樂居財(cái)經(jīng) 李禮 5月18日，開源證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告。

商品房銷售額持續(xù)增長，市場復(fù)蘇進(jìn)程仍需觀察

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 2023 年 1-4 月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)。2023 年 1-4 月，全國商品房銷售面積 3.76 億平，同比下降 0.4%（1-3 月-1.8%）；1-4 月商品房銷售額 3.98萬億元，同比增長 8.8%（1-3 月+4.1%），其中商品住宅銷售額同比增長 11.8%。分區(qū)域看，1-4 月東部、中部、西部、東北區(qū)域商品房銷售額同比增速分別為15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%（1-3 月分別為 9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%），東部和東北區(qū)域市場回暖進(jìn)程較快。整體來看，4 月以來寬松購房政策持續(xù)，商品房銷售額連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長，但從我們跟蹤的 64 城 5 月新房銷售表現(xiàn)來看，銷售數(shù)據(jù)環(huán)比有所回落，二季度銷售市場復(fù)蘇進(jìn)程仍需觀察。

(資料圖)

新開工面積降幅擴(kuò)大，竣工面積保持增長

2023 年 1-4 月，全國房屋新開工面積 3.12 億平，同比下降 21.2%（1-3 月-19.2%）；其中住宅新開工面積 2.29 億平，同比下降 20.6%（1-3 月-17.8%），降幅進(jìn)一步拉大，源于 2022 年以來品牌房企投資信心不足，房企新開工意愿較弱。伴隨 3 月以來熱點(diǎn)城市土拍競爭熱度提升，預(yù)計(jì)二季度房企新開工意愿將會提升。2023年 1-4 月，房屋竣工面積 2.37 億平，同比增長 18.8%（1-3 月+14.7%），其中住宅竣工面積 1.74 億平，同比增長 19.2%（1-3 月+16.8%），連續(xù)三個(gè)月實(shí)現(xiàn)上漲，伴隨各地保交付政策持續(xù)推進(jìn)，我們預(yù)計(jì) 2023 年竣工數(shù)據(jù)將持續(xù)改善。

開發(fā)投資數(shù)據(jù)持續(xù)承壓，房企資金壓力猶存

2023 年 1-4 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額 3.55 萬億元，同比下降 6.2%（1-3 月-5.8%），其中住宅開發(fā)投資額同比下降 4.9%。開發(fā)投資數(shù)據(jù)降幅擴(kuò)大主要源于房企投資拿地意愿不足，導(dǎo)致開復(fù)工面積減少，短期伴隨銷售邊際回暖和集中土拍熱度回升，房企供給端擴(kuò)張能力有望企穩(wěn)回升，長期來看房企融資恢復(fù)正常，開發(fā)投資能力有望企穩(wěn)。2023 年 1-4 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 4.52 萬億元，累計(jì)同比下降 6.4%（1-3 月-9.0%），其中自籌資金單月下降 24.3%，銷售回款資金有所改善，企業(yè)資金壓力猶存。

投資建議

四月中央政治局會議仍然堅(jiān)持“房住不炒”定位，地方層面因城施策持續(xù)，上海、廣州、杭州、蘇州等核心一二線城市公積金政策邊際放松，二季度寬松購房政策有望延續(xù)。我們認(rèn)為二季度房企推盤高峰到來，在 2022 年同期低基數(shù)下銷售數(shù)據(jù)有望持續(xù)改善，拿地積極的國央企貨值會更充裕。供給側(cè)改革下，持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國企；（2）萬科 A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。（2）政策放松不及預(yù)期。

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