樂居財(cái)經(jīng) 李禮 5月5日，開源證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

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核心觀點(diǎn)：政治局會議樓市定調(diào)不變，城市間土拍熱度分化

4 月政治局會議維持房地產(chǎn)政策基調(diào)不變，廣州、合肥和鄭州等地購房政策邊際放松，我們認(rèn)為在穩(wěn)預(yù)期和防風(fēng)險(xiǎn)前提下，短期內(nèi)各地政策仍有優(yōu)化空間。我們跟蹤的 64 城新房成交面積三月以來單周同比均實(shí)現(xiàn)增長，23 城二手房年初以來累計(jì)成交面積同比增長達(dá) 68%，銷售市場回暖節(jié)奏持續(xù)，但四月單周成交較三月高位數(shù)據(jù)有所回落，二季度小陽春持續(xù)性有待觀察。北京、杭州、合肥等城市土拍熱度依然高企，但濟(jì)南和天津土拍均為底價(jià)成交，城市間投資熱度分化明顯。我們認(rèn)為新房市場復(fù)蘇態(tài)勢初顯，二手房成交持續(xù)回暖，市場信心有望持續(xù)提升，行業(yè)估值將陸續(xù)修復(fù)，板塊仍具備較好的投資機(jī)會，維持行業(yè)“看好”評級。

政策端：政治局會議樓市定調(diào)不變，我國全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

中央層面：政治局會議提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式；在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。自然資源部部長王廣華宣布我國全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

地方層面：廣州擬提高二孩及以上家庭（至少一個未成年）首套住房公積金貸款額度，最高額度或?qū)⑸细?30%。合肥非限購區(qū)首套房首付降至 2 成，二套房首付降至 3 成。安徽多孩家庭首套公積金貸款額度上升，鄭州公積金貸款額度提升。

市場端：新房成交同比持續(xù)增長，杭州合肥二批次土拍收官

銷售端：2023 年第 17 周，全國 64 城商品住宅成交面積 384 萬平米，同比增加1%，環(huán)比增加 2%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今 64 城成交面積達(dá) 6528 萬平米，累計(jì)同比增加 2%。全國 23 城二手房成交面積為 235 萬平米，同比增速 56%，前值 76%；年初至今累計(jì)成交面積 3092 萬平米，同比增速 68%，前值 69%。

投資端：2023 年第 17 周，全國 100 大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積 2686 萬方米，成交土地規(guī)劃建筑面積 2622 萬平方米，同比下降 21%，成交溢價(jià)率為5.7%。北京 2 宗宅地?cái)埥?63.6 億，其中地價(jià)+現(xiàn)房面積雙封頂被招商蛇口競得。杭州二批次土拍 12 宗地塊中 8 宗封頂搖號，攬金 166.56 億，保利發(fā)展和濱江集團(tuán)摘得2 宗。成都出讓的 4 宗宅地 1 宗觸頂搖號，攬金 22.4 億元，建發(fā)房產(chǎn)競得 2 宗。合肥二批次土拍 11 宗地塊中 5 宗觸頂進(jìn)入競品質(zhì)階段，攬金 100.45 億元，熱點(diǎn)地塊報(bào)名家數(shù)超過 30 家。重慶 2023 年首拍 2 宗地塊 1 宗封頂搖號、1 宗底價(jià)出讓，攬金 6.34 億。天津 3 宗宅地全部底價(jià)成交，攬金 13.66 億。濟(jì)南一批次 6宗住宅用地 3 宗底價(jià)成交、3 宗終止出讓，攬金 9.6 億。

融資端：國內(nèi)信用債發(fā)行同比下降

2023 年第 17 周，信用債發(fā)行 139.4 億元，同比下降 37%，環(huán)比增加 157%，平均加權(quán)利率 3.92%，環(huán)比下降 29BPs；信用債累計(jì)同比發(fā)行 1749.6 億元，同比增長 1%；海外債無新增發(fā)行。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動加劇。

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