目前，有許多人感覺樓市開始回暖了。國家統(tǒng)計局公布的1～3月份全國房地產市場基本情況數據也驗證了這一點。數據顯示，房屋銷售面積在過去12個月持續(xù)下降的情況下，首次同比轉正，增長幅度為1.4%。而且，1～3月份全國商品住宅均價為每平方米10532元，漲幅是6.3%，體現(xiàn)了房地產市場回穩(wěn)向好的趨勢。

購房剛需一族看到房價似乎跌不動了，于是就準備出手購房了。此時，他們也希望能弄明白：下階段，房貸利率會不會下降？他們之所以有這個想法，是基于4月份有二三十家中小銀行宣布降低存款利率。存款利率降了，接下來會不會降低房貸利率？

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要解答這個問題，我們首先要弄明白這次中小銀行下調存款利率的目的。

一、中小銀行下調存款利率的目的

4月份以來，廣東、河南、湖北、內蒙古等地多家中小銀行下調存款利率，主要有2個目的，也就是說主要有2個原因：一是政策原因；二是自身發(fā)展的原因。

1.政策原因

早在2022年4月，人民銀行為了進一步推進存款利率市場化，指導利率自律機制建立了存款利率市場化調整機制，也就是俗稱的“存款利率自律管理”。

存款利率市場化調整機制建立之后，銀行可參考2個利率合理調整存款利率水平：一是債券市場利率，主要是10年期國債收益率；二是貸款市場利率，主要參考1年期的貸款市場報價利率（LPR）。此后，國有大型商業(yè)銀行和股價制銀行相繼下調存款利率，主要是下調定期存款利率，下調幅度在10-50個基點之間，下降利率的時間點集中在2022年9月份。

時到今年4月份，“存款利率自律管理”已經實施了1年，距離2022年國有大型銀行和股份制銀行下調存款利率也已經6個月。在這種情況下，存款利率調整滯后的地方性中小銀行也不得不實施“存款利率自律管理”，于是開始了一輪存款利率下調。

2.銀行自身發(fā)展的原因

2022年，六大國有商業(yè)銀行的定期存款利率都已經調整到位了，存款利率水平已經下降到了一個更低的水平。例如，3年期限的大額存單利率僅3.10%。但一些地方性的小銀行卻還將定期存款利率維護在一個較高的水平，例如，一些小銀行的3年期的定期存款利率還保持在3.5%，5年期的定期存款利率還保持在4%。

與此同時，地方性中小銀行的貸款利率卻下降。主要是受國有大行推行普惠金融政策，向廣大小微企業(yè)發(fā)放年利率至3.5%的貸款，這不僅擠占了中小銀行的貸款市場，而且還大幅拉低了整個市場的貸款利率，中小銀行也不得不下調貸款利率。

在這種情況下，中小銀行的存貸利差空間縮小。有數據顯示，2022年銀行新發(fā)放的企業(yè)貸款加權平均利率為4.17%，同比下降34bps（基點），導致2022年銀行凈息差大幅收窄，國有大行和股份制銀行均收窄了14個基點，地方性的中小銀行凈息差收窄的幅度更大，其中，城市商業(yè)銀行收窄了24個基點，農村商業(yè)銀行收窄了23個基點。

存貸利差是銀行主要的利潤來源，如果中小銀行的存款利率持續(xù)居高不下，它們的凈息差就會持續(xù)收窄，這樣就面臨著利潤的減少，還可能面臨生存的風險。因此，中小銀行不得不下調存款利率。

綜上所述，此次4月份以來的各地中小銀行下降存款利率，其目的是執(zhí)行存款利率自律管理的規(guī)定，優(yōu)化存貸利差，謀求自身更好的發(fā)展，而不是為了降低貸款利率做準備。因此，近期房貸利率不會下降。

二、影響房貸利率調整的因素

銀行調整房貸利率，并不是一件很隨意的事，它不僅要有調整依據，還要符合市場狀況，同時還會受到政策的影響。

目前，銀行的房貸利率由2個部分構成：基準利率和加點利率。就目前的貸款利率政策來說，基準利率就是人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心每月公布的貸款市場報價利率（LPR）；加點利率就是在LPR基礎上增加或是減少多少個基點的利率，例如LPR利率是4.3%，如果你的房貸利率是4.9%，那么加點的那部分利率就是0.6%。

4月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。其中，5年期以上LPR利率8個月未變動。由此可見，監(jiān)管部門對于當前的銀行貸款利率是認同的，并且預計今后一段時間內也不會改變。

另一方面，由于當前的房貸市場競爭狀況已經過1年多的穩(wěn)固，各家銀行基本上也認同了目前的競爭格局，不會采取調整加點利率的方式來調整房貸利率。

此外，從首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制方面來看，也不具備調整房貸利率的條件。2023年1月，人民銀行、銀保監(jiān)會建立的首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制規(guī)定：新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

但從目前各個城市樓市的情況來看，房價已經企穩(wěn)，并且還有小幅上升的趨勢，所以，銀行也不會從首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制的角度來下調房貸利率。

總之，4月份中小銀行下調存款利率之后，不管是從哪個方面和哪個角度分析來看，都不具備下調房貸利率的預期。也就是說，在今后較長的一段時間內，各地市的銀行房貸利率大概率是維持不變的。

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