目前，有許多人感覺(jué)樓市開(kāi)始回暖了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1～3月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，房屋銷(xiāo)售面積在過(guò)去12個(gè)月持續(xù)下降的情況下，首次同比轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)幅度為1.4%。而且，1～3月份全國(guó)商品住宅均價(jià)為每平方米10532元，漲幅是6.3%，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)向好的趨勢(shì)。

購(gòu)房剛需一族看到房?jī)r(jià)似乎跌不動(dòng)了，于是就準(zhǔn)備出手購(gòu)房了。此時(shí)，他們也希望能弄明白：下階段，房貸利率會(huì)不會(huì)下降？他們之所以有這個(gè)想法，是基于4月份有二三十家中小銀行宣布降低存款利率。存款利率降了，接下來(lái)會(huì)不會(huì)降低房貸利率？

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要解答這個(gè)問(wèn)題，我們首先要弄明白這次中小銀行下調(diào)存款利率的目的。

一、中小銀行下調(diào)存款利率的目的

4月份以來(lái)，廣東、河南、湖北、內(nèi)蒙古等地多家中小銀行下調(diào)存款利率，主要有2個(gè)目的，也就是說(shuō)主要有2個(gè)原因：一是政策原因；二是自身發(fā)展的原因。

1.政策原因

早在2022年4月，人民銀行為了進(jìn)一步推進(jìn)存款利率市場(chǎng)化，指導(dǎo)利率自律機(jī)制建立了存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，也就是俗稱的“存款利率自律管理”。

存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制建立之后，銀行可參考2個(gè)利率合理調(diào)整存款利率水平：一是債券市場(chǎng)利率，主要是10年期國(guó)債收益率；二是貸款市場(chǎng)利率，主要參考1年期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。此后，國(guó)有大型商業(yè)銀行和股價(jià)制銀行相繼下調(diào)存款利率，主要是下調(diào)定期存款利率，下調(diào)幅度在10-50個(gè)基點(diǎn)之間，下降利率的時(shí)間點(diǎn)集中在2022年9月份。

時(shí)到今年4月份，“存款利率自律管理”已經(jīng)實(shí)施了1年，距離2022年國(guó)有大型銀行和股份制銀行下調(diào)存款利率也已經(jīng)6個(gè)月。在這種情況下，存款利率調(diào)整滯后的地方性中小銀行也不得不實(shí)施“存款利率自律管理”，于是開(kāi)始了一輪存款利率下調(diào)。

2.銀行自身發(fā)展的原因

2022年，六大國(guó)有商業(yè)銀行的定期存款利率都已經(jīng)調(diào)整到位了，存款利率水平已經(jīng)下降到了一個(gè)更低的水平。例如，3年期限的大額存單利率僅3.10%。但一些地方性的小銀行卻還將定期存款利率維護(hù)在一個(gè)較高的水平，例如，一些小銀行的3年期的定期存款利率還保持在3.5%，5年期的定期存款利率還保持在4%。

與此同時(shí)，地方性中小銀行的貸款利率卻下降。主要是受?chē)?guó)有大行推行普惠金融政策，向廣大小微企業(yè)發(fā)放年利率至3.5%的貸款，這不僅擠占了中小銀行的貸款市場(chǎng)，而且還大幅拉低了整個(gè)市場(chǎng)的貸款利率，中小銀行也不得不下調(diào)貸款利率。

在這種情況下，中小銀行的存貸利差空間縮小。有數(shù)據(jù)顯示，2022年銀行新發(fā)放的企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為4.17%，同比下降34bps（基點(diǎn)），導(dǎo)致2022年銀行凈息差大幅收窄，國(guó)有大行和股份制銀行均收窄了14個(gè)基點(diǎn)，地方性的中小銀行凈息差收窄的幅度更大，其中，城市商業(yè)銀行收窄了24個(gè)基點(diǎn)，農(nóng)村商業(yè)銀行收窄了23個(gè)基點(diǎn)。

存貸利差是銀行主要的利潤(rùn)來(lái)源，如果中小銀行的存款利率持續(xù)居高不下，它們的凈息差就會(huì)持續(xù)收窄，這樣就面臨著利潤(rùn)的減少，還可能面臨生存的風(fēng)險(xiǎn)。因此，中小銀行不得不下調(diào)存款利率。

綜上所述，此次4月份以來(lái)的各地中小銀行下降存款利率，其目的是執(zhí)行存款利率自律管理的規(guī)定，優(yōu)化存貸利差，謀求自身更好的發(fā)展，而不是為了降低貸款利率做準(zhǔn)備。因此，近期房貸利率不會(huì)下降。

二、影響房貸利率調(diào)整的因素

銀行調(diào)整房貸利率，并不是一件很隨意的事，它不僅要有調(diào)整依據(jù)，還要符合市場(chǎng)狀況，同時(shí)還會(huì)受到政策的影響。

目前，銀行的房貸利率由2個(gè)部分構(gòu)成：基準(zhǔn)利率和加點(diǎn)利率。就目前的貸款利率政策來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)利率就是人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心每月公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）；加點(diǎn)利率就是在LPR基礎(chǔ)上增加或是減少多少個(gè)基點(diǎn)的利率，例如LPR利率是4.3%，如果你的房貸利率是4.9%，那么加點(diǎn)的那部分利率就是0.6%。

4月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。其中，5年期以上LPR利率8個(gè)月未變動(dòng)。由此可見(jiàn)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)于當(dāng)前的銀行貸款利率是認(rèn)同的，并且預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)也不會(huì)改變。

另一方面，由于當(dāng)前的房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況已經(jīng)過(guò)1年多的穩(wěn)固，各家銀行基本上也認(rèn)同了目前的競(jìng)爭(zhēng)格局，不會(huì)采取調(diào)整加點(diǎn)利率的方式來(lái)調(diào)整房貸利率。

此外，從首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制方面來(lái)看，也不具備調(diào)整房貸利率的條件。2023年1月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)建立的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制規(guī)定：新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

但從目前各個(gè)城市樓市的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)企穩(wěn)，并且還有小幅上升的趨勢(shì)，所以，銀行也不會(huì)從首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的角度來(lái)下調(diào)房貸利率。

總之，4月份中小銀行下調(diào)存款利率之后，不管是從哪個(gè)方面和哪個(gè)角度分析來(lái)看，都不具備下調(diào)房貸利率的預(yù)期。也就是說(shuō)，在今后較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，各地市的銀行房貸利率大概率是維持不變的。

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