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據(jù)中指研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來，已有太原、金華、鄭州、珠海、石家莊、沈陽、衢州等40多個城市調(diào)整首套房貸款利率下限至4%以下。特別進入4月份以來，又有南平、馬鞍山、衢州、駐馬店、沈陽等多個城市首套房貸款利率降低，部分城市首套房貸款利率年內(nèi)已經(jīng)多次下調(diào)。

下調(diào)首套房貸款利率，確實是今年房地產(chǎn)市場的一大亮點。從此前接近5%的高利率下調(diào)到目前的4%以下，有的甚至已經(jīng)下調(diào)到3.7%，確實是一個不小的政策變化，也是一個比較明確的市場信號。

要知道，在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，信貸手段是最重要的手段，也是最具威力的手段，且不是之一。一旦動用信貸手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，往往效果都非常好。如2007年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，在信貸手段出手后的短短幾個月時間內(nèi)，深圳等地的炒房者就出現(xiàn)了“斷供”現(xiàn)象，要不是全球金融危機的發(fā)生，投資政策做出了重大改變，在那次的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，炒房者將面臨滅頂之災(zāi)。此后的幾次調(diào)控中，信貸手段也是威力巨大、作用明顯。房地產(chǎn)市場能夠出現(xiàn)平穩(wěn)有序現(xiàn)象，與信貸手段是密不可分的。

而隨著宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生較大變化，特別是房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴重影響，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也從此前的持續(xù)收緊轉(zhuǎn)向逐步放寬，特別是信貸政策，出現(xiàn)了明顯的放寬放松，甚至刺激味極濃。因此，對房地產(chǎn)市場的影響將是非常積極的，也是十分重要的。關(guān)鍵要看，放寬房地產(chǎn)信貸政策，到底是出于什么考慮，是想給購房居民降低購房成本呢，還是為開發(fā)企業(yè)減輕壓力，或者為地方重回房地產(chǎn)火爆增加財政收入。因為，出發(fā)點不同，政策的實施效果也不同。如果政策制定者是為了自身利益，以及與其相關(guān)主體的利益，而不是居民利益、公共利益，那么，政策的作用效果肯定不會太好。

不難看出，凡是放寬房地產(chǎn)信貸政策、特別是首套房貸款政策、持續(xù)降低首套房貸款利率的城市，并非為了降低購房居民的負擔(dān)，而是為了政府、為了開發(fā)商，為了能夠讓居民重拾購房意愿、激活房地產(chǎn)市場后，讓開發(fā)商盡快走出困境、讓地方政府增加來自于土地方面的收入。如此，廣大居民也就會看在眼里，體現(xiàn)在行動上，繼續(xù)等待觀望。因為，他們所看到的是，地方政府出臺的政策很多，首套房貸款利率也在持續(xù)下調(diào)，就是房價不降，或降得十分巧妙，有的甚至還在微微上漲，對于購房者來說，當(dāng)然是不滿意的，也是會產(chǎn)生明顯抵觸情緒的。在這樣的情況下，信貸政策手段也就作用大大降低了。

也正因為如此，在如何看待首套房政策調(diào)整、利率不斷下調(diào)問題上，必須用理性、客觀的方法分析看待，必須讓廣大居民看到政策的善意，而非惡意。如果制定政策者，只是為了自身利益和開發(fā)商利益，而不是購房者利益，那么，政策的作用就不可能發(fā)揮，首套房貸款利率再降低，廣大居民也不會選擇購房，而是會繼續(xù)等待觀望。因為，他們的購房熱情早已在冷靜、理智中被消化了。更何況，在“房住不炒”定位下，房價不可能再出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象，不可能繼續(xù)給廣大居民帶來嚴重利益?zhèn)Α?/p>

這也意味著，政策制定者必須好好反思自己的行為，好好用正確的出發(fā)點對待首套房貸款政策。同樣的政策，站在不同的角度，產(chǎn)生的作用是不同的。如果首套房政策的制定，是站在居民角度考慮，是為了降低居民的購房成本，居民的購房熱情就能被激活。如果只是為了地方政府、為了開發(fā)商，那么，居民內(nèi)心就會感到不滿，甚至被深深刺痛，就不會被政策所打動。而從目前的情況來看，政策制定者的出發(fā)點是比較含糊的，是更多站在自身和開發(fā)商角度看問題的，居民當(dāng)然不會被政策所動。

那么，何種狀態(tài)下首套房貸款利率下調(diào)才是站在居民利益一邊呢，當(dāng)然是與房價同步下調(diào)。房價不降的首套房貸款利率下調(diào)，會被認為是護房價的手段，是幫助開發(fā)商死扛房價。因此，必須調(diào)整政策思維，不要以為下調(diào)了首套房貸款利率，廣大居民就會買賬，就會購房，不可能的。因為，沒能從政策中看到善意。只有從政策中看到善意，政策的作用才能發(fā)揮。否則，只能耐心等待，等待廣大居民看到了政策善意，再釋放政策效應(yīng)。

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