文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

朱保全直言，過去的2022年，是一個“反思年”。

在萬物云（02602.HK）上市后的首次業(yè)績發(fā)布會上，朱保全給出了自己的三點反思：對物業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系、對收并購，以及對社區(qū)增值服務(wù)的發(fā)展。

(資料圖)

其中對并購的反思，朱保全的觀點是，要反思的不是高溢價，而是商譽要符合基本邏輯，并能在未來發(fā)生價值。

作為一個“舶來品”，商譽的英文Goodwill，如果直譯，就是未來的美好愿望。不過因為伴隨商譽而行的，還有商譽減值的風(fēng)險。所以，或許將商譽當(dāng)作一把懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍，更為貼切現(xiàn)實。

商譽形成于并購中。過去兩年，上市物企借助資本之力跑馬圈地，并購產(chǎn)生的大額商譽充盈物企們的報表。

然而，緊隨資本撤退、物管行業(yè)估值回落，以及收并購整合效益不及預(yù)期，2022年財報刊出，埋在商譽中的減值隱形炸彈，在多家物企被引爆。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，過去一年，至少有10家上市物企在財報中公告了商譽減值的數(shù)值，總額約31.26億元。

商譽減值也是上市物企2022年業(yè)績不佳的重要原因之一。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)現(xiàn)實，截至3月31日刊發(fā)業(yè)績報的53家物企，凈利潤總額約為142.49億元，較上一年同期下降約37.9%；平均凈利潤約為2.69億元，較上一年同期下降43.72%。同期，平均凈利率約為7.7%，同比下降5.2個百分點。

成也并購，敗也并購

在樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計的物企中，碧桂園服務(wù)的商譽減值領(lǐng)先，約為17.36億元。

碧桂園服務(wù)的商譽減值，主要圍繞嘉寶服務(wù)、財信服務(wù)，以及武漢雪域3宗收購標(biāo)的進(jìn)行，它們各自確認(rèn)的商譽減值分別達(dá)11.82億元、4.45億元、1.09億元。

其中，嘉寶服務(wù)商譽減值額度最大。不過，對于武漢雪域，碧桂園服務(wù)管理層認(rèn)為其經(jīng)營業(yè)績的惡化將持續(xù)更長時間。據(jù)此，武漢雪域商譽及品牌的賬面值已減少至零。

世茂服務(wù)的商譽減值僅次于碧桂園服務(wù)，約為7.05億元。

“考慮到2022年整體經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)動蕩下行的變化引起的環(huán)衛(wèi)市場的業(yè)績增速不達(dá)預(yù)期”，世茂服務(wù)進(jìn)行商譽減值，主要是受與其收購的城市服務(wù)標(biāo)影響，“城市服務(wù)的市場拓展項目和部分收購公司的非住宅市場拓展項目數(shù)量及收入少于收并購時的預(yù)測金額”。

金科服務(wù)與正榮服務(wù)的商譽減值數(shù)額相差不大，分別為2.88億元、2.29億元。

其中，金科服務(wù)進(jìn)行商譽減值的歷史期間收購的物業(yè)管理公司包括通用服務(wù)（1.17億元）、重慶三心物業(yè)及其子公司（0.89億元）、重慶金科美利山物業(yè)（0.52億元）、包頭智慧物業(yè)服務(wù)（0.20億元），以及四川瑞德物業(yè)（0.11億元）。

“正榮商業(yè)管理未來的收入增長率和毛利率較預(yù)測有所下降，導(dǎo)致本集團計提了相應(yīng)的商譽減值?！闭龢s服務(wù)進(jìn)行商譽減值，則與其2021年5月從關(guān)聯(lián)方手中收購的正榮商管有關(guān)。

值得一提的是，彼時正榮服務(wù)收購正榮商管99%股權(quán)的對價為8.91億元。以正榮商管2020年凈利潤（凈利潤3304萬元）計算，這筆交易的并購PE高達(dá)27倍；以2021年承諾業(yè)績（凈利潤6000萬元）計算，并購PE約為15倍。

余下的時代鄰里、卓越商企服務(wù)、建業(yè)新生活、南都物業(yè)、中奧到家，以及新城悅服務(wù)，6家物企的商譽減值數(shù)額均在億元之下。

其中，時代鄰里確定商譽減值虧損合共8077萬元。而其確定商譽減值的標(biāo)的中，部分是其在上市前的收購，比如佛山市合泰、廣州萬寧。

投后管理大考

在2022年財報中，部分上市物企進(jìn)行了大額商譽減值。不過也有分析指出，目前來看，部分物業(yè)企業(yè)商譽減值的風(fēng)險還未全部出清。

換而言之，物企過去依靠收并購而來的部分項目，或許還可能面臨虧損。

因為項目利潤率低于預(yù)期，碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、時代鄰里等，2022年主動退出了部分虧損或收繳率低的項目。其中，碧桂園服務(wù)退出項目涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當(dāng)于一些小的物管上市公司的規(guī)?！?。

不過，物企收購的最終目的，是將標(biāo)的業(yè)務(wù)和技術(shù)融入集團體系，以更好吸收對方的優(yōu)質(zhì)資源賦能自身，提高并購效率，實現(xiàn)內(nèi)部協(xié)同效應(yīng)。

因而，有效的投后管理才是解決問題的關(guān)鍵。

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計了28家上市物企，截至2022年12月31日的商譽情況。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)商譽數(shù)值最高，賬面商譽約為179.01億元，約占總資產(chǎn)的25.5%。

緊隨其后的是萬物云、雅生活服務(wù)，以及招商積余，3家物企的商譽在30億區(qū)間，分別約為37.00億元、33.15億元，以及31.94億元；華潤萬象生活、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)，3家物企的的商譽則在10億區(qū)間，分別約為18.05億元、17.40億元，以及16.88億元。

縱覽28家物企，商譽數(shù)值較高的這幾家物企，無一例外都在過去幾年里都進(jìn)行了較大交易數(shù)額的并購行動。而消化較大的收購標(biāo)的物，往往所需的時間、人力、物力等消耗量也會更多。

“物業(yè)提升利潤率主要依賴于創(chuàng)新的社區(qū)增值服務(wù)。”提高物業(yè)增值服務(wù)與運營效率，是進(jìn)行投后管理的重要手段。

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