區(qū)域聚焦是為了穩(wěn)住陣地，業(yè)務(wù)拓展是為了對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)

文 | 劉昕

(資料圖)

編輯 | 王博

“做寵物狗，還是做野狗？”

萬(wàn)物云（2602.HK）2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，CEO朱保全用這樣一個(gè)比喻，點(diǎn)出物業(yè)企業(yè)（下稱(chēng)“物企”）面臨的困境。“寵物狗長(zhǎng)得美，感冒發(fā)燒了有人送醫(yī)院去。如果是野狗，感冒一次可能就掛了。但是，我還是覺(jué)得要選擇做野狗，要走出去?！?/p>

萬(wàn)物云的思考不是個(gè)例。對(duì)于大多數(shù)物企來(lái)說(shuō)，上市伊始，撕掉“地產(chǎn)附屬品”標(biāo)簽就是重點(diǎn)任務(wù)之一。2022年，這個(gè)任務(wù)尤為迫切。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至4月27日，目前已經(jīng)發(fā)布2022年財(cái)報(bào)的185家A股和港股房企中，有141家凈利潤(rùn)較去年出現(xiàn)下滑。

地產(chǎn)行業(yè)的萎靡直接傳導(dǎo)給了物企?！敦?cái)經(jīng)十一人》以目前市值前10的頭部物企作為樣本（除去停牌的恒大物業(yè)）統(tǒng)計(jì)，2021年，這10家物企營(yíng)業(yè)收入最低增速在20%左右，甚至有3家企業(yè)營(yíng)收增速達(dá)到70%以上，分別是碧桂園服務(wù)（6098.HK）、融創(chuàng)服務(wù)（1516.HK）、金科服務(wù)（9666.HK）。但到了2022年，20%僅是這10家企業(yè)營(yíng)收增速的中位數(shù)。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售低迷，直接導(dǎo)致物企可管理的關(guān)聯(lián)交付面積減少，案場(chǎng)協(xié)銷(xiāo)等服務(wù)收入減少，以及來(lái)自關(guān)聯(lián)房企的應(yīng)收賬款賬期變長(zhǎng)、計(jì)提的減值損失增加。

物企從籌備上市開(kāi)始，獨(dú)立性就是一個(gè)繞不開(kāi)的話題。房地產(chǎn)智庫(kù)機(jī)構(gòu)億翰股份物業(yè)服務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理鄔曄曾作為行業(yè)顧問(wèn)參與物企IPO，他告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，物企上市過(guò)程中，關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的比例是聯(lián)交所重點(diǎn)考察的指標(biāo)。物企需要出具各種各樣的材料，向聯(lián)交所和投資者證明自身有足夠的市場(chǎng)化拓展能力，而不是依靠關(guān)聯(lián)房企來(lái)存活。

當(dāng)曾經(jīng)最有力的靠山漸漸隱去，物業(yè)公司該如何自保？

降速，分化

2022年，物企擴(kuò)張的速度慢了下來(lái)，同時(shí)，業(yè)績(jī)出現(xiàn)了兩極分化。相較民企物管公司，國(guó)資物企變得更有競(jìng)爭(zhēng)力。

上圖顯示，2022年，民營(yíng)物企營(yíng)收增速出現(xiàn)明顯下降。除了萬(wàn)物云和綠城服務(wù)（2869.HK），其他4家的營(yíng)收增速下降超30個(gè)百分點(diǎn)。其中，“剎車(chē)”比較急的融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)，營(yíng)收增速降低80多個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)收出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

但中海物業(yè)（2669.HK）、保利物業(yè)（6049.HK）、招商積余（001914.SZ）等三家國(guó)資物企，2022年?duì)I收增速比上一年下降的幅度在10個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活（1209.HK）2022年的營(yíng)收增速甚至比上一年增加了近5個(gè)百分點(diǎn)。

10家物企盈利能力的分化情況與營(yíng)收類(lèi)似。國(guó)資物企的2022年凈利潤(rùn)增速與2021年基本持平，且全部為正。6家民營(yíng)物企近兩年的凈利潤(rùn)增速則呈現(xiàn)出較大落差，全部為負(fù)。

結(jié)合營(yíng)收一起看，4家國(guó)資物企均為增收增利狀態(tài)。6家民營(yíng)物企中，碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)（3319.HK）等4家民營(yíng)物企增收不增利，融創(chuàng)服務(wù)和金科服務(wù)則營(yíng)收、利潤(rùn)均在下降。

這一分化同樣體現(xiàn)在資本市場(chǎng)。中泰證券研報(bào)顯示，2022年以來(lái)，國(guó)資物企的股價(jià)與市場(chǎng)走勢(shì)趨同，民營(yíng)物企的股價(jià)走勢(shì)則與關(guān)聯(lián)房企更接近。

鄔曄對(duì)《財(cái)經(jīng)十一人》表示，2022年，國(guó)資物企的處境與兩年前民營(yíng)物企的處境類(lèi)似。這一年，國(guó)資物企的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)母公司基本沒(méi)有發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)，拿地和銷(xiāo)售上仍處于快速增長(zhǎng)的階段。地產(chǎn)公司穩(wěn)定的項(xiàng)目資源帶來(lái)穩(wěn)定的利益，傳導(dǎo)至關(guān)聯(lián)物企，就表現(xiàn)為增收又增利，只不過(guò)增速?zèng)]有兩年前那么快。

與國(guó)資房企相比，民營(yíng)房企在去年的處境明顯更艱難，對(duì)下游物企的沖擊也更大。

來(lái)自地產(chǎn)的沖擊波

地產(chǎn)行業(yè)下行如何沖擊了物業(yè)行業(yè)？

觀點(diǎn)指數(shù)研究院對(duì)《財(cái)經(jīng)十一人》分析，影響主要分為經(jīng)營(yíng)層面和財(cái)務(wù)層面。經(jīng)營(yíng)層面的影響大概率是不可逆轉(zhuǎn)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，財(cái)務(wù)層面的影響則主要是短期的。

先說(shuō)經(jīng)營(yíng)層面。房企銷(xiāo)量減少、開(kāi)發(fā)放緩，傳導(dǎo)至物企的經(jīng)營(yíng)端，最直接的影響就是非業(yè)主增值服務(wù)減少。非業(yè)主增值服務(wù)的服務(wù)對(duì)象是開(kāi)發(fā)商，多發(fā)生在交付前后，主要包括銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)、代理銷(xiāo)售、房屋檢驗(yàn)服務(wù)等。

2022年，頭部物企中，國(guó)資物企的非業(yè)主增值服務(wù)收入增速放緩，民營(yíng)物企的非業(yè)主增值服務(wù)收入大幅減少。10家物企非業(yè)主增值服務(wù)收入占總收入的比重，全部低于2021年，業(yè)務(wù)整體處于收縮狀態(tài)。融創(chuàng)服務(wù)在財(cái)報(bào)中提及，非業(yè)主增值服務(wù)規(guī)模的收縮，是2022年收入減少的主因。

根據(jù)物企以往的財(cái)報(bào)，非業(yè)主增值服務(wù)是物企毛利率比較高的業(yè)務(wù)。例如華潤(rùn)萬(wàn)象生活，2021年和2022年，其非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率均在30%以上，住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率則為15%左右。

2022年，物企的非業(yè)主增值服務(wù)毛利率普遍出現(xiàn)下滑。以融創(chuàng)服務(wù)為例，2021年，其非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率為35.6%，2022年，縮水至6.2%。對(duì)于毛利率的變動(dòng)，融創(chuàng)服務(wù)的解釋是，出于謹(jǐn)慎性考量，公司對(duì)部分回款率偏低的關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)調(diào)整了收入確認(rèn)節(jié)奏，導(dǎo)致部分收入未在本年度確認(rèn)。即使剔除這部分影響，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率也下降了13.8個(gè)百分點(diǎn)。這是由地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行、非業(yè)主增值服務(wù)盈利空間收窄導(dǎo)致的。

（融創(chuàng)服務(wù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利及毛利率變化。來(lái)源：公司財(cái)報(bào)）

但是，多位業(yè)內(nèi)人士向《財(cái)經(jīng)十一人》表示，物企的非業(yè)主增值服務(wù)毛利率下滑，可能是以往的業(yè)績(jī)泡沫被戳破。觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《2023物業(yè)服務(wù)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》中提到，“過(guò)去幾年，物企是開(kāi)發(fā)商上市融資的利器。從物企開(kāi)始準(zhǔn)備上市，出于市值管理的需求，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在部分業(yè)務(wù)的成本和收入上做出更多讓步，以堆高物企的業(yè)績(jī)。例如在工程維修這類(lèi)涉及雙方共同協(xié)作的業(yè)務(wù)上重新進(jìn)行權(quán)責(zé)分配”。2022年，房企自身經(jīng)營(yíng)壓力加大，在非業(yè)主增值服務(wù)方面，對(duì)物企的支持與往年不可同日而語(yǔ)。

經(jīng)營(yíng)層面的第二個(gè)影響是，來(lái)自關(guān)聯(lián)方交付的在管面積減少。需要注意的是，由于房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)化為物企的在管面積需要兩到三年時(shí)間，因此，即使2022年房企銷(xiāo)售下滑嚴(yán)重，當(dāng)年也并未完全體現(xiàn)在物企的在管面積上，大多數(shù)物企2022年來(lái)自關(guān)聯(lián)房企的新增在管面積仍然比上一年多。

但是，隨著住房增量需求放緩，關(guān)聯(lián)方交付貢獻(xiàn)的在管面積減少將不可避免地成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。來(lái)自母公司的物業(yè)管理服務(wù)歷來(lái)是物企收入的大頭，這部分增速一旦放緩，將拖累物企長(zhǎng)期的收入表現(xiàn)。

不只是收入，新增交付面積減少還將影響物企利潤(rùn)。一位在物業(yè)行業(yè)工作7年的萬(wàn)物云市場(chǎng)拓展人士這樣解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)商交付新盤(pán)后，會(huì)有5年保修期，這5年內(nèi)，房屋維修的費(fèi)用由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，空置房的物業(yè)費(fèi)也由地產(chǎn)公司補(bǔ)貼。所以，對(duì)于物企來(lái)說(shuō)，新樓盤(pán)一般是賺錢(qián)的。而老舊小區(qū)維護(hù)成本更高，每年人工費(fèi)也都在上漲，加上物業(yè)費(fèi)提價(jià)難，盈利空間極小。

以往地產(chǎn)行情好的情況下，不斷有新樓盤(pán)交付，物業(yè)公司就用新樓盤(pán)的利潤(rùn)補(bǔ)上老舊樓盤(pán)利潤(rùn)的缺憾，日子也能很好過(guò)。但是，一旦新樓盤(pán)交付量降低，物企整體的盈利就下來(lái)了。

財(cái)務(wù)層面的沖擊，主要表現(xiàn)是物企應(yīng)收賬款高企、加大計(jì)提減值準(zhǔn)備。上游的地產(chǎn)公司是物企最重要的關(guān)聯(lián)方之一，觀點(diǎn)指數(shù)研究院《2023物業(yè)服務(wù)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》中提到，對(duì)于現(xiàn)金流緊張的房企，關(guān)聯(lián)物企的賬款支付優(yōu)先度并不高，如果出險(xiǎn)，更容易給后者造成大額的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款減值。

下圖顯示，2022年，來(lái)自關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款排名前三的物企分別為綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)。2022年，來(lái)自關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款同比增幅前三的物企分別是招商積余、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)。

社區(qū)增值服務(wù)，緩沖有限

早在這波危機(jī)沒(méi)有到來(lái)之前，物企就試過(guò)擺脫對(duì)地產(chǎn)主業(yè)的過(guò)度依賴(lài)，講屬于自己的故事。但數(shù)據(jù)證明，過(guò)往的道路略有偏差。

2014年，物業(yè)第一股彩生活（1778.HK）上市，它提出圍繞社區(qū)居民展開(kāi)的租賃、銷(xiāo)售及線上購(gòu)物等社區(qū)增值服務(wù)，打開(kāi)了外界對(duì)物業(yè)行當(dāng)?shù)南胂罂臻g。近些年，社區(qū)增值服務(wù)已成為物企的標(biāo)配。

但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的沖擊猝然而至，社區(qū)增值服務(wù)卻沒(méi)能成為物企的護(hù)城河。

從收入占比看，頭部物企近兩年來(lái)自社區(qū)增值服務(wù)收入，占總收入的比重大多在10%以下。這塊收入占比較高的物企有保利物業(yè)、綠城服務(wù)、金科服務(wù)，但都沒(méi)有超過(guò)總收入的30%。因此，即使社區(qū)增值服務(wù)的毛利率普遍高于住宅物業(yè)管理服務(wù)，但這塊業(yè)務(wù)對(duì)整體業(yè)績(jī)的影響遠(yuǎn)不如住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

另外，去年地產(chǎn)行業(yè)下行疊加疫情防控、宏觀環(huán)境等因素，物企各類(lèi)社區(qū)增值服務(wù)不同程度上受到影響。從社區(qū)增值服務(wù)的毛利率來(lái)看，除了中海物業(yè)和招商積余，其他8家物企的社區(qū)增值服務(wù)毛利率均有下跌。

業(yè)務(wù)占比小，加上毛利率下跌，社區(qū)增值服務(wù)對(duì)拉高物企整體利潤(rùn)的效果有限。那么，為了增強(qiáng)獨(dú)立性、培養(yǎng)自身的造血能力，對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，物企開(kāi)始在戰(zhàn)略、外拓與商業(yè)模式上打出一套組合拳。

戰(zhàn)略聚焦：向優(yōu)勢(shì)區(qū)域和業(yè)務(wù)要利潤(rùn)

規(guī)模導(dǎo)向和業(yè)務(wù)遍地撒網(wǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，“聚焦”成為頭部物企去年的關(guān)鍵詞之一。聚焦又分為兩方面，一是區(qū)域、城市聚焦，二是業(yè)務(wù)聚焦。

克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨對(duì)《財(cái)經(jīng)十一人》說(shuō)，物業(yè)行業(yè)的特殊性在于它是在地服務(wù)，規(guī)模效應(yīng)沒(méi)那么強(qiáng)。在地服務(wù)意味著，無(wú)論項(xiàng)目在哪里、有多少，都需要當(dāng)?shù)氐膱F(tuán)隊(duì)來(lái)做?！澳阋心籍?dāng)?shù)氐膱F(tuán)隊(duì)，還要管理當(dāng)?shù)氐膱F(tuán)隊(duì)。即使是一個(gè)很偏遠(yuǎn)的地方，也至少要設(shè)置一個(gè)項(xiàng)目公司，投入固定的人力成本。這樣一來(lái)，管理成本會(huì)變高，盈利卻不見(jiàn)得會(huì)增加。”

因此，物企不再追求鋪更多的城市、覆蓋更多的省份，而是把目光拉回更有優(yōu)勢(shì)的區(qū)域。

綠城服務(wù)行政總裁金科麗對(duì)《財(cái)經(jīng)十一人》說(shuō)，綠城服務(wù)以杭州為大本營(yíng)，深耕長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、津京冀等區(qū)域。在這些綠城服務(wù)的優(yōu)勢(shì)區(qū)域還要進(jìn)一步提升市場(chǎng)占有率。發(fā)家于重慶的金科服務(wù)在財(cái)報(bào)中表示，今后戰(zhàn)略重點(diǎn)是西南及長(zhǎng)江沿線核心城市。

區(qū)域聚焦之后，就是城市、街道、社區(qū)聚焦，這樣同一個(gè)片區(qū)內(nèi)的人員和設(shè)備就可以復(fù)用，進(jìn)而提升管理效率。如萬(wàn)物云的“蝶城”。

“蝶城”，是指一種戰(zhàn)略性選擇的街道。在這個(gè)街道內(nèi)，萬(wàn)物云擁有多個(gè)在管物業(yè)，員工可以在20至30分鐘內(nèi)往返于在管物業(yè)之間。萬(wàn)物云財(cái)報(bào)中提到，2022年9月完成38個(gè)蝶城的改造后，年內(nèi)就為基礎(chǔ)物業(yè)帶來(lái)超3000萬(wàn)元的提效。如果將這一效果作用到一整年，預(yù)計(jì)可以提升基礎(chǔ)住宅物業(yè)超4%的毛利率。

前述萬(wàn)物云市場(chǎng)拓展人士告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，“之前是什么都想做，現(xiàn)在慢慢明白了，術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，物業(yè)公司抓住離業(yè)主最近這個(gè)優(yōu)勢(shì)，把平臺(tái)做好就行了?！?/p>

此外，在選定自己的優(yōu)勢(shì)區(qū)域后，物企會(huì)加強(qiáng)服務(wù)的濃度。這種加強(qiáng)與2014年那波不同，并不是盲目的，而是盡可能多的圍繞核心能力提供服務(wù)。

金科麗對(duì)《財(cái)經(jīng)十一人》表示，綠城服務(wù)的增值業(yè)務(wù)，大的門(mén)類(lèi)沒(méi)有改變，但內(nèi)部的業(yè)務(wù)條線聚焦主要依據(jù)兩條原則，一是做輕不做重，傾向于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式；二是要跟主業(yè)做協(xié)同。例如社區(qū)商業(yè)業(yè)務(wù)，綠城服務(wù)從上市前后就開(kāi)始嘗試，去年首次實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)正。這塊業(yè)務(wù)主要有三條產(chǎn)品線，社區(qū)零售、校園零售、政企零售，其中社區(qū)零售是重點(diǎn)，因?yàn)檫@與住宅物業(yè)聯(lián)系最緊密。

另外，隨著物企走出小區(qū)，走向街道，他們也開(kāi)始同環(huán)衛(wèi)搶起了生意。如萬(wàn)物云、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等物企都增加了城市服務(wù)賽道，其主要業(yè)務(wù)包括市政環(huán)衛(wèi)、環(huán)境綜合治理、城市基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維等。

雅生活服務(wù)聯(lián)席總裁鄭穎斌曾這樣分析城市服務(wù)賽道的潛力：從合同特點(diǎn)看，住宅服務(wù)的平均合同額是300萬(wàn)以內(nèi)，公共建筑的平均合同額是1000萬(wàn)元以內(nèi)，城市服務(wù)的平均合同額是3000萬(wàn)以上；從服務(wù)期限看，住宅服務(wù)在業(yè)委會(huì)成立之前會(huì)一直持續(xù)下去，公共建筑服務(wù)受制于政府采購(gòu)的限制，最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)3年，城市服務(wù)的平均服務(wù)期限是5年，很多大型項(xiàng)目的服務(wù)會(huì)達(dá)到10年甚至10年以上。

從毛利來(lái)看，不管是住宅還是公共建筑的物業(yè)服務(wù)，毛利率都不會(huì)超過(guò)20%，但是城市服務(wù)項(xiàng)目，毛利率基本都能達(dá)到30%左右；從付款來(lái)說(shuō)，住宅服務(wù)面向C端客戶征收費(fèi)用，城市服務(wù)更多的是面向政府，且城市服務(wù)的收費(fèi)列入地方財(cái)政預(yù)算，收入更有保障，可以作為平衡物企業(yè)績(jī)的補(bǔ)充。

鄔曄認(rèn)為，“物企在失去地產(chǎn)輸血之后，探索業(yè)務(wù)會(huì)更加謹(jǐn)慎，不能虧本，甚至要有造血能力，這就要求業(yè)務(wù)與公司本身的基因相符合。”

第三方外拓：瞄準(zhǔn)存量資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)大客戶

雖然，物企在豐富服務(wù)內(nèi)容，但他們并沒(méi)有放棄主業(yè)。地產(chǎn)無(wú)法給自己提供足夠的新增在管面積，他們就把目光投向存量資產(chǎn)。

碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)等物企都在2022年財(cái)報(bào)中提到要挖掘城市存量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

存量項(xiàng)目包括住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。一般，前者更麻煩，因?yàn)榇媪孔≌飿I(yè)以前已經(jīng)有物業(yè)公司提供服務(wù)，更換物業(yè)需要重新招投標(biāo)，過(guò)程費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

“爭(zhēng)取存量項(xiàng)目，是對(duì)物業(yè)企業(yè)硬實(shí)力的考驗(yàn)”，金科麗對(duì)《財(cái)經(jīng)十一人》說(shuō)。優(yōu)質(zhì)的存量房項(xiàng)目一般在一二線城市，這些地方物業(yè)服務(wù)起步較早、相對(duì)成熟，客戶有購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的意愿和能力，但這也意味著，這些客戶對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)能力要求更高。

據(jù)悉，目前頭部物企的住宅外拓主要瞄準(zhǔn)了一二線城市的中高檔小區(qū)，最好樓齡不超過(guò)5年的。樓越新意味著管理成本、維修成本越低，利潤(rùn)越高。

商業(yè)物業(yè)方面，物企更注重拓展有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)中的頭部公司。管理辦公樓、商場(chǎng)和住宅完全是兩個(gè)思路，要打開(kāi)這一市場(chǎng)，最快的方法就是投資并購(gòu)。2022年，萬(wàn)物云通過(guò)此前收購(gòu)的商務(wù)寫(xiě)字樓服務(wù)品牌“萬(wàn)物梁行”站住了腳跟，這一年，萬(wàn)物云新增了16個(gè)世界及中國(guó)500強(qiáng)客戶、8個(gè)獨(dú)角獸客戶，其中包含新能源、半導(dǎo)體、航空航天等多個(gè)領(lǐng)域的頭部企業(yè)客戶。

相較住宅物業(yè)，這些企業(yè)級(jí)客戶可以提供更穩(wěn)定、大額、高利潤(rùn)的收入。

商管+物管 雙管齊下

商管已經(jīng)成為物業(yè)公司2022年財(cái)報(bào)的關(guān)鍵詞，除了萬(wàn)物云，還有碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、金茂服務(wù)等都在加大商管投入。

目前，在港交所上市的寶龍商業(yè)（9909.HK）、中駿商管（0606.HK），以及已經(jīng)遞交招股書(shū)、在等待上市的龍湖智創(chuàng)生活，都是“物管+商管”模式。這種模式并不是最近才有，早在2020年華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市時(shí)，就講出了商管輕資產(chǎn)（不持有資產(chǎn)，輸出管理服務(wù)）故事。兩年后，這種模式的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

（華潤(rùn)萬(wàn)象生活各業(yè)務(wù)毛利及毛利率對(duì)比。來(lái)源：公司財(cái)報(bào)）

華潤(rùn)萬(wàn)象生活2022年財(cái)報(bào)顯示，其購(gòu)物中心業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的毛利為15.48億元，毛利率為62.4%，不論毛利還是毛利率，在其所有業(yè)務(wù)中都是最高的。其商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)整體毛利率比住宅物業(yè)管理服務(wù)高出約32個(gè)百分點(diǎn)。

相比住宅物業(yè)管理服務(wù)，商管業(yè)務(wù)盈利能力更強(qiáng)，兩者互補(bǔ)對(duì)抵抗地產(chǎn)周期性下行風(fēng)險(xiǎn)更有效。

從經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，物管主要是委托管理服務(wù)，物業(yè)公司受業(yè)主委托管理社區(qū)物業(yè)。在這種模式下，物企的收入構(gòu)成主要是兩塊——基礎(chǔ)的物業(yè)管理費(fèi)和社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)生的收入。收物業(yè)費(fèi)面向的是居民業(yè)主，數(shù)量眾多、溝通成本高，物管費(fèi)提價(jià)難是普遍現(xiàn)象。隨著樓齡增加，維護(hù)成本也會(huì)上升。

商管主要有輕資產(chǎn)模式和重資產(chǎn)模式。

重資產(chǎn)模式，即企業(yè)自身持有商業(yè)物業(yè)并進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。在這種模式下，物業(yè)未來(lái)有增值空間，企業(yè)需要錢(qián)的時(shí)候，還可以通過(guò)抵押物業(yè)來(lái)貸款。

近年來(lái)，多數(shù)物企提到的商管為輕資產(chǎn)模式，即企業(yè)自身不持有商業(yè)物業(yè)，通過(guò)委托管理、品牌及管理輸出、整租后再分租等形式獲得管理運(yùn)營(yíng)收入。輕資產(chǎn)模式下，物企面對(duì)的主要是企業(yè)業(yè)主，數(shù)量少、溝通成本更低，業(yè)主更愿意為品質(zhì)、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)買(mǎi)單，物企提價(jià)更容易。

另外，由于經(jīng)營(yíng)模式的差異，物管和商管呈現(xiàn)出不同的成長(zhǎng)曲線。平安證券研報(bào)提到，商管項(xiàng)目具備成長(zhǎng)屬性，與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效果聯(lián)系緊密。以購(gòu)物中心為例，開(kāi)業(yè)后3年內(nèi)、開(kāi)業(yè)3年-5年、開(kāi)業(yè)5年以上分別是項(xiàng)目的培育期、穩(wěn)定期、成熟期。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入成熟期，租金收入同樣會(huì)保持增長(zhǎng)。而對(duì)于住宅物業(yè)，在社區(qū)增值服務(wù)盈利模式尚未大規(guī)模打通的情況下，住宅項(xiàng)目的利潤(rùn)往往“交付即巔峰”。

但物管+商管模式想要做好并不容易。

從市場(chǎng)進(jìn)入難度看，商管市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘更高。首先，商管輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理復(fù)雜程度高于住宅物業(yè)。

湯曉晨認(rèn)為，商管和物管是兩種不同的能力。物業(yè)管理面臨的服務(wù)場(chǎng)景固定且有標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)手冊(cè)。但商業(yè)管理的定位、招商、運(yùn)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)，有更多的不確定部分，對(duì)人員素質(zhì)的要求也更高。

另外，目前有商管業(yè)務(wù)的公司大都是母公司有自持開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)并擁有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的，這些企業(yè)的存量項(xiàng)目不會(huì)給到別的企業(yè)，增量項(xiàng)目也會(huì)留給自己。而業(yè)內(nèi)有管理輸出能力的公司基本也是這些家，其他沒(méi)有商管能力的企業(yè)很難從無(wú)到有進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。

更高的進(jìn)入壁壘，意味著先入局商管領(lǐng)域的物企，地位難以被新的玩家撼動(dòng)。但物企已經(jīng)從幕后走向臺(tái)前，只要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理需求、人的居住服務(wù)需求不消失，物業(yè)市場(chǎng)就會(huì)一直存在，競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)只增不減。而只有那些把增強(qiáng)獨(dú)立性作為工作絕對(duì)重心的企業(yè)才能經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。

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