樓市大招不少了，一個(gè)接一個(gè)，但目前來(lái)看，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)有回暖的趨向，但仍然離真正全面回暖還有很大的距離，所以只能冥思苦想、百般嘗試。

本來(lái)，棚改貨幣化正逐步離我們遠(yuǎn)去，但最近，感覺(jué)棚改貨幣化又重出江湖。

(資料圖片僅供參考)

曾經(jīng)被認(rèn)為是撐起三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的棚改貨幣化政策，在2018年，應(yīng)該算是達(dá)到了頂峰。當(dāng)年，國(guó)家明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，對(duì)于商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置政策。

當(dāng)年大部分人都對(duì)此做了一個(gè)判斷，未來(lái)三四線(xiàn)城市要涼涼了。但是沒(méi)想到由于特殊原因，這種涼涼遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大家的想象和預(yù)期。

于是，作為去庫(kù)存、改善民居工程的大功臣，棚改貨幣化再次被重拾起來(lái)。

棚改貨幣化是指政府對(duì)居住在城市老舊、危險(xiǎn)、不適宜居住的房屋進(jìn)行拆除改造后，以房票或者現(xiàn)金的形式對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。然后老百姓就可以通過(guò)這些補(bǔ)償款在市場(chǎng)上買(mǎi)房。

一定程度上是好事，同時(shí)也有爭(zhēng)議。很多人認(rèn)為，棚改貨幣化政策會(huì)增加購(gòu)房者的購(gòu)房需求，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，對(duì)城市的社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)不利影響。

此一時(shí)彼一時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)久提不振的情況下，棚改貨幣化再次被當(dāng)作拯救房地產(chǎn)的救命稻草。

4月中旬，江西南昌公布了中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置政策，自5月11日起實(shí)施；4月18日，南京主城六區(qū)也開(kāi)始施行房票安置措施。

截至到4月26日，2022年以來(lái)，全國(guó)已有廈門(mén)、貴陽(yáng)、無(wú)錫等近30省個(gè)市（縣）的二三四線(xiàn)城市推行房票安置政策。

全國(guó)各地出臺(tái)的這些政策被市場(chǎng)視為棚改貨幣化的重啟。眾所周知，上一輪樓市上行周期正是借力了這一東風(fēng)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，高峰期拉動(dòng)全國(guó)21.5%的住房銷(xiāo)售，致使城市周期性輪動(dòng)。

所以，基于過(guò)去的這種經(jīng)驗(yàn)也好教訓(xùn)也罷，總之，很多人認(rèn)為當(dāng)前的系列政策也將對(duì)樓市形成強(qiáng)力的推動(dòng)作用。至少對(duì)去庫(kù)存是一個(gè)積極的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升有一定幫助。

市場(chǎng)好的時(shí)候，棚改貨幣化助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲之風(fēng)，但不能把過(guò)去的房?jī)r(jià)上漲都?xì)w結(jié)為棚改貨幣化政策，棚改貨幣化有利于增加住房需求，促進(jìn)樓市回暖。房?jī)r(jià)上漲根本上還是供求關(guān)系的問(wèn)題。

無(wú)論如何，棚改貨幣化過(guò)去的確創(chuàng)造了樓市神話(huà)，但如今人們卻在無(wú)限放大這種功能，它到底能不能成為拯救樓市的良方呢？

在我看來(lái)，如今不僅僅是房地產(chǎn)時(shí)過(guò)境遷，大環(huán)境都已經(jīng)今非昔比，地方也缺錢(qián)，相比現(xiàn)在，以前兌付補(bǔ)償款那是綽綽有余、落落大方，現(xiàn)在大家都缺錢(qián)，“房票”可能就是“房票”。如果對(duì)棚改貨幣化政策預(yù)期過(guò)高，恐怕就要讓你失望了。

受各種影響，老百姓還有多大膽量和動(dòng)力用房票去買(mǎi)房呢？可能更愿意換成真金白銀落袋為安。或許只是某些中介把棚改貨幣化政策當(dāng)成最后的救命稻草，向外界釋放樓市又要大漲的信號(hào)罷了。

從市場(chǎng)角度看，房?jī)r(jià)上漲到一定高度它也有瓶頸，據(jù)了解，2008年棚改啟動(dòng)至2014年，那時(shí)候整體開(kāi)展節(jié)奏相對(duì)平緩，貨幣化安置比例處在低位。但是到了2015-2018年，貨幣化安置比例與棚改規(guī)模雙雙走高，年均實(shí)際開(kāi)工總量超600萬(wàn)套。2019年至今，棚改貨幣化政策逐步退出，實(shí)際開(kāi)工量一路走低。

如今供應(yīng)多，而且價(jià)格已是上輪周期的多倍，但需求已經(jīng)大不如過(guò)往。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信用和信心問(wèn)題阻礙著市場(chǎng)前行，各種實(shí)際能力及心態(tài)都發(fā)生了很大改變?？峙聦?duì)市場(chǎng)的提振作用相對(duì)有限。

我認(rèn)為啥招都用過(guò)了，不妨試一試，肯定有用，至于能起多大作用就有待觀察了。

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