我省早已開啟“帶押過戶”模式

那么，什么是“帶押過戶”？據(jù)了解，“帶押過戶”是一種無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可以直接完成過戶、重新抵押并發(fā)放新貸款的房產(chǎn)交易過戶模式，可有效降低房屋交易風(fēng)險和成本，縮短房屋交易周期，維護(hù)交易各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

事實(shí)上，我省許多交易者已經(jīng)享受到了“帶押過戶”帶來的房產(chǎn)交易便利。早在2022年10月，南昌市就開啟了“帶押過戶”模式。2022年10月24日，在南昌市不動產(chǎn)登記辦事大廳，杜女士與張先生開心地展示著手中剛領(lǐng)到的不動產(chǎn)權(quán)證書?！皩?shí)在是太便利了，原來花費(fèi)許久都搞不定的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在幾天就辦好了，而且還省了一大筆錢，真是既省時又省錢！”作為南昌市政銀合作“帶押過戶”政策的首批受益者，兩人激動地感嘆道。

(資料圖)

不僅在南昌市，我省多地都可辦理不動產(chǎn)“帶押過戶”。2023年3月3日，工商銀行景德鎮(zhèn)分行接到市民對康家花園小區(qū)二手房交易需求。該行相關(guān)負(fù)責(zé)同志全流程對接、跟蹤辦理，一站式完成了資金托管、買方貸款審批、簽訂銀行和交易雙方三方協(xié)議、稅費(fèi)繳納、帶抵押轉(zhuǎn)移登記、新設(shè)抵押權(quán)登記的二手房“帶押過戶”手續(xù)，僅用3個工作日便將貸款發(fā)放到位。

2023年2月，九江市民朱某因房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，一時難以籌齊還款資金，致使名下房產(chǎn)無法交易轉(zhuǎn)讓。柴桑區(qū)政務(wù)服務(wù)中心不動產(chǎn)登記窗口了解情況后，決定以“帶押過戶”的方式為其辦理此項(xiàng)登記業(yè)務(wù)。經(jīng)市民朱某現(xiàn)場提交“轉(zhuǎn)移+抵押權(quán)變更”申請，市民袁某很快領(lǐng)取到了不動產(chǎn)權(quán)證書和抵押證明。

“帶押過戶”應(yīng)用場景不斷延伸

此前，我省“帶押過戶”業(yè)務(wù)多數(shù)為同一銀行轉(zhuǎn)賬，今年不斷延伸“帶押過戶”應(yīng)用場景，目前住宅類不動產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)“跨行帶押過戶”，企業(yè)之間的不動產(chǎn)也可“帶押過戶”。

2023年3月，撫州市民劉先生通過中介公司介紹，將名下的一套住房賣給周先生，而周先生又只有30萬元的首付金額，不足以結(jié)清該套住房近50萬元銀行商業(yè)住房貸款，且剩余房款需向公積金管理中心貸款支付。房產(chǎn)交易因資金短缺問題擱淺，劉先生和周先生為此一籌莫展。撫州市住房公積金管理中心市區(qū)辦事處了解到這一情形后，主動靠前服務(wù)，牽頭組織不動產(chǎn)、銀行、中介公司等多家部門會商，采取“跨行帶押過戶”的方式，一舉解決了劉先生和周先生房屋交易難的問題。

今年3月，江西順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的不動產(chǎn)“帶押過戶”。3月29日，在南昌市新建區(qū)不動產(chǎn)登記中心，南昌金燕國際溫泉度假有限公司在未還清貸款的情況下，順利將兩宗有銀行“抵押”在身的不動產(chǎn)過戶至江西云燕置業(yè)有限公司名下，這是新建區(qū)“帶押過戶”登記由個人向企業(yè)延伸后，首例企業(yè)間的不動產(chǎn)“帶押過戶”。

“企業(yè)不用提前還貸，通過帶押過戶，然后新辦抵押，整個業(yè)務(wù)一個小時內(nèi)就全部完成，為企業(yè)提供了便捷高效的服務(wù)，實(shí)實(shí)在在解決了我們的燃眉之急?！?月30日，江西云燕置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人浦天洋說道。

據(jù)了解，為進(jìn)一步優(yōu)化不動產(chǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)流程，4月10日，九江市自然資源局聯(lián)合市直多部門印發(fā)了《關(guān)于推行不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知(試行)》，根據(jù)不動產(chǎn)買賣雙方貸款機(jī)構(gòu)是否相同，設(shè)立了兩種辦理流程，在買賣雙方貸款抵押權(quán)人為不同貸款機(jī)構(gòu)的流程里引入提存公證，在交易未完成之前，所有資金均由公證賬戶提存，充分保障了各方資金安全，避免發(fā)生交易風(fēng)險。

專家說法：“帶押過戶”至少有三大好處

“‘帶押過戶’是一種房地產(chǎn)交易模式的創(chuàng)新，在維護(hù)樓市回暖勢頭、提振市場信心方面具有更為重要的意義。”在省優(yōu)化營商環(huán)境咨詢專家、江西財經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院副院長諶飛龍看來，“帶押過戶”至少有三大好處：

一是為買賣雙方提供便捷的金融服務(wù)，賣方不需要先籌集資金還清貸款，買方不需要提前支付購房款墊付，解決了周期長、手續(xù)繁、成本高的問題。

二是激活存量房交易，“帶押過戶”簡化了流程、降低了成本、提高了效率，有利于活躍二手房市場，促進(jìn)二手房與新建商品房市場需求聯(lián)動。

三是破解房貸提前還款難，隨著2023年我國宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，股市、樓市的政策東風(fēng)頻頻吹來，部分居民的投資預(yù)期將發(fā)生轉(zhuǎn)變，會更理性、更審慎地考慮提前還款。金融部門推出的系列服務(wù)舉措，將進(jìn)一步提振居民投資消費(fèi)的意愿和能力。

在“帶押過戶”帶來交易便利的同時，也存在一些風(fēng)險點(diǎn)。諶飛龍認(rèn)為，對于賣房者來說，“帶押過戶”并不意味著免除了賣房者償還房貸的責(zé)任——如果出售二手房所得款項(xiàng)不足以償還存量房貸，賣房者還需通過其他方式籌措款項(xiàng)。而對于買房者來說，“帶押過戶”雖降低了交易過程中的資金墊付風(fēng)險，但仍需關(guān)注二手房本身是否存在限制交易等條款。同時，監(jiān)管部門也要積極引入預(yù)告登記，防止出現(xiàn)“一房二賣”亂象，進(jìn)一步規(guī)范操作流程，保障金融安全。

“當(dāng)前，我省仍在探索工業(yè)不動產(chǎn)‘帶押過戶’，主要是因?yàn)楣I(yè)不動產(chǎn)貸款金額較多，承擔(dān)的風(fēng)險也較大，需要政府部門及銀行合力推進(jìn)?！敝R飛龍表示，無論是住宅類不動產(chǎn)“帶押過戶”，還是商業(yè)、工業(yè)“帶押過戶”，都需要深化政銀合作，銀行要以群眾的切身利益為出發(fā)點(diǎn)，積極助推不動產(chǎn)“帶押過戶”這一便民服務(wù)落地與推廣。

文／圖 本報全媒體記者許佳慧

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江南都市報2023-04-24

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