今天，法律圈被最高法院2023年第1號(hào)司法解釋刷屏了。有法律人稱(chēng)，這是法律的重大突破，也是購(gòu)房者的重大勝利！對(duì)于深陷無(wú)法交付、無(wú)法退款的購(gòu)房者而言，這個(gè)規(guī)定是的重大勝利！真的如此嗎？如下圖所示：

(資料圖)

如上圖內(nèi)容所示，有人稱(chēng)，該司法解釋將購(gòu)房者的房屋交付請(qǐng)求權(quán)或價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，放到了超級(jí)優(yōu)先的位置，不僅優(yōu)先于施工企業(yè)的工程款優(yōu)先受償權(quán)，也優(yōu)先于有抵押權(quán)的其他債權(quán)。就算是開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，購(gòu)房者的上述權(quán)益也要優(yōu)先于其他所有債權(quán)予以保障。

為何會(huì)出臺(tái)這樣的規(guī)定？都知道目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)遇到了空前的困境，購(gòu)房者，特別是爛尾樓的購(gòu)房者，已經(jīng)成了開(kāi)發(fā)商、銀行、大小施工企業(yè)之間互相推諉扯皮的最大受害者。

雖說(shuō)顧客是上帝，但翻開(kāi)細(xì)看法律關(guān)系就會(huì)知道，凡是涉及房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商大小債權(quán)主，如銀行、施工企業(yè)、供應(yīng)商等，個(gè)個(gè)都是有房屋或土地的抵押權(quán)在手，只有購(gòu)房者，手里啥也沒(méi)有，只有全額付款請(qǐng)求交房，或是部分價(jià)款按揭還貸款的份兒。如果沒(méi)有專(zhuān)門(mén)且明確的法律保護(hù)，購(gòu)房者在大小債主向經(jīng)營(yíng)困難開(kāi)發(fā)商的討債隊(duì)伍中，就是最弱勢(shì)的群體，成了砧板上的魚(yú)肉。

曾經(jīng)有案例顯示，購(gòu)房者全款交付了房款若干年，卻遭遇了工程爛尾無(wú)法交付，好歹等來(lái)了新開(kāi)發(fā)商接手建成，才發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買(mǎi)的房屋，土地被原來(lái)開(kāi)發(fā)商抵押給了銀行，地上的房屋被抵押給了施工企業(yè)，還有一大堆供應(yīng)商起訴開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求法院查封了樓盤(pán)要求司法拍賣(mài)還債。

購(gòu)房者不得不天天往法院跑，舉證證明自己已經(jīng)全部交付了房款等幾個(gè)條件，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行。即便是法院依法辦事，支持了購(gòu)房者的執(zhí)行異議，但最終也會(huì)因?yàn)樯姘笜欠扛鞣N抵押在身，陷入房屋無(wú)法交付、房產(chǎn)證無(wú)法辦理的困境。

目前現(xiàn)行的法律法規(guī)、司法解釋?zhuān)瑑H限于符合幾個(gè)條件之下支持購(gòu)房者的執(zhí)行異議，而沒(méi)有明確購(gòu)房者房屋請(qǐng)求權(quán)、房款返還請(qǐng)求權(quán)法律地位的。不得不說(shuō)，2023年1號(hào)司法解釋?zhuān)瑢?duì)保障購(gòu)房者這一弱勢(shì)群體，具有重大利好。但是，如此的規(guī)定，是否能落到實(shí)處呢？

首先，規(guī)定設(shè)置了諸多的附帶條件，有些事項(xiàng)證明難度相當(dāng)大。

例如，購(gòu)房者主張房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先權(quán)的，需要證明自己是以居住為目的購(gòu)買(mǎi)，且要在一審法庭辯論終結(jié)前已支付全部?jī)r(jià)款。如果說(shuō)房款交付證明不難的話(huà)，可什么證據(jù)能證明買(mǎi)房是以居住為目的呢？不知道立法者為何會(huì)設(shè)置這樣的條件，或者換句話(huà)說(shuō)，是否賦予購(gòu)房者此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)，其實(shí)是將權(quán)利交給了辦案法官的證據(jù)審查權(quán)。

再如，購(gòu)房者主張房款返還請(qǐng)求優(yōu)先權(quán)時(shí)，需要證明“房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能”的情況。嗚呼！這舉證難度，煙語(yǔ)君是想不出有什么證據(jù)能證明出該事項(xiàng)。就算是辦案法官，敢以具體辦案的形式確認(rèn)影響甚廣的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能”？

很多人看了這個(gè)規(guī)定立馬贊揚(yáng)是重大勝利，但仔細(xì)分析以上這些條件達(dá)成的難度就會(huì)知道，恐怕是高興的太早了。設(shè)置如此多且概念模糊的附帶條件，又不具體說(shuō)明如何證明達(dá)成這些條件，很容易陷入購(gòu)房者與辦案法官的爭(zhēng)議之中，司法解釋載明的法律目的在司法實(shí)踐中獲得落實(shí)的效果，大打折扣，充滿(mǎn)不確定。

其次，房企風(fēng)險(xiǎn)化解中存在諸多法律之外的影響因素，法院也不例外。

此前，網(wǎng)上公開(kāi)的法院裁判文書(shū)顯示，有法院審理房產(chǎn)糾紛案件中，雖然認(rèn)為原告的起訴符合法律規(guī)定的受案范圍，但認(rèn)為，“本案系涉眾性問(wèn)題樓盤(pán)所引發(fā)的糾紛，相關(guān)糾紛涉及法律關(guān)系多、人員多，同時(shí)涉及社會(huì)公共利益和民生領(lǐng)域，非單一法律問(wèn)題，政府及銀行相關(guān)部門(mén)也在積極對(duì)接并推動(dòng)案涉問(wèn)題樓盤(pán)的化解工作。為統(tǒng)一實(shí)質(zhì)化解涉案問(wèn)題樓盤(pán)糾紛，結(jié)合目前的形勢(shì)政策，本案應(yīng)先由政府有關(guān)部門(mén)處理為宜。”，據(jù)此，駁回了原告的起訴。

持有如此裁判標(biāo)準(zhǔn)的并不是個(gè)例，認(rèn)為房產(chǎn)糾紛“應(yīng)優(yōu)先在政府專(zhuān)班的協(xié)調(diào)下有序解決”，故裁定駁回了原告起訴?？梢韵胂蟮氖?，還有更多的房企糾紛，是直接不予立案的。

如果是上述司法解釋規(guī)定的，購(gòu)房者具有房屋交付請(qǐng)求優(yōu)先權(quán)和房款返還請(qǐng)求優(yōu)先權(quán)，屬于公正正義的法律應(yīng)有之義的話(huà)，很多法院、包括很多法律人基于各種現(xiàn)實(shí)考量，紛紛贊成房企糾紛避走司法途徑、交給其他途徑解決，則是社會(huì)現(xiàn)實(shí)、司法現(xiàn)實(shí)。能夠指望一個(gè)司法解釋?zhuān)徒鉀Q復(fù)雜棘手、牽扯諸多的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題呢？

作為一名法律人，煙語(yǔ)君還是堅(jiān)持認(rèn)為，法治才是最大的營(yíng)商環(huán)境，最大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保障。雖然房企糾紛牽扯利益過(guò)多，但也不應(yīng)該成了司法高掛“免戰(zhàn)牌”拒絕裁判法律糾紛的理由。即便是判了以后也不好執(zhí)行、執(zhí)行起來(lái)困難重重，但要知道，沒(méi)有法律屬性上的權(quán)責(zé)明確，利益清晰，就會(huì)是社會(huì)生活、社會(huì)秩序的一片混亂，實(shí)在非法律行業(yè)、法治社會(huì)的應(yīng)有景象。

就像張首席曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，社會(huì)效果是從法律效果延伸出來(lái)的，離開(kāi)法律效果，就不要談什么社會(huì)效果。如果連法院都無(wú)法出具定紛止?fàn)?、明晰?quán)責(zé)的司法裁判結(jié)果，又何如保障社會(huì)安定秩序穩(wěn)定呢？如果讓具體的司法案件，最大限度的實(shí)現(xiàn)司法解釋所要達(dá)到的法律目的，考驗(yàn)的是法官、法院的司法能力、擔(dān)當(dāng)意識(shí)。

2023年1號(hào)司法解釋?zhuān)鞄悯r明的明確了購(gòu)房者的房屋交付優(yōu)先權(quán)和房款返還優(yōu)先權(quán)的法律地位，值得肯定，但其中的附帶條件模糊、證明標(biāo)準(zhǔn)不明，實(shí)際上是將司法解釋的法律目的實(shí)現(xiàn)與否交給了辦案法官。究竟司法解釋的規(guī)定及制定目的，能否獲得司法實(shí)踐的落實(shí)和實(shí)現(xiàn)，大家拭目以待吧！

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