買新房最怕什么？

相比減配，貨不對板，更多人擔心的是房子爛尾，壓根收不到房。畢竟前兩年維權事件四起，背著房貸又拿不到房的情況，真實的出現在買房人身邊。

【資料圖】

但我們要相信一點，最危險的時刻已經過去。就在昨天，一紙政策出臺，最高院已經對爛尾樓放大招。業(yè)主的權益得到保障！

4月20日，最高法發(fā)布了一個名為：《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》。文中明確了，“居住權”大于“財產權”的原則。

根據此原則，購房者的權益將直接受到法律保護，而不是任由開發(fā)商說了算，下面我解釋給你看。

2023年4月20日，最高人民法院《關于商品房消費者權利保護問題的批復》正式施行。

其中就人民法院在審理房地產開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，給出了三點原則：

先來看原文：

一是建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

在《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條，承包人根據民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

二是商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

三是在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

三條原則中，最重要的是第二條和第三條。

簡單的翻譯過來就是，房子的消費權利，是排在受償權、抵押權以及其他債權前面的。

舉個例子：按照原來的情況，如果房子發(fā)生爛尾，業(yè)主要求退款的話，業(yè)主和開發(fā)商之間是一般債權的關系，排在各種債權的后面。 樓盤在清算的時候，會優(yōu)先還款給工程或者銀行抵押，業(yè)主排在后面。

這種順位關系有一個很大的隱患就是，如果開發(fā)商資不抵債，業(yè)主的債權關系又排在后面，最終辛辛苦苦攢錢買房的業(yè)主，只能是錢回不來，房子也沒了。

現在，按照最高法的三項原則，順位關系改變。再遇到爛尾樓，買房人可以直接申請退款，并且還款優(yōu)先級排在前面，可以大大提高清償率，避免購房者出現錢房兩空的情況。

其中有兩點需要注意的是，這里的優(yōu)先權指的是住房，并不包括商業(yè)辦公用房；即便你是貸款買房，實際也是全款支付，同樣適用。

近年來，延期交付、停工爛尾屢見不鮮。

在司法實踐中，雖然主流觀點認可業(yè)主的基本債權優(yōu)先權，認可業(yè)主的權利在某種程度上優(yōu)于抵押權和施工單位的工程款優(yōu)先受償權，但畢竟沒有明確規(guī)定。

此次最高法的批復，明確了購房人的優(yōu)先權，在當前“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”政策背景下出臺，可謂“及時雨”， 目前這三項原則已經開始實施。

同時，根據這個條款，也能給樓市帶來良性循環(huán)。

業(yè)主的權益排在前面之后，銀行的貸款勢必要往后排。所以一旦開發(fā)商出現問題，銀行受到的經濟損失，會比從前更高。

這樣以來，銀行會嚴格審核開發(fā)商的資質，保證項目能夠順利施工以及交房，否則的話，銀行自身的權益也將受到損害。

總而言之，這項條款無論是對市場還是對購房者來說，都是好事。

銀行會加強監(jiān)督，房企要仔細經營，而購房者的權益也得到了應有的保護。

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