買新房最怕什么？

相比減配，貨不對板，更多人擔心的是房子爛尾，壓根收不到房。畢竟前兩年維權(quán)事件四起，背著房貸又拿不到房的情況，真實的出現(xiàn)在買房人身邊。

【資料圖】

但我們要相信一點，最危險的時刻已經(jīng)過去。就在昨天，一紙政策出臺，最高院已經(jīng)對爛尾樓放大招。業(yè)主的權(quán)益得到保障！

4月20日，最高法發(fā)布了一個名為：《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》。文中明確了，“居住權(quán)”大于“財產(chǎn)權(quán)”的原則。

根據(jù)此原則，購房者的權(quán)益將直接受到法律保護，而不是任由開發(fā)商說了算，下面我解釋給你看。

2023年4月20日，最高人民法院《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》正式施行。

其中就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權(quán)利保護問題，給出了三點原則：

先來看原文：

一是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二是商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

三是在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當予以支持。

三條原則中，最重要的是第二條和第三條。

簡單的翻譯過來就是，房子的消費權(quán)利，是排在受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)前面的。

舉個例子：按照原來的情況，如果房子發(fā)生爛尾，業(yè)主要求退款的話，業(yè)主和開發(fā)商之間是一般債權(quán)的關(guān)系，排在各種債權(quán)的后面。 樓盤在清算的時候，會優(yōu)先還款給工程或者銀行抵押，業(yè)主排在后面。

這種順位關(guān)系有一個很大的隱患就是，如果開發(fā)商資不抵債，業(yè)主的債權(quán)關(guān)系又排在后面，最終辛辛苦苦攢錢買房的業(yè)主，只能是錢回不來，房子也沒了。

現(xiàn)在，按照最高法的三項原則，順位關(guān)系改變。再遇到爛尾樓，買房人可以直接申請退款，并且還款優(yōu)先級排在前面，可以大大提高清償率，避免購房者出現(xiàn)錢房兩空的情況。

其中有兩點需要注意的是，這里的優(yōu)先權(quán)指的是住房，并不包括商業(yè)辦公用房；即便你是貸款買房，實際也是全款支付，同樣適用。

近年來，延期交付、停工爛尾屢見不鮮。

在司法實踐中，雖然主流觀點認可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，認可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但畢竟沒有明確規(guī)定。

此次最高法的批復(fù)，明確了購房人的優(yōu)先權(quán)，在當前“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”政策背景下出臺，可謂“及時雨”， 目前這三項原則已經(jīng)開始實施。

同時，根據(jù)這個條款，也能給樓市帶來良性循環(huán)。

業(yè)主的權(quán)益排在前面之后，銀行的貸款勢必要往后排。所以一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題，銀行受到的經(jīng)濟損失，會比從前更高。

這樣以來，銀行會嚴格審核開發(fā)商的資質(zhì)，保證項目能夠順利施工以及交房，否則的話，銀行自身的權(quán)益也將受到損害。

總而言之，這項條款無論是對市場還是對購房者來說，都是好事。

銀行會加強監(jiān)督，房企要仔細經(jīng)營，而購房者的權(quán)益也得到了應(yīng)有的保護。

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