觀點(diǎn)網(wǎng) 今年以來，長三角地區(qū)土拍熱度復(fù)蘇明顯，在上海之前，南京、蘇州和杭州三大熱點(diǎn)城市已經(jīng)攬金近650億元，截至3月底，杭州的土地出讓金更達(dá)到416.6億元。

(資料圖)

隨著上海首批供地的到來，土拍熱度再上一個(gè)臺(tái)階，房企迎來更激烈的競爭。

4月18日，上海2023年首次集中供地正式拉開序幕，根據(jù)出讓文件，上海首批推出浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)11個(gè)地區(qū)共計(jì)19宗涉宅地塊，起始總價(jià)約483.4億元。

經(jīng)過4天的連續(xù)出讓，直到4月21日最后3宗地塊成交，本次土拍完美落幕，共成交19宗地塊，其中4宗底價(jià)成交，15宗地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，總攬金518.84億元，平均溢價(jià)率7.3%。

拿地企業(yè)中，除熟悉的“拿地王”招商蛇口外，越秀、龍湖、金地的加入，以及華潤、萬科與中海被“禁賽”后首次參與到競拍隊(duì)伍中，讓本次土拍熱鬧非凡。

房企積極性高漲

盡管4月21日只有3宗地塊出讓，但本批次供地的熱度仍舊不減，房企對于閔行莘莊地塊的爭搶延續(xù)了上一日青浦西虹橋的激烈程度。

其中，閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，吸引了建發(fā)、國貿(mào)&葛洲壩、華僑城、招商&南山、中海、上海建工&保利發(fā)展、象嶼、華發(fā)、碧桂園、越秀、綠城、大悅城等16家房企競拍。最終上海建工&保利發(fā)展聯(lián)合體以13.09億元競得該地塊，溢價(jià)率8.5%，成交樓板價(jià)48105元/平方米。

此外，閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊在經(jīng)歷了55輪競價(jià)后，由上海萬怡景置業(yè)有限公司和中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東有限公司聯(lián)合體（萬科&中鐵建）以75.49億元競得，折合樓面價(jià)46402元/平方米，溢價(jià)率8.98%。

閔行區(qū)莘莊社區(qū)另一宗地塊則更為焦灼，直到晚上9點(diǎn)才確定競得人。最終，MHP0-0201單元16A-07A地塊由中華企業(yè)通過一次性報(bào)價(jià)以20.11億元競得，樓面價(jià)48029元/平方米。

同樣的情形也出現(xiàn)在4月20日的土拍中，當(dāng)時(shí)最受關(guān)注的青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊，因競買人較多一直在核驗(yàn)，直到晚上11點(diǎn)也沒能出結(jié)果。最終該地塊由華發(fā)&南通瑞城以19.19億元競得，樓面價(jià)38689元/平方米。

事實(shí)上，由于本次參與競拍的房企超過50家，類似這種對競買人的核驗(yàn)尤為費(fèi)時(shí)，比如在4月18日供地首日現(xiàn)場，浦東周浦地塊拍賣時(shí)就因?yàn)橘Y料審核超過4個(gè)小時(shí)，導(dǎo)致地塊最終未能拍出。

據(jù)了解，超長時(shí)間資料審核背后是越秀華發(fā)聯(lián)合體因越秀項(xiàng)目公司經(jīng)營執(zhí)照中經(jīng)營范圍不符合該地塊要求，被取消拍地資格導(dǎo)致。盡管越秀對此提出申訴也無濟(jì)于事，最終與其組建聯(lián)合體的華發(fā)一同出局，而周浦地塊則被招商和南昌市政聯(lián)合體收入囊中。

與對競買人的核驗(yàn)形成鮮明對比的是，房企在報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)十分迅速，基本上一個(gè)報(bào)價(jià)出來后5秒不到就有第二個(gè)報(bào)價(jià)，幾分鐘就觸發(fā)中止價(jià)，最后進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)。

在成交結(jié)果上，本次土拍除了首日4宗地塊底價(jià)成交外，其余地塊均達(dá)中止價(jià)，底價(jià)成交地塊僅占比2成。對比2022年的四個(gè)批次，從首批到末批，底價(jià)成交地塊分別占比6成、4成、7成和7成。

這也表明，本次土拍是上海近年來熱度最高的一次。

華潤、萬科與中海回歸

近年來，隨著部分房企在三四線城市受挫，大家更愿意將資金投入一二線城市，尤其是像上海這樣擁有眾多高能級土地的市場，這也是上海土地市場持續(xù)受到關(guān)注的原因。

自從2020年的“圍標(biāo)”事件以來，華潤、萬科和中海三家企業(yè)三年內(nèi)無法在上海拿地，而今年3月就是三家企業(yè)的拿地解禁期限，該三家企業(yè)也是拿出了十足的決心，其中華潤一共報(bào)名了12家地塊，萬科報(bào)名了10家，中海報(bào)名了7家。

從結(jié)果來看，萬科本次土拍拿下2宗地塊，其在首日和印力聯(lián)合體以底價(jià)37.83億元競得松江區(qū)富林街道一宗商住用地，之后又在4月21日聯(lián)合中鐵建75.49億元競得閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，總拿地金額113.32億元。

而華潤則在土拍第三日競得青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊，成交價(jià)為30.15億元，溢價(jià)率約8.95%。該地塊的競爭也是十分激烈，一共吸引了13家房企參拍。

不過，遺憾的是，中海在本次土拍中顆粒無收。不同于華潤和萬科，中海是三個(gè)企業(yè)中受“圍標(biāo)”事件較嚴(yán)重的那個(gè)，當(dāng)時(shí)涉事人員受到懲罰，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域人員都有較大調(diào)整。

另一方面，在此次土拍前，華潤去年底通過轉(zhuǎn)讓方式獲取了前灘南地塊，萬科也通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓在上海拿下靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，實(shí)現(xiàn)了曲線拿地。

中海也并非沒有實(shí)際行動(dòng)，只是并不順利。在“圍標(biāo)”事件后的2020年7月底，中海與黃浦區(qū)簽約，共同開發(fā)建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目，該項(xiàng)目投資總額高達(dá)590億元，為中海發(fā)展史上規(guī)模最大的項(xiàng)目。

該項(xiàng)目是包括住宅、商辦、風(fēng)貌保護(hù)及歷史保留建筑等在內(nèi)的復(fù)合型社區(qū)改造，對開發(fā)商的綜合能力要求極高。彼時(shí)市場一度解讀為是中海重回上海市場的方式，只是后來因項(xiàng)目舊改周期太長，中海退出了大部分的地塊。

回到本次土拍，盡管中海沒有獲得地塊，其與華潤、萬科的回歸明顯加重了本次參拍企業(yè)的名單分量，一定程度上讓搶地競爭更加激烈。

除華潤、萬科重新補(bǔ)倉上海外，招商蛇口、保利發(fā)展、中鐵建、象嶼、金地都獨(dú)立或是以聯(lián)合體的形式分別獲得2宗地塊。

針對本次土拍的整體情況，市場普遍認(rèn)為，盡管本次上海土拍在體量上相較于去年有所減少，但參與房企的增多從側(cè)面反映出地塊質(zhì)量較高。房企拿地聚焦上海，與房地產(chǎn)市場主要在高能級市場率先復(fù)蘇、新房銷售市場被看好等因素有關(guān)。

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