Q1

(資料圖片僅供參考)

上海首輪土拍的特點？

相較去年土拍，今年首輪土拍主要有3個特點：1、土拍節(jié)奏調(diào)整，首輪供應地塊數(shù)量減少。2、土拍熱度上升，參拍房企明顯增多。除4宗地塊底價成交外，其余成交地塊溢價率均超7%。參拍企業(yè)較多，最多33家房企搶一宗地，熱門地塊土拍耗時較長，昨日參拍的西虹橋地塊歷時近8小時才成交。3、外來房企及民企拿地增加。除保利、招商等央企在上海大量拿地外，浙江國企和南通海門國企也紛紛進駐上海，它們在本輪土拍中均以聯(lián)合體形勢成功拿下地塊。此外，龍湖、新天和等民企也加緊布局上海市場。

Q2

拿地隊伍中殺出來一些黑馬房企，這些房企有什么共性？

近期一些具有實體企業(yè)背景的開發(fā)商在全國一二線城市加緊布局，如江蘇亞倫、新希望、偉星、雅戈爾，近兩年，在傳統(tǒng)民營開發(fā)商戰(zhàn)略收縮的時候，反而是這類有母公司實體產(chǎn)業(yè)支撐的企業(yè)在擴張。

對于實體企業(yè)來說，尤其主業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的實體企業(yè)，面臨繼續(xù)投資原有行業(yè)邊際收益遞減，甚至會虧錢的問題，那么投資房地產(chǎn)也是種不錯的投資渠道。比如亞倫，目前投資的城市多是一二線城市，從投資保值上來講確定性更高。未來的百強中有實體產(chǎn)業(yè)支撐的民企可能會頂替部分傳統(tǒng)民企的角色，但也由于這類型企業(yè)的加入，行業(yè)的整體負債率可能會變的更低，行業(yè)更加穩(wěn)健。

Q3

一邊是一二線城市土地市場火熱，一邊是售樓處訪問量下降，這兩種現(xiàn)象如何理解？

這個問題應該分開來看，一方面是一二線城市并非每塊土地都熱，熱點地塊主要是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，一般這些區(qū)域的房子成交量也是比較好，來人來訪也比較多；核心地塊熱度升溫的背后是開發(fā)商戰(zhàn)略布局回歸一二線城市，同時，取消集中供地后，每個城市每個批次供出來的土地數(shù)量大幅下降，表現(xiàn)為“狼多肉少”，競爭加??；另一方面，來人來訪情況下降，主要集中在一二線城市的外圍、非核心區(qū)域，這些項目確實有一定去化壓力。一線城市核心區(qū)域的部分項目近期也存在來人來訪情況下降的跡象，主要是近兩個月大量新盤供應上市，對購房人群分流。

Q4

深圳擬取消二手房指導價，有啥影響？

該政策還未有官方正式確認發(fā)布，據(jù)了解只是部分機構收到電話通知，如果該調(diào)整屬實的話，意味著實行兩年的指導價政策退出市場。近兩年深圳二手房極低的成交量也直接反映了該政策的強力效應。指導價取消后，直接給市場兩個預期：第一、二手房市場價格上漲的預期；第二、居民購房加杠桿的預期。預計掛牌量和成交量會有上升，指導價基本在成交價的6-8折左右，取消這個政策，購買二手房的購房者的首付壓力也會明顯下降，刺激二手房市場升溫。深圳一二手市場聯(lián)動效應明顯，對于新房市場也有一定的提振作用。深圳作為全國樓市政策調(diào)整的風向標，樓市政策的不斷松動，意味著全國層面新一輪救市潮或?qū)⒌絹怼?/p>

Q5

上海閔行為什么那么火？

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，閔行區(qū)為上海原來的重工基地，房地產(chǎn)市場化初期的購買力支撐力相對較好。當前閔行已經(jīng)從單一的以老閔行重工產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托虹橋的物流商務產(chǎn)業(yè)、依托于交大和華師大等高校的紫竹科創(chuàng)園、莘莊商務區(qū)以及閔行航天城等等。住房需求的總量充足且住房需求層次較為豐富。

從地理位置看，閔行區(qū)毗鄰徐匯區(qū)、長寧區(qū)，浦東新區(qū)，能夠較好地承接市區(qū)改善型需求的外溢住房需求，能夠多區(qū)域內(nèi)生性需求進行有效補充。疊加2035上海規(guī)劃把閔行區(qū)歸入中心城區(qū)、莘莊及虹橋升格為城市副中心等利好，閔行區(qū)房價的上漲預期被重塑。

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