近日，一則房產(chǎn)領(lǐng)域的法律法規(guī)引起了熱議，因為它關(guān)系到每個購房人的利益！《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》自2023年4月20日起施行。遇到爛尾樓這樣的房產(chǎn)糾紛，購房人終于拿到了一個“免死金牌”！

為什么這樣說呢？我們從兩方面來詳細說明一下！

【資料圖】

一、該批復(fù)以司法解釋的方式明確了購房人的優(yōu)先權(quán)

這些年爛尾樓比比皆是，很多購房人一旦買到爛尾樓，就會面臨著錢房兩空的風(fēng)險。在司法實踐中，雖然主流觀點認可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，認可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但是畢竟沒有明確的規(guī)定。

很多人甚至不知道業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)的存在，以及最高院關(guān)于彩石山莊的批復(fù)（這個批復(fù)首次明確了購房人的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，但是并未公開，在網(wǎng)上很難通過官方渠道查到），所以，實務(wù)操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤，業(yè)主的權(quán)利并沒有得到有效保護。

但凡遇到爛尾樓或開發(fā)商負債累累，銀行要行使抵押權(quán)，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，而業(yè)主也會主張要求交房或者退房款等。這個時候就會出現(xiàn)多種債權(quán)沖突的情形，而抵押權(quán)和工程款優(yōu)先受償權(quán)有明文規(guī)定，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)并沒有特別明確的規(guī)定，散見在一些最高院的觀點和執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定中，所以一些法院可能并不會考慮業(yè)主的優(yōu)先權(quán)。對于購房人而言，顯然是有失公平的。

該批復(fù)以司法解釋的方式明確了購房人的優(yōu)先權(quán)，并明確認定了在什么情況下業(yè)主的房屋交付請求權(quán)和價款返還請求權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)、工程款優(yōu)先受償權(quán)及其他債權(quán)，為相關(guān)案件提供了明確的裁判指引。為解決爛尾樓、開發(fā)商暴雷案件各類債權(quán)如何處置提供了明確指引，同時會從一定程度上提升老百姓對樓市的信心，有利于樓市的復(fù)蘇。

二、該批復(fù)明確了購房人的兩大請求權(quán)，為購房人購房保駕護航

第一、房屋交付請求權(quán)，這個請求權(quán)的行使需要滿足三大前提條件：

1、商品房消費者以居住為目的，所以一般在適用的時候，指的是購買住宅，而且是為了居住，不是為了投資。這個觀點和相關(guān)的執(zhí)行異議規(guī)定也是一脈相承的。

2、購買房屋并已支付全部價款。在這里需要特別注意，并不是只有“全款”買房的才適用，按揭貸款的同樣適用。而且，即使是只支付了部分房款，只要在一審法庭辯論終結(jié)前已實際付清尾款，同樣適用。

很多老百姓有個誤解，將按揭貸款買房和全款買房分開進行了理解，實際上按揭貸款也是“全款”買房，這個時候是購房人從銀行借錢，銀行替購房人把剩余房款給了開發(fā)商，開發(fā)商收到全款。而購房人欠銀行的錢。這個時候，購房人付的就是全款，只是要欠銀行錢而已。

3、房屋達到交付使用條件。雖然在批復(fù)中沒有特別提到這個條件，但是結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，如果房屋達不到交付使用條件，法院也不會判交房。所以，這也是一大前提條件，莫要忽視了。

第二、價款返還請求權(quán)，這個優(yōu)先權(quán)也需要注意有一個前提條件：房屋不能交付且無實際交付可能。比如徹底爛尾了，實在是建不起來了，購房合同的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)了，這個時候只能解除合同，要求返還房款。

另外有一點需要特別注意：這里并沒有提是全款，還是只支付了部分房款的情況下。所以，不論是付了多少購房款，都應(yīng)當(dāng)享受相應(yīng)的優(yōu)先權(quán)。這一點和上一個房屋交付請求權(quán)是不一樣的。

如果購房人滿足上述條件，購房人的上述兩大請求權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。在排序上，購房人的請求權(quán)是排在首位的，其次是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。第三才是咱們老百姓特別熟悉的抵押權(quán)。最后是其他的債權(quán)，也就是常說的普通債權(quán)。

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