作者 | 劉玉嬌

編輯 | 夏縣明、梁秀杰

視覺 | 劉玉嬌

(資料圖)

責編 | 韓瑋燁

據(jù)聯(lián)合資信發(fā)布的星河實業(yè)2022年跟蹤評級報告，過去三年，星河實業(yè)資產負債率保持在55%-57%的水平，負債保持健康。同時，即使是在2022年行業(yè)整體信用環(huán)境緊張的情況下，星河也再一次獲得“深圳地產資信10強”——這是經四大國有銀行層層選拔出的深圳地區(qū)最具資信實力和發(fā)展?jié)摿Φ?0家代表性品牌房企。據(jù)統(tǒng)計，星河已連續(xù)十一屆進入“資信10強”榜單，可見金融機構對于星河優(yōu)質資信的高度認可。

星河控股集團（以下簡稱“星河控股”）及其旗下公司可以說是穿越周期的標桿企業(yè)，因其相對保守的投資策略在粵系房企中脫穎而出，成功“出線”。在眾多房企被“三道紅線”所困時，星河控股作為總部在深圳的老牌房企之一，始終行動穩(wěn)健。

星河在穿越周期時，因沒有規(guī)模焦慮，反而具有充足時間深耕項目，專注于結合產城融合趨勢，打造特色實踐項目。近日，睿和智庫團隊深度調研了星河位于南京玄武中心區(qū)的南京·星河WORLD項目，探秘產城融合發(fā)展中的星河實踐。

南京·星河WORLD

圖片來源：睿和智庫

南京的“產城融投”特色實踐

2015年，玄武新中心的發(fā)展規(guī)劃——《南京市玄武區(qū)鐵北地區(qū)城市設計》正式出爐，規(guī)劃指出，新玄武板塊將被打造成比肩河西新中心的科創(chuàng)智慧中心，以高端商貿商務、文化創(chuàng)意、科創(chuàng)研發(fā)產業(yè)為核心定位，助力最終實現(xiàn)產城融合。

2017年，星河控股開始布局南京產業(yè)高地——紅山新城，以總價60億落地新玄武，打造大型“產融聯(lián)盟新城”，南京·星河WORLD應運而生。

如今，玄武區(qū)作為南京發(fā)展最成熟的片區(qū)之一，已走入了“以產促城、以城興產、產城融合”發(fā)展路徑的第三步，南京·星河WORLD項目也成為了促進城市發(fā)展、經濟發(fā)展的新地標。

作為星河“產融聯(lián)盟新城”產品系列的第一個異地復制項目，該項目打造了星河COCO City、情景式購物街區(qū)、創(chuàng)意辦公、國際化社區(qū)、精品幼兒園、高中學校和智慧科創(chuàng)產業(yè)七大高端業(yè)態(tài)，并因地制宜地將“產城融投”特色模式落地玄武。

圖表1：項目概況

圖片來源：公開資料，睿和智庫整理

南京·星河WORLD是包含產業(yè)、商業(yè)、住宅的產城融合綜合體項目，旨在打造集科研、創(chuàng)業(yè)、金融、商業(yè)、居住于一體的綜合社區(qū)。公開資料顯示，項目總投資額約150億元，總建筑面積60萬平方米，新增就業(yè)崗位1.3萬個，已于2020年10月28日正式開園。

從區(qū)域來看，南京·星河WORLD位于南京玄武區(qū)鐵北紅山新城恒嘉路以西，地處南京產業(yè)高地紅山新城“科技創(chuàng)新研發(fā)帶”，在產業(yè)發(fā)展方面得天獨厚。南京玄武區(qū)的紅山新城是區(qū)域內“一區(qū)五園”創(chuàng)新經濟帶建設中的“五園”之首，在經濟發(fā)展建設中與區(qū)域協(xié)同發(fā)展。

圖表2：項目區(qū)位圖

圖片來源： 百度地圖，睿和智庫整理

與此同時，南京·星河WORLD還位于“極客小鎮(zhèn)”核心，未來該區(qū)域將以“文旅+眾創(chuàng)”為帶動，引進高端人才、世界500強企業(yè)中具有創(chuàng)新能力的總部經濟、研發(fā)中心，以及人工智能、云計算、無人機、創(chuàng)新金融、文化創(chuàng)意等領域的優(yōu)秀企業(yè)，為該項目拓寬了企業(yè)資源。項目整體位于紅山路商圈，毗鄰南京站，周身四站點環(huán)繞（地鐵1、3號線，地鐵6、9號線在建），交通便利。

據(jù)了解，項目是紅山新城成立后出讓的第一幅綜合用地，土地性質要求項目將產業(yè)、住宅、商業(yè)整合在一起，這也與星河致力打造“聚人才、集產業(yè)、共成長”的區(qū)域產業(yè)高地的目標不謀而合。

從項目定位來看，星河精準導入了深圳·星河WORLD“產城融投”成功經驗，通過產業(yè)聯(lián)盟會的形式為入駐南京·星河WORLD的企業(yè)提供一系列配套服務，涵蓋了產融投資、政企對接、產業(yè)合作等服務，整體實現(xiàn)多平臺、全方位共享共贏。在人才引進方面，項目通過電子科大科創(chuàng)平臺、南京大學等本地高校、星河?領創(chuàng)天下海歸創(chuàng)業(yè)學院等渠道，幫助園區(qū)企業(yè)引進國內外優(yōu)秀人才。

保持戰(zhàn)略定力，引領產業(yè)聚集

項目運營方星河產業(yè)集團，是星河控股旗下專門從事產業(yè)地產投資運營板塊的公司，秉承“創(chuàng)智共融，聚業(yè)興城”的企業(yè)宗旨，深耕粵港澳大灣區(qū)，戰(zhàn)略布局長三角、京津冀、成渝經濟圈等多個重點城市群，而南京·星河WORLD正是其代表項目之一。

深圳·星河WORLD是星河踐行“產城融投”特色經營模式的首個作品，項目已吸引超1200家企業(yè)進駐，其中上市企業(yè)44家，26家為500強企業(yè)，提供了7.5萬個就業(yè)機會，年產值逾1000億，并新增稅收100億元，成為了“產業(yè)高地、人才高地、稅收高地”標桿示范。

而南京·星河WORLD正是對深圳項目的一次經驗復制與迭代升級，也是星河在華東打造的首個產城融合項目，將成為紅山新城打造“產城融合的典范”中的重要一環(huán)，預計年產值將達35億元，新增就業(yè)崗位1.3萬個。與此同時，其通過產業(yè)生態(tài)構建、產業(yè)基金支持、產業(yè)配套打造三方面，實現(xiàn)多元精準化服務，助力智能制造、物聯(lián)網、云計算等產業(yè)集聚發(fā)展。

在產業(yè)生態(tài)構建方面，星河以產業(yè)規(guī)劃為指引，以龍頭企業(yè)為引導，多種渠道并舉。結合星河產業(yè)集團的孵化、規(guī)劃、招商、運營經驗，導入星河產業(yè)聯(lián)盟的優(yōu)勢科創(chuàng)資源，吸引眾多科技領軍企業(yè)、研發(fā)機構與高端人才入駐。

在產業(yè)基金支持方面，南京·星河WORLD聯(lián)合玄武區(qū)政府與深創(chuàng)投集團共同發(fā)起了10億專項產業(yè)創(chuàng)新基金，旨在發(fā)掘和培育一批創(chuàng)新程度高、市場競爭力強、發(fā)掘潛力大的優(yōu)質中小企業(yè)，圍繞企業(yè)運營所需，通過直接投資或聯(lián)合投資等渠道和方式，助推企業(yè)加速成長。

南京·星河WORLD

圖片來源：睿和智庫

在產業(yè)配套打造方面，南京·星河WORLD在玄武區(qū)及紅山新城的支持下，落實了政企聯(lián)合建設的紅山新城政務服務中心，紅山新城規(guī)劃展示館，充分展示城區(qū)歷史與規(guī)劃未來，一站式解決入園企業(yè)工商注冊、稅務、人才戶證、項目申報等需求。

2017年至今，南京·星河WORLD發(fā)展頗為艱辛。但在疫情與經濟下行并存的背景下，項目依舊積極承擔歷史使命，主動融入玄武區(qū)“一軸兩片多板塊”發(fā)展布局，相繼引進中國鐵塔、中科軟、京東五星等150家頭部企業(yè)，截至今年3月，星河產業(yè)園招商率已超97%，極大助力了城市的高質量發(fā)展。同時，項目也背靠“產城融投”的“大樹”，發(fā)展得愈發(fā)茂盛。

結語

產城融合，并不是新一輪的翻新城建，而是經過深思熟慮搭建的城市、產業(yè)互動“平臺”，其探索之路，注定道阻且長。星河控股作為粵系的低調房企，也正在通過不斷夯實“產城融合”道路，悄然穿越周期，成為房企洗牌后新一輪的無冕之王。

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