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廣州2023首批供地收官294億:開(kāi)局遇冷收官壓軸 一場(chǎng)分化的土拍

2023-04-21 06:28:25來(lái)源:觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)

觀點(diǎn)網(wǎng)4月20日,歷時(shí)近一個(gè)月,廣州2023年首輪土拍終于正式落下帷幕。從結(jié)果看,本輪廣州土拍共掛牌8宗地,

觀點(diǎn)網(wǎng) 4月20日,歷時(shí)近一個(gè)月,廣州2023年首輪土拍終于正式落下帷幕。


(相關(guān)資料圖)

從結(jié)果看,本輪廣州土拍共掛牌8宗地,成交7宗。4宗溢價(jià)15%成交,3宗底價(jià)成交,1宗撤銷出讓,最終收金294.40億元。

撤銷出讓的地塊為增城區(qū)派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)18105209A23001號(hào)地塊,該地塊原定于3月23日出讓,后延后約1個(gè)月至4月21日。4月18日,廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告,稱該地塊因故終止出讓。

一場(chǎng)分化的土拍

本輪廣州土拍掛牌的8宗涉宅地,具體為番禺3宗、荔灣2宗、增城2宗、天河1宗,總出讓面積47萬(wàn)平方米,總計(jì)容面積156.6萬(wàn)平方米,起拍總價(jià)269.6億元。

與以往都不同的是,本輪廣州土拍采取的是“集中掛牌、分散出讓”模式,這種模式給足了企業(yè)們反應(yīng)的時(shí)間。

從本輪土拍的首場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,氣氛可謂是冷到了極致。

3月23日,天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊及增城區(qū)寧西街沙寧路東側(cè)18006212A23014號(hào)地塊以底價(jià)成交,且競(jìng)得單位均為城投公司。這樣一個(gè)以城投兜底的開(kāi)局也讓市場(chǎng)聲音對(duì)本輪土拍議論紛紛。

而這冷到冰點(diǎn)的氣氛在4月3日的羊城食品廠地塊的出讓中得到迅速升溫。

荔灣區(qū)花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊位于白鵝潭板塊內(nèi),出讓面積20780平方米,起價(jià)16.79億元,樓面起價(jià)28000元/平方米。地塊門口是一線花地河河景,東邊是醉觀公園,周圍還有萬(wàn)象城、太古商業(yè)等項(xiàng)目。地塊需配建一所9班幼兒園。

截止開(kāi)拍前,該地塊共有13家房企報(bào)價(jià),保利、華潤(rùn)置地、越秀、中海、招商、華發(fā)、中鐵建、建發(fā)、五礦、廈門國(guó)貿(mào)、武漢城建、中建五局、華僑城等央國(guó)企以及龍湖、廈門弘垚等民企,都有意向。最終,該地塊由武漢城建通過(guò)搖號(hào)拿下,而這也是武漢城建首次進(jìn)駐廣州。

廣州本輪土拍在一眾房企搶奪羊城食品廠地塊的景象中呈現(xiàn)出一片熱火朝天,隨后4月13日則是表現(xiàn)得冷熱不均。

當(dāng)天,一邊是廣東建工&廣州谷龍聯(lián)合體以底價(jià)21.59億元輕松拿下荔灣區(qū)橋梓大街地塊;另一邊則是龍湖、美的、保利發(fā)展、華發(fā)等16家企業(yè)參與搖號(hào)爭(zhēng)搶番禺區(qū)迎賓路地塊,最終是江蘇南通亞倫獲得這支幸運(yùn)簽。

番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊位于番禺大石板塊,緊鄰星河灣,距珠江僅100米左右,地塊占地面積3.2萬(wàn)平方米,計(jì)容建面9.65萬(wàn)平方米,須配建一所9班幼兒園。從區(qū)位來(lái)看,地塊周圍已多年沒(méi)有新宅地出讓,最近一次出讓的是2017年的官堂村地塊。

這個(gè)時(shí)候已經(jīng)可以看出整場(chǎng)土拍就是一場(chǎng)“極端分化”的土拍,而漢溪長(zhǎng)隆“超級(jí)地塊”則將這場(chǎng)“極端分化”展現(xiàn)得淋漓盡致。

漢溪壓軸

本輪土拍的壓軸則非番禺區(qū)出讓的漢溪大道兩宗壓軸地莫屬了。

早在1月份,廣州就通過(guò)了《番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》,根據(jù)規(guī)劃,長(zhǎng)隆歡樂(lè)世界將于南側(cè)儲(chǔ)備用地聯(lián)動(dòng)發(fā)展,歡樂(lè)世界將改為開(kāi)放式主題樂(lè)園,擬打造成世界級(jí)消費(fèi)中心和旅游目的地。

于是,長(zhǎng)隆找了華潤(rùn)作為合作對(duì)象。華潤(rùn)&長(zhǎng)隆聯(lián)合體最終也沒(méi)有辜負(fù)眾望,一舉拿下漢溪大道的兩宗住宅地塊。

另外,在廣州披露首批供地名單中,番禺區(qū)漢溪大道除了在本輪土拍中掛牌2宗宅地外,還掛牌了兩宗商業(yè)用地,分別為番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902010地塊及BA0902116、BA0902118、BA0902121地塊。

值得注意的是,這次掛牌的宅地和商業(yè)地有著關(guān)聯(lián)捆綁。按照出讓條件,住宅地塊的競(jìng)買人還必須參與商業(yè)地塊的競(jìng)投,且保證以不低于掛牌底價(jià)報(bào)價(jià)至少一次。

而且BA0902010地塊對(duì)競(jìng)得人有要求,競(jìng)得人引進(jìn)的企業(yè)或其實(shí)際控制人須為《財(cái)富》世界500強(qiáng)2022年排名前100名的企業(yè);丙方引進(jìn)的企業(yè)或其實(shí)際控制人為“2021年中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)”排行榜前10強(qiáng)的企業(yè)。

同時(shí),丙方與擬引入購(gòu)物中心品牌正式簽署的合作協(xié)議文件,購(gòu)物中心品牌須為太古匯、嘉里城、國(guó)金中心(IFS)、萬(wàn)象商業(yè)、恒隆廣場(chǎng)其中一家。而除華潤(rùn)外,其余品牌方均未參與本次競(jìng)價(jià),參與競(jìng)價(jià)的企業(yè)主要是保利、華發(fā)、招商等。

最終,漢溪兩宗住宅+兩宗商業(yè)的“超級(jí)地塊”由華潤(rùn)&長(zhǎng)隆以總價(jià)197.21億元拿下,超過(guò)去年中信泰富&中船聯(lián)合體拿下的187億元廣船地塊,僅次于2009年以255億元成交的亞運(yùn)城地塊。

從華潤(rùn)近期的動(dòng)作來(lái)看,廣州應(yīng)該是其未來(lái)發(fā)展的最重要核心地區(qū)之一。

在今年1月份,華潤(rùn)以總價(jià)29.81億元斬獲荔灣珠江隧道口以西、珠江以南AF020114、AF020116地塊。該地塊位于白鵝潭商務(wù)區(qū)核心區(qū),與廣州著名景點(diǎn)沙面、白天鵝賓館僅一江之隔,宗地面積3.49萬(wàn)平方米,計(jì)容建筑面積24.84萬(wàn)平方米。

據(jù)出讓條件要求,競(jìng)得人自持商辦物業(yè)不少于15萬(wàn)平方米,并引入高端購(gòu)物中心品牌,集聚高端商貿(mào)產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)。相關(guān)消息顯示,華潤(rùn)將憑此落地廣州首個(gè)萬(wàn)象城項(xiàng)目。

而去年10月,華潤(rùn)還以38.58億元接手了曾屬于華夏幸福的白鵝潭新隆沙部分退地,即荔灣珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地塊,并定名為白鵝潭悅府。值得一提的是,該項(xiàng)目與華潤(rùn)上述獲得的地塊相鄰。

冷熱分化的市場(chǎng)

今年,廣州土拍市場(chǎng)延續(xù)了去年市場(chǎng)冷熱分化的趨勢(shì)。

去年,廣州首批共出讓18宗地,15宗底價(jià)成交,2宗溢價(jià)成交,雖然總體收金比本輪拍地要高出不少,但從平均每宗地出讓金額來(lái)看,廣州2023年首批供地以每宗地平均成交價(jià)42億元的成績(jī)遙遙領(lǐng)先。

廣州本輪土拍溢價(jià)的地塊占比達(dá)到一半,這一比例較去年各個(gè)批次都要高,從這方面來(lái)看,廣州土拍越發(fā)注重質(zhì)量,而非數(shù)量。且本輪供地分時(shí)出讓的方式分散了企業(yè)繳納土地保證金的壓力,給予企業(yè)足夠的時(shí)間考察地塊,提高其參拍積極性。

這也是本次廣州土拍市場(chǎng)如此分化的原因之一。

截至2023年3月17日,廣州一手住宅供應(yīng)面積為74.6萬(wàn)平方米,環(huán)比下降56.8%、同比下降2.9%,為近十年最低。而截至3月15日,廣州一手住宅成交面積為110.1萬(wàn)平方米,環(huán)比下降8.0%、同比下降18.7%。

在短期內(nèi),廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)或許仍將保持謹(jǐn)慎、觀望的態(tài)度。但長(zhǎng)期而言,隨著大量流動(dòng)人口的遷入,廣州住宅市場(chǎng)的需求規(guī)模有望持續(xù)擴(kuò)大。

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責(zé)任編輯:hnmd004

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