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(資料圖)

大消息：

全國住宅供地正大幅減少！

成都宅地供應今年縮減近2成。

2023成都的商品房用地計劃供應量是8505畝，跟2021、2022年各1萬多畝的供地計劃比，縮減19%。

福州供地總量比去年減少26%。

2023福州計劃供地約3966畝，對比去年下降26.1%，整體不到去年3/4。

也是2020年以來新低！

南寧公布的2023年供地計劃，比去年減少38%。

計劃出讓面積創(chuàng)近3年新低！

住宅用地減量明顯的還有重慶。

相比去年2243公頃的宅地計劃供應規(guī)模，今年重慶供地計劃直接縮減近一半！

準確數(shù)字是48.2%。

中心城區(qū)更甚。

今年重慶中心城區(qū)計劃供地334公頃，比去年的947公頃下降約64.7%。

長春也一樣，今年大幅削減住宅用地的供應計劃。

今年宅地計劃供應量只有187公頃，比去年減少了66%。

別吃驚，這還不是縮水最嚴重的。

沈陽更猛，直接一口氣縮水73%！

沈陽今年比去年463公頃的供地量，縮減了73%。

截止到現(xiàn)在，已經(jīng)有超過2/3的重點城市公布了今年的供地計劃。

不少城市都是直接腰斬！

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為什么會這樣？

先看看去年，大部分城市都沒完成供地計劃啊。

太多城市供地計劃完成率不到一半！

長春減量最明顯，降幅近7成。

好幾個城市都在土地正式開拍前，發(fā)布終止土地出讓公告。

原因大家心知肚明，是為了降低流拍率。

更關鍵的是，大量民企玩消失。

看，這是長沙近兩年集中供地以來的拿地情況。

長沙除了首輪集中供地，國資拿地都是主力，占比70%-80%左右。

廣州部分地塊被國資企業(yè)包場。

武漢去年地方國資拿地比例接近7成。

無錫地方國資拿地金額占比約90%。

特別是城投類公司，集中供地以來，拿地總幅數(shù)已經(jīng)超過1000幅！

城投托底拿地好不好呢？

是有問題的。

近兩年的集中供地，城投類公司拿地的開工率只有16%，遠遠低于全國平均開工率！

只拿地不開工怎么能行？

其實，開工率低有一個很大的原因，就是城投拿的大多數(shù)都是非核心區(qū)地塊。

這些非核心區(qū)的遠郊地塊，一旦積壓起來，后期肯定更難賣，庫存量又會進一步增加！

現(xiàn)在太多城市的外圍庫存積壓已經(jīng)成問題了。

就連一線城市廣州的外圍庫存都是老大難。

增城、番禺、南沙是TOP3。

超大體量把房價也壓得死死的。

廣州的增城，當年多牛批。

房價一度超4萬，樓面價一度超2萬。

現(xiàn)在呢？

直接腰斬！特價房一波又一波，便宜個十幾萬都不算啥！

一線城市如此，更別說大批的二線、三四城市了。

武漢、重慶、青島、沈陽、鄭州等等，外圍庫存都堪憂！

這么看來，今年供地大縮水，不見得是件壞事。

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不過，請注意，有一類土地供應卻在增加。

什么呢？

產(chǎn)業(yè)用地！

比方說，今年濟南計劃供地71325畝，其中，交通運輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)用地就占了總量的45.44%，接近一半。

面積、占比都是2018年以來最多的一年！

重慶今年供地計劃中規(guī)模最大的也是交通水利等產(chǎn)業(yè)用地，計劃供應6800公頃。

從2020年開始，重慶就大幅增加交通水利用地。

供應規(guī)模至少已經(jīng)連續(xù)4年同比增長。

還有呼和浩特、?？凇⒛蠈?，今年工礦倉儲等產(chǎn)業(yè)用地增幅都在70%以上！

希望通過增加產(chǎn)業(yè)用地，引進更多產(chǎn)業(yè)，進一步提升城市經(jīng)濟活力。

“十四五”規(guī)劃，就明確要求：

保持制造業(yè)的占比分量。

要想實現(xiàn)經(jīng)濟復蘇，工業(yè)太重要了！

GDP占比中，工業(yè)超過三分之一的貢獻。

成都已經(jīng)響應號召，提出制造強市。深圳也提出工業(yè)立市、制造強市。廣州年初也提及堅持產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市。還有武漢、青島、合肥等10多個重要城市，都在重提工業(yè)！

但也有個問題。

2022年，全國工業(yè)增加值TOP10城市分別是：

深圳、上海、蘇州、天津、重慶、成都、廣州、武漢、無錫和寧波。

除了天津，其他城市都來自南方。

北方大部分工業(yè)城市，現(xiàn)在都牽扯著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的問題。

就拿石家莊來說，在90年代，工業(yè)實力那可是高居全國前列。

全亞洲最大的制藥基地，全國最重要的紡織基地。

現(xiàn)在呢，排名跌到全國30名開外了。

還有大連，雖說軟件園看著不少，但實際上都還是以拼人力成本的低端外包為主。

創(chuàng)新力不足。

怎樣轉(zhuǎn)型，如何發(fā)展，是個問題。

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如今，市場下行，開發(fā)商資金壓力加劇，投資意愿減弱，土地市場持續(xù)低溫。

供地量加大只會加大開發(fā)商的資金壓力，加大土地流拍，讓土地市場更加低迷。

況且現(xiàn)在房子真的太多了！

有這樣一組數(shù)據(jù)：

目前成都通過鏈家正在掛牌銷售的二手房已經(jīng)超過18萬套。

什么概念？

2021年成都常住人口比2020年增加24.5萬人，這18萬套二手房，就差不多已經(jīng)足夠全市的新增人口人均買1套了。

這還僅僅是二手房，不含新房。

實際上：

重慶二手房掛牌已經(jīng)超過19萬套；天津二手房掛牌超過15萬套；南京二手房掛牌超過15萬套；蘇州二手房掛牌超過15萬套。

與此同時，大部分城市的去化周期也在持續(xù)走高。

2014年7月，全國庫存量的平均去化周期歷史最高20個月。

而現(xiàn)在，全國百城平均去化周期已經(jīng)達到23個月。

特別是很多二線城市，蘭州、哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽、青島、長春、廈門、重慶等，去化周期都超過2年。

這些年，太多二線城市步子邁得過大，開發(fā)太多新區(qū)，甚至還把周邊縣級市拉進來。

最后的結(jié)果就是，城市面積越來越大，房子越來越多。

很多二線城市遠郊的新房，現(xiàn)在都是賣不動的。

很多人以為庫存最多的是三四線城市，其實很多二線城市并不比三四線少。

現(xiàn)在二線城市的新房庫存量，已經(jīng)占到了全國的一半！

超高庫存城市中，有15個去化周期超過3年，也有的10年都賣不完！現(xiàn)在千萬別買，一定會高位站崗！

庫存真的很重要，只有一個城市的庫存消化到一定程度，整個城市的房價才可能有起色。

另外，負債率也很重要，高負債意味著高風險。

今年將迎來史上最大的城投債還款高峰。高負債率城市中，有9省市債務率超過300%，最高甚至超過500%，資金狀況很危險！

還要關注稅收，畢竟地方財政主要收入途徑只有兩個：稅收和賣地。

賣地基本拉胯，就看各個城市的稅收情況了。

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