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焦點(diǎn)快報(bào)!臨港,發(fā)生了重大變化

2023-04-05 17:18:48來(lái)源:環(huán)線(xiàn)房產(chǎn)咨詢(xún)

上月底,規(guī)劃和自然資源局公布了全年供地計(jì)劃。整體變動(dòng)不大,唯獨(dú)臨港天翻地覆。012022年臨港賺足了眼球,商品住房用地目標(biāo)達(dá)到190-200公頃,

上月底,規(guī)劃和自然資源局公布了全年供地計(jì)劃。 整體變動(dòng)不大,唯獨(dú)臨港天翻地覆。

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(資料圖片僅供參考)

2022年臨港賺足了眼球,商品住房用地目標(biāo)達(dá)到190-200公頃,占全市30%以上。

沒(méi)辦法,臨港2035年人口要達(dá)到250萬(wàn)人,壓力大。

2022年上海全年供地計(jì)劃

要人來(lái),賣(mài)房子是很好的方法。房子賣(mài)了就有人過(guò)來(lái)住,上海空著的房子不多。

然而臨港今年供地計(jì)劃大幅跳水,只有20-25公頃。

2023年上海供地計(jì)劃

短短一年,目標(biāo)驟減90%。

其實(shí)去年下半年臨港房子、土地就都賣(mài)不動(dòng)了。

2022年第一批土拍,臨港大出風(fēng)頭,一次拿出8幅宅地全部拍出。

2022年第一批土拍臨港地塊

環(huán)二拿到這張表就知道臨港樓市不行了,大部分土塊都需要當(dāng)?shù)貒?guó)企托底——央企都不敢來(lái)買(mǎi)地了。

2022年第二批土拍,臨港的土地供應(yīng)量調(diào)整為:0。

2022年全年,臨港完成住宅供應(yīng)70多公頃,目標(biāo)完成率不足40%。

這樣的背景下,今年臨港真的沒(méi)底氣推出大量宅地。

土地流拍,目前不被允許。

環(huán)線(xiàn)從來(lái)沒(méi)否定臨港發(fā)展,我們有集中力量辦大事的優(yōu)勢(shì),臨港的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)或許可以達(dá)成。

2023年上海市重大工程(科技產(chǎn)業(yè)類(lèi))一共77個(gè),臨港獨(dú)占16個(gè)。

甚至不用到2035年臨港的GDP就可以達(dá)到1萬(wàn)億,畢竟還有通貨膨脹嘛。

企業(yè)容易控制、項(xiàng)目容易控制,人卻沒(méi)那么聽(tīng)話(huà)。

臨港的新增項(xiàng)目多,卻不能保證人口一定順利流入。

臨港新房賣(mài)不動(dòng)、土拍不順利,本質(zhì)就是人口流入不達(dá)目標(biāo)。

沒(méi)那么多人,房子賣(mài)給誰(shuí)去?

2022年臨港計(jì)劃供應(yīng)宅地190-200公頃,按容積率2.0計(jì)算就是4萬(wàn)套房子,可以吸引人口10萬(wàn)人以上。

到2035年還有13年,新增人口130萬(wàn),再加上保障房、租客等等,完成250萬(wàn)目標(biāo)有可能。

現(xiàn)在調(diào)整成20-25公頃,對(duì)應(yīng)著4000套房子,1萬(wàn)多人。

這數(shù)據(jù),連大虹橋、唐鎮(zhèn)都不如。

臨港的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)我們不去討論,至少人口目標(biāo)嚴(yán)重落后計(jì)劃。

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另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是,臨港的供地指標(biāo)調(diào)整給誰(shuí)了?

如果看總體計(jì)劃,今年商品房用地指標(biāo)有所下滑,下滑幅度卻不大。

這個(gè)目標(biāo)環(huán)二都懷疑能不能完成,畢竟2021-2025一共才2000公頃的總體目標(biāo)。

平均每年就400公頃,現(xiàn)在每年計(jì)劃都超額,后面怎么收尾?

僅對(duì)這次計(jì)劃而言,臨港的供地指標(biāo)勻給了浦東、閔行、虹口。

2022年虹口沒(méi)有公開(kāi)土拍,僅有一幅舊改地塊。

隨著北外灘的大力開(kāi)發(fā),虹口繼續(xù)發(fā)力,舊改力度也在提升。

北外灘土地儲(chǔ)備不小,住宅用地高達(dá)26幅,總面積達(dá)到39萬(wàn)方。

不過(guò)絕大多數(shù)都是里弄?jiǎng)e墅,限高12米以?xún)?nèi)。普通人參與的機(jī)會(huì)不多了。

浦東供地指標(biāo)一直不足,三分之一的經(jīng)濟(jì)總量?jī)H給了20%不到的宅地指標(biāo),導(dǎo)致浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)卷嚴(yán)重(《 》)。

2023年浦東新房供應(yīng)量增大,饑渴狀態(tài)得到緩解。

2023年土拍計(jì)劃也提升至130-145公頃,占全市總量26%以上。

如果計(jì)入臨港,占比將超過(guò)30%,終于與浦東經(jīng)濟(jì)情況匹配。

閔行遇到了瓶頸期,2022年開(kāi)始大力開(kāi)發(fā)前灣、吳涇,試圖取得新的突破(《 》)。

所以閔行供地指標(biāo)提升在預(yù)料內(nèi)。

大虹橋原來(lái)主戰(zhàn)場(chǎng)是新虹街道,后來(lái)轉(zhuǎn)移到徐涇鎮(zhèn),現(xiàn)在徐涇土儲(chǔ)不多,華漕提上了開(kāi)發(fā)日程。

華漕自身土地不多,合并諸翟、紀(jì)王后獲得大量土儲(chǔ)。這里之前是農(nóng)村、舊廠房,現(xiàn)在全部拆除,即將打造全新片區(qū)前灣。

閔行南部原來(lái)是產(chǎn)業(yè)為主,4月初剛出爐新的單元規(guī)劃,也對(duì)居住提出了新的要求。

南北兩翼齊飛,閔行將再次迎來(lái)新的發(fā)展。

土拍計(jì)劃是判斷發(fā)展方向非常好的指標(biāo),大家有哪些補(bǔ)充內(nèi)容,歡迎留言討論。

以上為正文

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