3月31日，北京市正式宣布啟動存量住房交易的“帶押過戶”模式，這可以說是北京歷史上“330”出臺樓市新政的亮點(diǎn)。

【資料圖】

什么是“帶押過戶”？

簡單來說，就是在做二手房交易時候，不再需要提前還貸了，無需墊付資金以解除抵押，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立，直接過戶。

其實(shí)“帶押過戶”模式早就已經(jīng)在全國30個城市啟動了，包括深圳、廣州、武漢等城市早就已經(jīng)實(shí)施這個政策了。

北京這次啟動“帶押過戶”都算比較晚了，而且要滿足以下四個條件才能實(shí)施“帶押過戶”：

第一，房子必須是個人產(chǎn)權(quán)，不能是公司產(chǎn)權(quán)。

第二，房子只能是一次抵押，不能是二抵。

第三，房子只能是商業(yè)貸款，經(jīng)營貸和公積金貸款都必須提前還貸。

第四，買方必須是全款或商業(yè)貸款，不能是公積金貸款。

由此可見，北京本次的“帶押過戶”主要是針對商業(yè)房貸。

而且北京這一次的“帶押過戶”政策主要是來自于國家部委的要求，因?yàn)樵?月30日國家自然資源部、中國銀保監(jiān)會就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。

根據(jù)這個“通知”的要求，將會在全國范圍逐漸推行“帶押過戶”政策，也就是說過不了多久，在全國范圍內(nèi)都可以實(shí)施“帶押過戶”政策。

以后的二手房買賣將會非常方便：不需要還完貸款即可賣掉過戶。

這當(dāng)然有利于刺激樓市的需求。

以后買房投資，只需要考慮首付高低和房貸高低就可以了，后面再通過“帶押過戶”直接可以完成交易了。

但北京這一次推行“帶押過戶”，其實(shí)對于北京樓市來說，利好要更加明顯一點(diǎn)，甚至有可能會帶動北京二手房市場的持續(xù)交易提高。

原因非常簡單：因?yàn)楸本┑拇媪糠抠J利率比較高。

如果北京推行“帶押過戶”的話，其實(shí)可以通過帶押過戶來實(shí)現(xiàn)“存量房貸利率的下降”，而不用再提前還貸了。

我們都知道，如果你是在2018年-2021年在北京買房的話，那么房貸利率至少都會在5.88%-6.4%之間，這個房貸利率是非常高的。

而經(jīng)過幾輪降息以后，目前北京的首套房貸利率已經(jīng)降到了4.85%，二套房貸利率也降到了5.35%。

由此可見，對于很多的北京購房家庭來說，現(xiàn)在最需要的就是“降低存量房貸利率”，這樣就可以降低月供。

有很多人為了能夠“降低存量房貸利率”，甚至不惜采用“先提前還貸”，然后“再做經(jīng)營貸”的方式，這樣轉(zhuǎn)貸的方式來有效降低房貸利率。

所以導(dǎo)致在之前的一段時間里，出現(xiàn)了一波明顯的“提前還貸潮”：因?yàn)橹挥刑崆斑€貸，才能接著做經(jīng)營貸，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)貸。

結(jié)果很多人“很傻很天真”，以為“提前還貸”是因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)還不起月供了，甚至以為樓市要崩盤了。

但是隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了對“抵押經(jīng)營貸”的檢查力度，目前還想做低利率的抵押經(jīng)營貸已經(jīng)比較困難了。

也就是說，企圖要通過轉(zhuǎn)貸來降低房貸利率，已經(jīng)比較難了：抵押經(jīng)營貸的條件要求越來越苛刻。

那怎么辦？

目前只有兩種辦法可以實(shí)現(xiàn)：一種是“商貸轉(zhuǎn)公積金貸款”政策，另外一種就是“帶押過戶”來完成。

但是由于目前北京尚未開通“商轉(zhuǎn)公”通道，所以對于北京的高房貸利率購房人來說，商轉(zhuǎn)公就沒有辦法實(shí)施了。

唯一的辦法就是“帶押過戶”：通過帶押過戶實(shí)現(xiàn)親屬之間的過戶和二次買賣，可以有效降低房貸利率。

比如你第一次買房的時候，貸款利率是5.8%，那么現(xiàn)在你就可以通過“帶押過戶”直接賣給你的父母，房貸利率就從原來的5.8%下降到了現(xiàn)在的4.8%。

很多人可以會說：父母可能貸款不了怎么辦？

其實(shí)不用緊張，因?yàn)楸本┠壳耙呀?jīng)允許實(shí)施“接力貸”了：

2023年2月15日，北京商報了解到：北京房貸政策出現(xiàn)松綁，部分銀行將借款人可貸“年齡+期限”放寬至80-85周歲。

多家銀行承認(rèn)均可以辦理“接力貸”，用父母購房資格購房，由父母作為主借人、子女作為共同借款人一起承擔(dān)還貸責(zé)任。

也就是說，通過“帶押過戶”其實(shí)是可以在直系親屬之間“過戶”，來間接降低存量房的房貸利率的。

這可能是目前“帶押過戶”能夠給北京樓市帶來的最大好處。

除此之外，“帶押過戶”還能明顯降低二手房交易的成本和時間：

之前要買房人想“解押”，要申請，湊錢，還錢，之后才能過戶，而買房人需要拿這套房再評估、再貸款。

現(xiàn)在兩個步驟合一，大大減少了所需的交易時間，節(jié)省了一大筆財(cái)務(wù)成本。

因此“帶押過戶”是肯定能夠推動一手房樓市的復(fù)蘇的。

目前北京樓市主要是剛改購房占絕對主力，這批購買力多數(shù)需要“賣一買一”，但因?yàn)樵瓉矶址拷灰走t滯而最終無法落實(shí)。

盤活二手市場，能解決這部分買家的購房困擾，加速一手房的市場成交，有利于政府賣地。

尤其是針對北京這種以存量房交易為主的城市，“帶押過戶”政策的實(shí)施，對樓市肯定有明顯的利好。

不管是一手房，還是二手房，交易速度都會提升。

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