中新經(jīng)緯3月31日電 題：“帶押過(guò)戶(hù)”要警惕政策施行中交易風(fēng)險(xiǎn)漏洞

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

(資料圖)

近日，房產(chǎn)交易“帶押過(guò)戶(hù)”模式正被大力度推進(jìn)落地。

3月30日，為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》(下稱(chēng)通知1)。

3月31日，北京銀保監(jiān)局等四部門(mén)隨即又下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過(guò)戶(hù)”有關(guān)工作的通知》(下稱(chēng)通知2)，表明即日起，北京也正式啟動(dòng)了存量住房交易帶押過(guò)戶(hù)。

帶押過(guò)戶(hù)意味著在二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方可自愿選擇使用該服務(wù)，即經(jīng)原貸款銀行同意，房產(chǎn)交易時(shí)不必先結(jié)清前一筆貸款，可通過(guò)帶押過(guò)戶(hù)模式辦理房屋過(guò)戶(hù)和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣(mài)方和原貸款銀行支付資金。

帶押過(guò)戶(hù)可大大節(jié)省不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)間，降低交易難度和交易成本，方便了企業(yè)群眾辦事。自2022年，多地開(kāi)始試行帶押過(guò)戶(hù)以來(lái)，在實(shí)踐中形成了抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等多種模式。

“帶押過(guò)戶(hù)”政策再推進(jìn)的背景有哪些？

通知1具體要求從三個(gè)層面全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”：推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動(dòng)住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)拓展，最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型帶押過(guò)戶(hù)全覆蓋。

這一次政策要全面多層次推進(jìn)帶押過(guò)戶(hù)，與當(dāng)前市場(chǎng)情況不無(wú)關(guān)系。一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)二手房交易流程較長(zhǎng)、成本高，特別是買(mǎi)賣(mài)雙方都帶押的房產(chǎn)交易，導(dǎo)致購(gòu)房人的換房需求、改善需求受到一定阻礙，在當(dāng)前以換房主導(dǎo)樓市場(chǎng)主要需求情況下，較高的交易摩擦性給樓市良性循環(huán)帶來(lái)較大影響。

此外，春節(jié)后剛需客群入市，二手房交易顯現(xiàn)回升，帶動(dòng)了改善需求的釋放，但進(jìn)入3月份以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定疲軟征象，因此，降低存量房交易門(mén)檻等政策調(diào)整被提上日程。

事實(shí)上，帶押過(guò)戶(hù)從技術(shù)層面上是比較簡(jiǎn)單的。通過(guò)預(yù)告登記和公正，可以提前鎖定交易，防止“一房二賣(mài)”致房屋抵押權(quán)落空，以及避免買(mǎi)家申請(qǐng)貸款后無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)象。

警惕政策施行中的交易風(fēng)險(xiǎn)漏洞

自2022年開(kāi)始，各地開(kāi)始試點(diǎn)帶押過(guò)戶(hù)模式。然而實(shí)際情況中，存在金融系統(tǒng)內(nèi)部、不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)和金融系統(tǒng)之間在配合協(xié)作，優(yōu)化工作流程，信息及時(shí)共享方面還有服務(wù)不到位的時(shí)候。一旦出現(xiàn)本可以合并辦理的交易沒(méi)有及時(shí)兌現(xiàn)，就有可能導(dǎo)致交易環(huán)節(jié)間暴露出巨大風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在一二線房產(chǎn)價(jià)值較高的城市。

當(dāng)前，政策實(shí)施的實(shí)際過(guò)程中，各地主要是住建部推動(dòng)金融部門(mén)在落實(shí)，包括帶押過(guò)戶(hù)涉及到的不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記(賣(mài)家涂銷(xiāo)抵押，為買(mǎi)家辦理抵押登記)。不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)心買(mǎi)家貸款無(wú)法落實(shí)的情況下，就辦理了圖消和轉(zhuǎn)移登記，會(huì)損害買(mǎi)賣(mài)雙方利益，造成社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，2022年以來(lái)帶押過(guò)戶(hù)的推進(jìn)效果遇到了一些落地問(wèn)題。

同時(shí)，銀行在辦理帶押過(guò)戶(hù)時(shí)，既擔(dān)心貸款業(yè)務(wù)流失(新買(mǎi)家他行貸款)，也擔(dān)心過(guò)戶(hù)后買(mǎi)家貸款無(wú)法落實(shí)，導(dǎo)致抵押權(quán)落空，無(wú)法保障自身的債權(quán)。在房?jī)r(jià)變動(dòng)的情況下、不同銀行的風(fēng)控有差異，特別是買(mǎi)家因個(gè)人信用無(wú)法獲得貸款情況下，貿(mào)然推進(jìn)帶押過(guò)戶(hù)，很可能導(dǎo)致不良貸款。

因此，筆者建議，各地在實(shí)行帶押過(guò)戶(hù)過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)應(yīng)根據(jù)各自訴求盡快制定完善的交易流程。本次通知1提出的三種模式，事實(shí)上就是結(jié)合不同訴求、以保護(hù)交易各方權(quán)益而提出的三種可行性方案。

權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)已有15個(gè)省份100多個(gè)地市開(kāi)展了“帶押過(guò)戶(hù)”模式，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。隨著通知2的落地，北京每年規(guī)模巨大的存量房交易也將會(huì)越發(fā)便捷，這將在很大程度上利于盤(pán)活存量市場(chǎng)，以及方便置業(yè)人群購(gòu)房改善。筆者預(yù)計(jì)二季度，或會(huì)有更多城市加入到帶押過(guò)戶(hù)的交易流程改革中來(lái)。(中新經(jīng)緯APP)

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