2022年行業(yè)進入深度調整期,行業(yè)成交規(guī)模創(chuàng)2015年以來同期新低,房價負增長,持平2020年。

各能級成交量均出現(xiàn)顯著下挫,房價僅一線高位持增,二三線基本持平去年,同比漲幅顯著收窄,城市分化持續(xù)加劇。

(資料圖片)

為了更好的分析各城市短期市場變化,我們從全國百城中選取了60個核心城市,發(fā)現(xiàn),這60個城市表現(xiàn)出短期熱度較高量穩(wěn)價升型城市、加速回調量價雙跌類城市以及量跌價穩(wěn)類城市三種走勢。

其中,量跌價穩(wěn)類城市達到了45個,占總量的75%,這類城市一方面房價尚屬于階段性高位,并無明顯下挫,另一方面成交量卻出現(xiàn)了穩(wěn)步回調,引起了我們的高度關注。

我們認為,這些在2022年房價持穩(wěn)但成交回調城市或將在后期存在復蘇可能。

為了更好的了解這些城市,我們著眼于城市人口、收入等城市基本面因素,對于重點45城未來樓市發(fā)展空間進行預判。

一個城市有多少人需要購房,我們主要是以當前各城市常住人口作為測算基礎。按照2016年-2021年各城市累計商品住宅成交規(guī)模除以當前常住人口規(guī)模,可得到人均購房面積,以此作為樓市飽和度指標,可以看出,該指標越大,未來樓市可成交的增長空間便越小。

結果來看,惠州、太倉、江陰、佛山、珠海、中山、常州等排名靠前,這類城市基本為長三角、粵港澳大灣區(qū)核心三四線城市,經歷了前幾年房價飛漲、成交放量,短期內均面臨需求見頂情況;

二是青島、?？?、蘭州、長沙等弱二線城市樓市飽和度也相對較高,雖然同為省會城市,但人口基數(shù)較低,省內吸附力有限使得短期內人均購房面積相對也保持在較高水平。

三是成交短期低迷筑底類城市諸如深圳、廣州、重慶、蘇州人均購房面積均不足5平方米,這類城市主要受困于房價較高,城市常住人口層面對未來成交仍會構成一定的支撐;

四是還有部分都市圈邊緣城市諸如泉州、廊坊、洛陽、泰州、鹽城、衡陽等,樓市飽和度也相對較低,廊坊基本在2016年放量之后便進入調整周期,年成交規(guī)模多年來維持低位,依據(jù)購房需求而言,來仍存在一定的增長空間。

一個城市有能力買房,我們主要是測度各城市居民整體收入水平與當前房價是否匹配,以房價收入比來排序,可以看出,深圳、廣州、杭州位列“前三甲”,深圳遙遙領先,房價收入比高達41年,高端購買力支撐起深圳的新房市場,而廣州、杭州、東莞、福州、南京房價收入比基本也在20年左右,買房難度相對較大。

與之形成項目對比的是,衡陽、東營、晉江、江陰、長沙、廊坊、長春等整體房價處于較低水平,房價收入比均在9年以下,買房相對容易,后市只要行情有所起色,購房者以當前收入完全有能力買房入市。

將人均購房面積和房價收入比兩個指標交叉分析,可以得到:需求是前提,有需求的城市未來樓市增長空間更大,而有能力則是必要條件,決定了成交何時能迎來集中爆發(fā),因而按照這兩大維度,我們可以將45個重點城市分為以下幾類:

1、短期潛力型:蕪湖、洛陽等內生型城市和“藏富于民”寧波仍有機會

我們篩選了新房市場飽和度(人均住宅購入面積)低于7平方米和房價收入比低于13年的城市,這類城市的突出特點為住宅需求相對旺盛,房價偏低,目前主要是購房者觀望情緒嚴重,短期內入市熱情并不高漲。典型代表為衡陽、東營、廊坊、長春、煙臺、泉州、洛陽、建德、寧波、泰州、濟南、蕪湖、南寧。

結合周期波動規(guī)律,這其中除了南寧、煙臺、泉州處于下行期之外,余下多數(shù)城市基本都處于平穩(wěn)期或者低位徘徊期,整體成交規(guī)模相對固定,蕪湖、洛陽等算是典型的內生型城市,寧波藏富于民,購買力“兩極分化”嚴重,剛需乏力,改善觀望是其目前項目去化率節(jié)節(jié)回落的主要原因。而廊坊等環(huán)京城市得益于交通發(fā)展提速,人口外溢加劇,隨著北京城市副中心向通州轉移,未來成交仍處在一定的釋放空間。

2、厚積薄發(fā)型:廣深寧蘇廬等短期房價過高,中長期仍具成長空間

我們篩選了新房市場飽和度(人均住宅購入面積)低于7平方米和房價收入比高于13年的城市,這類城市的突出特點為住宅需求相對旺盛,但房價偏高,短期購買力有見頂征兆,不過考量到其人口優(yōu)勢,等待需求修復之后,未來成交規(guī)模尚有釋放空間。典型代表為桐廬、大連、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、西安、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

結合周期波動規(guī)律,這其中除了西安、大連處于下行期之外,余下多數(shù)城市基本都處于平穩(wěn)期或者低位徘徊期,值得關注的當屬廣州、深圳、南京等核心一二線城市,整體市場尚屬于上行期,年成交規(guī)模呈現(xiàn)出“U型”或“類U型”走勢,成交集中爆發(fā)之后,短期內難免面臨階段性瓶頸,不過考量其城市基本面較佳,人口吸附力較強,未來樓市成交規(guī)模還是具備一定的成長空間。

3、需求飽和型:太倉、珠海、惠州等環(huán)核心城市或將面臨更長調整

我們篩選了新房市場飽和度(人均住宅購入面積)大于7平方米的城市,這類城市的突出特點為住宅需求相對飽和,對于這類城市而言,房價并不是決定居民購買的主要因素,決定因素為常住人口基數(shù)較低,若未來無外來投資投機需求加持,短期內成交難有起色。典型代表為典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、?？?。

結合周期波動規(guī)律,這其中徐州、蘭州整體呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升走勢,但基本也屬于“強弩之末”,杭州、太倉、珠海等樓市呈現(xiàn)出典型的投資性驅動特征,太倉主要承接上海外溢需求,珠海主要是粵港澳大灣區(qū)政策利好和港珠澳大橋落成吸引了全國范圍內投資客入場,而杭州更多依托于“城運”,G20峰會、亞運會等政策加持促使投資、改善需求集中進場,也使得杭州樓市呈現(xiàn)出明顯的“U型”特征,對于這類樓市而言,短期內整體市場趨于理性,購房更多集中在自住,投機需求退潮對于本地樓市未來增長還是存在一定程度的負面影響,因而未來整體成交增長的動能也在減弱。

而對于淮安、惠州、中山等需求趨于飽和且整體成交處于下行周期的城市,未來整體樓市成交難言樂觀,筑底調整周期更長,3-5年或將逐步走出成交低谷。

我們認為,除了短期熱度較高的北京、上海、成都等量穩(wěn)價增型城市預期“強者恒強”之外,部分量跌價穩(wěn)類城市還是具備一定的結構性機會。

如伴隨房地產行業(yè)調整,樓市購房需求復歸理性,投機投資需求退潮。新房飽和度和房價收入比雙低的平穩(wěn)型樓市最具反彈機會。預期2022年會筑底回升,整體成交規(guī)模預期與2021年持平,并不會有太大波動。典型城市為衡陽、東營、廊坊、長春、洛陽、建德、寧波、泰州、濟南、蕪湖。

除了有需求有購房能力的城市之外,新房飽和度較低而房價收入比較高的城市也存在一定的結構性機會。這類城市的顯著特征在于常住人口較多,或是因自身人口基數(shù)較大;或是因城市虹吸效應顯著,只是受困于短期購買力不足,剛需購房需求難于釋放。只要經歷需求的累積和修復,未來3-5年之內成交還是具備一定的增長空間。典型城市為桐廬、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

而針對于短期需求飽和類城市,2016年以來樓市高增長顯著透支了未來幾年的購房需求,人均購房面積基本都超過了7平方米,我們認為,該類城市房地產調整周期更長,若無明顯的人口增長,短期內成交量難有爆發(fā)空間。典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、海口。

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