樓市低迷成為貫穿2022年的關(guān)鍵詞,在經(jīng)歷“二次探底”之后,百城商品住宅成交規(guī)模下挫四成,行業(yè)規(guī)模回到了2015年。

但好在樓市尚存一些積極信號(hào),2022年有半數(shù)城市四季度止跌回穩(wěn),市場(chǎng)底已經(jīng)開始出現(xiàn)。

(相關(guān)資料圖)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在12月收官,樓市也釋放出積極的一面。在疫情管控解除以及高能級(jí)城市限購松綁等利好政策推動(dòng)下,12月迎來了小幅“翹尾”行情,CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比增長18%,2023年首周重點(diǎn)城市成交全線反彈。

整體來看,市場(chǎng)回穩(wěn)尚需時(shí)日,2023年1月成交將繼續(xù)回落,6月份將是市場(chǎng)企穩(wěn)的重要窗口期。

2022年最后一個(gè)月,重點(diǎn)30城供應(yīng)和成交環(huán)比均增,其中新房成交環(huán)比增幅達(dá)到18%,房地產(chǎn)市場(chǎng)以小幅“翹尾”迎來收官。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,12月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1628萬平方米,環(huán)比增長18%,同比下降32%,全年累計(jì)同比跌幅達(dá)38%。

一線城市仍然有比較強(qiáng)的韌性,12月四大一線城市成交面積達(dá)到268萬平方米,環(huán)比增長16%,全年累計(jì)同比降幅收窄至24%。一線城市全年累計(jì)降幅在各能級(jí)城市中依然最小。

其中,上海表現(xiàn)優(yōu)于北京、廣州和深圳,12月上海共成交118萬平方米,同環(huán)比齊增,環(huán)比增12%,同比增31%,全年累計(jì)成交同比收窄至-2%。這與上海供應(yīng)放量有關(guān),隨著上海第七批次房源集中入市,帶動(dòng)成交量大漲。

二三線城市成交環(huán)比漲多跌少,26個(gè)二三線城市成交1360萬平方米,環(huán)比增18%。其中,杭州和成都單月成交均破120萬平方米,重慶、鄭州、廈門、福州等城市環(huán)比“翻番”。

值得注意的是,30個(gè)重點(diǎn)城市中,有7個(gè)城市在12月單月成交同環(huán)比齊增,其中上海、杭州同比漲幅均超25%。長沙、廣州、重慶和鄭州環(huán)比雖然漲幅明顯,但同比仍下降50%以上。

從重點(diǎn)30城全年成交情況來看,成都、青島、杭州和上海4城前12月累計(jì)成交面積均超1000萬平方米,其中成都成交規(guī)模最大,前12月成交面積為1430萬平方米。

上海則成為唯一一個(gè)累計(jì)跌幅收窄至10%以內(nèi)的城市,西安和成都累計(jì)跌幅則收窄至15%。而武漢、無錫、寧波、徐州、常州和重慶累計(jì)同比跌幅依然在50%以上。

一個(gè)積極的信號(hào)是,四季度重點(diǎn)城市已有半數(shù)城市新房成交止跌企穩(wěn),也就是說這些城市在四季度已出現(xiàn)了市場(chǎng)底。

具體數(shù)據(jù)來看,18個(gè)典型城市中,有10個(gè)城市四季度月均成交面積較全年月均實(shí)現(xiàn)正增長,其中上海、青島四季度月均成交面積較全年月均漲幅超過20%,分別為22%和21%,合肥、南昌漲幅也在15%左右。

而鄭州市場(chǎng)仍在筑底,四季度月均成交面積較全年月均跌幅達(dá)到了69%。雖然鄭州12月單月成交環(huán)比增長117%,需求迎來補(bǔ)償性回升,但對(duì)整體拉動(dòng)效果并不明顯。12月30日,鄭州出臺(tái)12條政策措施,適度調(diào)整限購區(qū)域,同時(shí)執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策,而在2023年開年河南省明確取消和調(diào)整過熱時(shí)期妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策,其中受影響最大的就是鄭州。

鄭州也是樓市的一個(gè)典型,這也意味著市場(chǎng)筑底城市仍將出臺(tái)刺激性政策,以維穩(wěn)市場(chǎng)。

12月成交“翹尾”行情能否延續(xù)至2023年首月?

從2023年首周熱度來看,重點(diǎn)城市成交有所反彈。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),第一周(12.26-1.1)一二三線城市成交指數(shù)環(huán)比均增長,重點(diǎn)城市平均去化率環(huán)比持平在44%。

其中,北上廣深4城環(huán)比成交明顯回升,北京新房成交面積近乎翻番,上海增幅也超過5成,廣州、深圳環(huán)比分別增長25%、39%。二線城市中,寧波、杭州、重慶增幅居前,而從絕對(duì)量來看,武漢、成都、青島成交領(lǐng)跑,周成交規(guī)模超過40萬平方米。

但整個(gè)1月份想要實(shí)現(xiàn)明顯的成交提升,依然很難。

首先,地方政策松綁效果在逐步遞減,利好政策基本進(jìn)入尾聲,居民購房信心和預(yù)期尚未完全穩(wěn)固,只有核心一二線城市,如上海、杭州、成都等市場(chǎng)或?qū)⑵椒€(wěn)理性,尚能“保溫”。

再加上1月恰逢春節(jié),一二線成交熱度進(jìn)一步轉(zhuǎn)淡,而三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)大概率難以拉動(dòng)整體成交。

還有很重要的一點(diǎn),房企在2022年拿地收縮,因此會(huì)影響到今年一季度房企供貨節(jié)奏,供貨積極性也會(huì)限制整體成交規(guī)模。

因此,2023年開年首月預(yù)期整體成交也會(huì)延續(xù)平淡走勢(shì),基于去年高基數(shù),同比或?qū)⒚黠@下滑。

2023年開局已有一些積極信號(hào),中央及地方出臺(tái)一系列穩(wěn)增長、調(diào)控松綁、保交付的政策,其中,成都、重慶和鄭州等重點(diǎn)二線城市仍在為樓市松綁。

目前,樓市仍處于調(diào)整期,“政策底”已現(xiàn),但市場(chǎng)底仍未出現(xiàn),預(yù)計(jì)6月將是樓市企穩(wěn)的重要窗口期,整個(gè)上半年樓市壓力依然會(huì)很大,不同城市“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者積弱”的分化格局還將延續(xù)。

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