2022年以來,“打新”這個詞在重點城市出現(xiàn)的頻次越來越低。

這意味著,倒掛項目正在不斷減少,其背后的邏輯在于一二手房價差快速收窄甚至不復存在。

國家統(tǒng)計局70城房價數據顯示,無論是新房還是二手房價均出現(xiàn)顯著回調,房價下跌的城市數量逐月增加,截止2022年9月末已到達7成以上。

(資料圖片僅供參考)

而據CRIC監(jiān)測的重點城市來看,9月百城新房房價同比漲幅收窄至11%,核心城市二手房價同比負增長已達1年之久。

北京、上海和深圳倒掛價差已收窄至萬元以內。

2021年下半年地產行情急轉直下,不僅成交顯著縮量,就連房價也開始由增轉降。

CRIC監(jiān)測的百城房價同比漲跌情況來看,截止9月末,百城新房價格同比漲11%,相較于去年6月15%漲幅收窄了4個百分點。

重點20城二手房價格已連續(xù)20個月同比負增長,9月末,二手房價格首次同比轉增,增幅只有1%。

在全國房價加劇下行的背景下,一二手房之間的價差快速收窄甚至不復存在,其中,北京、上海倒掛價差收窄至萬元以內,

杭州和深圳僅個別項目明顯出現(xiàn)倒掛。

具體到新開盤項目來看,重點城市倒掛項目占開盤項目比例持續(xù)走低。核心城市北上廣深杭五城中,除了北京以外,其余4城倒掛項目占整體開盤項目的比例均降至10%以內。

以杭州為例,2022年7月共計40個項目新開盤,其中存在倒掛現(xiàn)象的項目有5個,倒掛占比為13%。僅兩個月過后,9月51個新開盤項目中,只有4個項目存在倒掛現(xiàn)象,占比降至8%。

而廣州和深圳2022年9月均僅有1個項目存在倒掛現(xiàn)象。

實際上,一線城市以及核心二線城市房價面臨著較大的下行壓力。

縱觀北京、上海、廣州、深圳、杭州5個城市2020年以來房價變動,從絕對量變動來看,2020年-2021年上半年整體保持穩(wěn)中微增態(tài)勢,2021年下半年呈現(xiàn)出顯著的差異化行情。

具體城市來看,深圳受供應結構影響,呈現(xiàn)出“大漲大跌”行情,房價波幅較大,2021年三季度穩(wěn)步下行后,年末低位回升直至2022年5年再度進入下行通道。

北京、上海則主要是在2022年下半年整體房價才有小幅下行趨勢,廣州、杭州整體房價屬于5城中偏低水平,基本在3.5萬元/平波動。

從近兩個月的環(huán)比漲跌情況來看,多數城市近2個月以來呈現(xiàn)下行趨勢。比如北京、上海、杭州,近兩個月環(huán)比均呈現(xiàn)下降趨勢,且降幅有所擴大,其中杭州9月成交均價環(huán)比下降9%,較8月擴大7個百分點。

從同比數據看,雖然多數城市同比持增,但增幅則有收窄趨勢。5城中僅杭州1城,9月新房房價不及去年同期,余下城市同比持增,不過值得關注的是,整體增幅有穩(wěn)步收窄趨勢,廣州漲幅保持在17%,北京、上海、深圳、杭州房價持穩(wěn),同比漲增幅在5%以內。

從5城各區(qū)域房價變動特征來看,普遍存在“越貴越漲”特征,即核心區(qū)域房價堅挺,而外圍遠郊高庫存區(qū)域房價普遍下行。

對比新房市場,二手房買方對市場擁有更強的敏銳度,悲觀觀望下,核心城市二手房實際成交呈現(xiàn)量價齊跌。其中深圳受二手房指導價影響,深圳二手房實際成交價高位回落,北京、廣州2022年下半年開始出現(xiàn)明顯降溫。

CRIC數據顯示,2022年9月,深圳二手房成交均價由2020年末高點7.2萬元/平方米下降至6萬元/平方米,降幅達17%。上海、北京、廣州和杭州二手房全市成交均價則持穩(wěn),同比波動均在3%以內。

根據二手房成交結構不同,核心5城二手房市場也呈現(xiàn)典型差異化行情。

上海最為典型。

從結構性數據分析,上海二手房市場五大新城區(qū)域內的次新房房價漲幅最高,其次總價3000萬元以上豪宅價格堅挺。而位于市內六區(qū)的“老破大”房源則面臨價格倒退,部分二手房套均總價降百萬元。

房齡5年以內的“次新房”是房價上漲的主要支撐,近3成2000年以前建成二手房房價跌幅超20%。2022年三季度,上海2015年以后建成的二手房成交可比房價同比上漲12%。2000年以前建成的二手房同比漲幅最小,僅2%。2022年三季度,成交的2000年以前建成的二手房中占比55%可比房價同比下降,其中27%房源同比降幅超過20%。

分總價段來看,剛需和豪宅房價堅挺,改善住房價格回落。100平方米以上二手房成交來看,200-400萬元代表的剛需和3000萬元以上的豪宅房源2022年三季度可比房價均同比上漲。

五大新城房價激增,比如青浦區(qū)2022年三季度二手房成交可比房價漲了9%,奉賢區(qū)也漲了3%,其中,五大新城2015年以后建成的次新房二手房可比房價上漲最明顯,比如江萬科云間傳奇,2022年三季度可比房價上漲達20%。

反觀市內六區(qū)部分房價倒退,長寧區(qū)和黃浦區(qū)分別同比下降2%和7%。尤其是2000年以前建成的二手房存在較大降價壓力,總價800萬元以上的“老破大”相比于“老破小”降價壓力更大,2022年以來因為高總價及高房齡因素,2022年逐漸出現(xiàn)“有價無市”的陰跌現(xiàn)象,其中1997年建成的巴黎花園,2022年三季度實際成交可比房價相比2021年同期下降超過1.2萬元/平方米,以120平方米主力成交面積段計算,套均降價幅度超百萬。

整體來看,二手房市場仍將面臨較長的調整期。

房價是否還會繼續(xù)下調?

從目前來看,隨著年末沖刺季的來臨,房企還將持續(xù)釋放價格折扣,2022年四季度乃至明年,一手房房價還將延續(xù)穩(wěn)中有降的趨勢,但是整體降幅仍將控制在10%以內,二手房價格也將面臨一段時間調整期。

隨著一二手價差縮小,倒掛項目縮減,對于“買到就是賺到”的打新投機需求而言,搶房現(xiàn)象也將得以緩解。

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