2月28日，記者從深圳市住建局獲悉，由該局會(huì)同深圳市民政局編制的《深圳市社區(qū)居民委員會(huì)代行住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)管理辦法(試行)(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，3月27日前正在向社會(huì)各界征求意見(jiàn)?！掇k法》規(guī)定，在特定情形下，社區(qū)居民委員會(huì)可代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，以填補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)缺位，及時(shí)處置物業(yè)管理問(wèn)題。

填補(bǔ)業(yè)委會(huì)缺位

根據(jù)深圳市住建局的介紹，深圳市住宅區(qū)目前成立并有效運(yùn)作的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)比例較低，部分小區(qū)存在業(yè)主委員會(huì)“成立難”“換屆難”等問(wèn)題。住宅區(qū)物業(yè)管理的甲方主體缺位，不利于住宅小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升，影響住宅區(qū)正常運(yùn)作。

據(jù)悉，2020年3月1日實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，通過(guò)創(chuàng)新業(yè)主大會(huì)二輪選舉、推行電子投票等舉措，積極推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)選舉。但是業(yè)主委員會(huì)選舉難、換屆難的問(wèn)題無(wú)法短時(shí)間內(nèi)完全得以解決。當(dāng)住宅區(qū)物業(yè)管理發(fā)生擾亂公共秩序、危害公共安全等緊急情況或重大事件時(shí)，業(yè)主委員會(huì)缺位的，需要發(fā)揮社區(qū)居民委員會(huì)社區(qū)服務(wù)治理能力，由街道辦事處指定社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

另外，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)條款已明確深圳市住建局會(huì)同市民政部門制定辦法，規(guī)范和細(xì)化街道辦事處開展指定工作以及社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的活動(dòng)，對(duì)指定社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)活動(dòng)的前提條件、具體權(quán)限、指定代行程序、代行期限等事項(xiàng)予以明確，避免街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人等對(duì)指定代行職責(zé)機(jī)制的錯(cuò)誤理解，減少該機(jī)制的錯(cuò)誤適用。

提高“代行”的門檻

《辦法》確立了“非必要不代行”的原則，最大限度提高指定社區(qū)居民委員會(huì)實(shí)施代行活動(dòng)的門檻?！掇k法》第二章規(guī)定，僅限于住宅區(qū)未能成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)換屆選舉失敗，且住宅區(qū)的物業(yè)管理發(fā)生危及公共秩序和公共安全等緊急情況或重大事件需及時(shí)解決的，方能啟動(dòng)社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

此外，《辦法》還規(guī)定，指定代行時(shí)應(yīng)當(dāng)予以公示，征求業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)，確保業(yè)主和物業(yè)使用人的知情權(quán)和建議權(quán)。

《辦法》對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的權(quán)限予以具體規(guī)范，明確社區(qū)居民委員會(huì)履行業(yè)主委員會(huì)“組織業(yè)主共同決議”“代管業(yè)主共有資金基本賬戶”的主要職能，并對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)開展選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集、管理和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及使用和管理業(yè)主共有資金等活動(dòng)的具體職責(zé)予以細(xì)化。

《辦法》還確立了“精簡(jiǎn)高效”“集體決策”的代行原則。同時(shí)，《辦法》對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)終止代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的情形予以了明確。包括住宅區(qū)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的、住宅區(qū)因拆遷等原因發(fā)生滅失的、代行期限屆滿以及其他應(yīng)當(dāng)終止的情形。發(fā)生上述情形，社區(qū)居民委員會(huì)終止代行的，應(yīng)當(dāng)完成清算和移交工作，并對(duì)終止代行進(jìn)行公告，確保啟動(dòng)代行和終止代行均遵循“信息公開”的原則。(李曉旭)

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