作為南京“土生土長(zhǎng)”的地產(chǎn)商，朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司(下稱“朗詩(shī)地產(chǎn)”，00106.HK)8月31日宣布，將公司重要的營(yíng)收板塊—美國(guó)業(yè)務(wù)單獨(dú)分拆至納斯達(dá)克上市，為美國(guó)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)及融資提供便利。

當(dāng)下，在朗詩(shī)宣布聚焦主業(yè)的2020年，受新冠疫情沖擊，其上半年多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，歸母凈利潤(rùn)甚至近乎“腰斬”。同時(shí)，在各家房企摩拳擦掌、準(zhǔn)備沖刺千億的勢(shì)頭下，朗詩(shī)地產(chǎn)卻逐漸“掉隊(duì)”，市場(chǎng)排名不斷下滑。未來(lái)，如何在聚焦主業(yè)的基礎(chǔ)上，提升盈利能力，將核心指標(biāo)增速逐漸撥正，成該公司目前面臨的最大挑戰(zhàn)。

擬分拆美國(guó)業(yè)務(wù)上市

8月31日晚，朗詩(shī)地產(chǎn)宣布，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)美國(guó)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的Landsea Homes及LHC與LF Capital及Merger Sub就合并訂立有條件合并協(xié)議。

簡(jiǎn)言之，朗詩(shī)地產(chǎn)計(jì)劃將其于美國(guó)的業(yè)務(wù)單獨(dú)分拆至納斯達(dá)克上市，而目前美國(guó)業(yè)務(wù)主要在朗詩(shī)地產(chǎn)的港股平臺(tái)，即“00106.HK，朗詩(shī)地產(chǎn)”。

對(duì)于擬分拆美國(guó)業(yè)務(wù)上市的決定，朗詩(shī)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《投資者網(wǎng)》做出以下四點(diǎn)解釋，“第一，分拆上市使集團(tuán)能夠擁有獨(dú)立的融資平臺(tái)，有利于于未來(lái)美國(guó)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和融資能力的提升;第二，分拆上市后，美國(guó)業(yè)務(wù)和中國(guó)業(yè)務(wù)能夠建設(shè)其各自的公司形象，使投資者、金融機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)更加清楚地了解中美業(yè)務(wù)各自的運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，從而有利于進(jìn)一步吸引投資者和合作伙伴;第三，分拆上市，使美國(guó)業(yè)務(wù)的股權(quán)進(jìn)行單獨(dú)估值，釋放美國(guó)業(yè)務(wù)的公允價(jià)值;第四，于納斯達(dá)克上市將有利于增強(qiáng) Landsea Homes 在美國(guó)的聲譽(yù)，進(jìn)而有利于其未來(lái)在美國(guó)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和融資能力，朗詩(shī)地產(chǎn)亦將從中受益。”

此外，香頌資本執(zhí)行董事沈萌向《投資者網(wǎng)》直言：“地產(chǎn)企業(yè)基于宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)背景下，資金鏈緊張，在尋求各種方式融資補(bǔ)血，比如分拆物業(yè)或業(yè)務(wù)單獨(dú)上市等，因此，分拆境外業(yè)務(wù)上市也是一種途徑。”

追溯朗詩(shī)地產(chǎn)美國(guó)業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程，2013年朗詩(shī)地產(chǎn)在洛杉磯地區(qū)收購(gòu)一個(gè)在建項(xiàng)目，正式進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)。多年擴(kuò)張后，2016年朗詩(shī)地產(chǎn)將美國(guó)業(yè)務(wù)注入香港上市平臺(tái)——朗詩(shī)地產(chǎn)，而增色業(yè)績(jī)或是當(dāng)時(shí)將美國(guó)業(yè)務(wù)注入平臺(tái)的重要原因。

而當(dāng)下，影響公司利潤(rùn)或也是其分拆上市的一大原因。朗詩(shī)地產(chǎn)披露，今年上半年，Landsea Homes(美國(guó)業(yè)務(wù)主體)除稅后虧損2242.1萬(wàn)美元，相當(dāng)于約1.75億港元。這對(duì)朗詩(shī)地產(chǎn)整體利潤(rùn)有一定影響。但這也和美國(guó)業(yè)務(wù)占公司收入比重逐漸增加有關(guān)。自2016年開(kāi)始，朗詩(shī)地產(chǎn)每年新增的美國(guó)項(xiàng)目不斷增多，

財(cái)報(bào)顯示，2016年至2019年分別新增1個(gè)、4個(gè)、8個(gè)、9個(gè)。2020年上半年，其新增美國(guó)項(xiàng)目達(dá)到13個(gè)，預(yù)計(jì)可售貨值約41億元，超過(guò)去年全年的40億元。截至2020年6月底，朗詩(shī)地產(chǎn)美國(guó)在售項(xiàng)目共計(jì)23個(gè)。

同時(shí)，美國(guó)業(yè)務(wù)占總收入比重方面，2016年至2019年美國(guó)業(yè)務(wù)確認(rèn)銷售收入分別為2.87億元、1.93億元、23.2億元、43.5億元，占總收入比重依次為5.9%、3.1%、30.69%、50.82%，短短4年時(shí)間，該板塊從最低的3%增加至2019年的51%，逐漸占據(jù)半壁江山。

當(dāng)下國(guó)外疫情仍未控制，對(duì)朗詩(shī)地產(chǎn)美國(guó)業(yè)務(wù)是否將造成較大影響?該影響在下半年是否將因疫情發(fā)展而持續(xù)?

“朗詩(shī)自 2013 年進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)以來(lái)，從本土市場(chǎng)、本土資源、本土客戶和本土團(tuán)隊(duì)四個(gè)

維度，始終清晰貫徹本土化戰(zhàn)略。 Landsea Homes 將繼續(xù)秉承穩(wěn)健的財(cái)務(wù)作風(fēng)、價(jià)值投資策略和本土化策略，在良性發(fā)展的基礎(chǔ)上，持續(xù)打造向美國(guó)本土及全球客戶提供高質(zhì)量住宅的綜合能力。在公司既定的經(jīng)營(yíng)策略下，預(yù)計(jì)下半年美國(guó)業(yè)務(wù)情況有所好轉(zhuǎn)。”上述朗詩(shī)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《投資者網(wǎng)》表示。

凈利潤(rùn)同比下滑46.17%

在地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)型甚至業(yè)務(wù)日益多元化之際，朗詩(shī)地產(chǎn)卻在2019年做出“聚焦地產(chǎn)主業(yè)，將業(yè)務(wù)做減法。”的決定。

2019年6月，朗詩(shī)地產(chǎn)成功將非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)剝離至朗詩(shī)控股集團(tuán)，非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)包括長(zhǎng)租公寓及設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)。同年8月，宣布擬由“朗詩(shī)綠色集團(tuán)”更改回原名“朗詩(shī)綠色地產(chǎn)”。很明顯，在地產(chǎn)上市公司紛紛改名去“地產(chǎn)化”的近兩年，該公司反其道而行。

不過(guò)，今年的主業(yè)并不盡如人意。上半年，朗詩(shī)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額128.9億元，簽約建筑面積約為7360萬(wàn)平方米，收入約28.5億元，同比增長(zhǎng)36%;毛利約5.1億元，同比減少6.6%，整體毛利率約為17.7%，同比下降8.2個(gè)百分點(diǎn);凈利潤(rùn)約1.88億元，同比下跌59.2%，歸母凈利潤(rùn)約1.42億元，同比減少46.17%。

對(duì)此，朗詩(shī)地產(chǎn)解釋，期內(nèi)利潤(rùn)下降主要因?yàn)樾鹿诜窝滓咔閷?duì)全球經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)造成強(qiáng)烈沖擊，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)亦受一定程度的影響，主要體現(xiàn)在工程建設(shè)及房屋交付延期，進(jìn)而影響本期收入及利潤(rùn)的確認(rèn)，此外疫情導(dǎo)致美國(guó)個(gè)別地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生存貨減值亦對(duì)公司2020年中期業(yè)績(jī)?cè)斐韶?fù)面影響，產(chǎn)生了虧損。

而對(duì)于業(yè)績(jī)尤其是凈利潤(rùn)的“腰斬”，上述朗詩(shī)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《投資者網(wǎng)》解釋：“下半年隨著疫情趨緩及市場(chǎng)(尤其是美國(guó)市場(chǎng))價(jià)格修復(fù)，下半年情況明顯好轉(zhuǎn)，公司對(duì)實(shí)現(xiàn)全年既定目標(biāo)充滿信心。此外，朗詩(shī)自 2004 年起聚焦綠色產(chǎn)品差異化發(fā)展戰(zhàn)略，在綠色科技健康住宅領(lǐng)域積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，朗詩(shī)控股項(xiàng)目、小股操盤項(xiàng)目和代建項(xiàng)目的溢價(jià)能力突出，將有效保證盈利能力。”

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《投資者網(wǎng)》稱：“客觀來(lái)講，利潤(rùn)的下滑，一方面和新冠疫情沖擊經(jīng)營(yíng)有很大關(guān)系;另一方面，朗詩(shī)下半年在戰(zhàn)略上需要進(jìn)行反思，雖然聚焦主業(yè)在當(dāng)下仍具備較大時(shí)機(jī)和成長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，但由于公司業(yè)務(wù)的部分重心在美國(guó)，美國(guó)市場(chǎng)上的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異及區(qū)域差異，需要公司未來(lái)在聚焦主業(yè)上做出一定思慮。”

“地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控對(duì)業(yè)績(jī)影響很大，增收不增利說(shuō)明收益率在明顯下降，這也說(shuō)明其自身資金鏈壓力很大，為了提高資金周轉(zhuǎn)，以快速回籠資金而選擇低價(jià)銷售，最終導(dǎo)致其利潤(rùn)水平逐步下滑。”沈萌稱。

銷售規(guī)模逐漸“掉隊(duì)”

2019年，朗詩(shī)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同簽約銷售額約405億元，同比僅上升約6.2%，在房企百?gòu)?qiáng)中的地位也正在不斷下滑。

克而瑞房企百?gòu)?qiáng)名單顯示，朗詩(shī)2016年排名53名，2017年降至64位，2018排名68位，2019年為73位。截至2020年7月31日，其銷售額約159.2億元，排名進(jìn)一步下滑至83位。在同體量房企規(guī)模提速甚至突破千億之際，朗詩(shī)地產(chǎn)卻在逐漸“掉隊(duì)”。

“朗詩(shī)是不過(guò)分注重排名的，更看重的是經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健和出眾的可持續(xù)的商業(yè)模式‘產(chǎn)品差異化，資產(chǎn)輕型化，盈利多樣化’，更注重長(zhǎng)期健康的發(fā)展。”朗詩(shī)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《投資者網(wǎng)》表示，朗詩(shī)奉行長(zhǎng)期主義，堅(jiān)守“為人造房”的使命，不拿地王亦不單一追求規(guī)模。朗詩(shī)的發(fā)展模式是經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐驗(yàn)證的綠色可持續(xù)發(fā)展，并非通過(guò)銷售排名這一個(gè)維度可以全面體現(xiàn)。

不過(guò)，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，基于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)銷售存在巨大競(jìng)爭(zhēng)的背景下，朗詩(shī)地產(chǎn)的銷售規(guī)模絕對(duì)是整體偏弱的，這亦導(dǎo)致其市場(chǎng)排名出現(xiàn)下滑。當(dāng)下房企競(jìng)爭(zhēng)依然火熱，企業(yè)追求市場(chǎng)排名提升，往往需要將傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)住宅業(yè)務(wù)基本盤鞏固，而朗詩(shī)地產(chǎn)除了將傳統(tǒng)的綠色科技地產(chǎn)做大做強(qiáng)外，也應(yīng)該在一些基礎(chǔ)的高周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)上加快節(jié)奏，以助推公司業(yè)績(jī)走向高質(zhì)量增長(zhǎng)。

關(guān)鍵詞： 朗詩(shī)地產(chǎn)（00106 HK）