【資料圖】

板塊行情：本周（5 月22 日-5 月26 日）申萬一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.5%，在31 個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第28 位，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)持續(xù)低迷。深深房A 周漲幅達(dá)9.7%，港股貝殼-W 上漲0.9%。

公司動(dòng)態(tài)： 1）碧桂園公司股東大會(huì)審議通過了重選程光煜、伍碧君為公司執(zhí)行董事等。2）中南建設(shè)：2023 年4 月15 日-5 月23 日期間，中南城投減持中南建設(shè)4000 萬股，減持比例為1.05%。3）綠地控股董事長張玉良在股東大會(huì)上表示，保障現(xiàn)金流安全的大前提下，未來將在金融機(jī)構(gòu)能夠提供貸款的時(shí)候，才會(huì)重啟拿地；綠地外服在綠地外灘中心正式揭牌，開辟輕資產(chǎn)服務(wù)新賽道。

銷售端：需求端動(dòng)力不足，新房成交與上周基本持平。1）從我們監(jiān)測的21城數(shù)據(jù)來看，本周21 城商品房單日平均成交面積49 萬方，周度成交面積342萬方，環(huán)比下降1%，同比上升17%；2）從11 城的二手房數(shù)據(jù)來看，周度成交面積184 萬方，環(huán)比上升2%，同比上升47%。

政策要聞：中央層面：5 月22 日公布1 年期LPR 為3.65%，5 年期以上LPR為4.3%，LPR 已連續(xù)9 個(gè)月維持不變。地方層面：1）上海：發(fā)展公共租賃住房，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金等。2）南京多子女家庭首套房公積金貸款額度上浮20%，即最高可貸額度為60 萬元／人、120 萬元／戶。3）天津住房公積金貸款5 月25 日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，職工家庭住房數(shù)為0 的，發(fā)放首套住房貸款；職工家庭購買第三套及以上住房的，不予發(fā)放住房公積金貸款。4）綿陽等六市（州）雙向放開異地公積金購房提取。5）湖南衡陽6 月起購買新房，可提取住房公積金用于支付首套房的首付款。

政策點(diǎn)評(píng)：1）LPR 連續(xù)9 個(gè)月維持不變，貨幣政策堅(jiān)持穩(wěn)健取向，房住不炒基調(diào)延續(xù)。2）本周各地堅(jiān)持因城施策，南京、衡陽、綿陽等多地繼續(xù)放松公積金貸款，小幅刺激需求釋放，支持剛需及改善性住房需求。3）上海支持發(fā)展公共租賃住房，從供給端發(fā)力，完善“租售并舉”住房保障體系。

投資策略：五月樓市持續(xù)低迷，需求端動(dòng)力不足。預(yù)計(jì)2023 年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個(gè)中心，一個(gè)基本點(diǎn)”，1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022 年在高能級(jí)城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤萬象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬科A等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。

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