目前樓市的這種狀態(tài)確實(shí)挺讓人難受的。

最近網(wǎng)上有人呼吁要盡快讓房地產(chǎn)刺激政策落地，不然可能就晚了。

作為一個(gè)樓市長(zhǎng)期觀察和研究者，我也感受到市場(chǎng)近期的沮喪，似乎都在等待更重磅的利好政策落地，但實(shí)際上卻有點(diǎn)愿望落空的感覺(jué)，盼了這么久，還沒(méi)見(jiàn)過(guò)實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

(資料圖)

前段時(shí)間，住建部及央行的發(fā)聲，關(guān)于”降低房貸首付比例及貸款利率“、”認(rèn)房不認(rèn)貸“、”降低存量房貸利率“以及南京出臺(tái)的“寧八條”涉及新建商品房購(gòu)房補(bǔ)貼事宜”，對(duì)樓市信心確實(shí)起到短暫提振作用。

但這些喊話由于遲遲沒(méi)有落地地方執(zhí)行，反倒讓市場(chǎng)有點(diǎn)焦躁不安了，甚至有點(diǎn)失望了，明顯樓市的消極情緒比之前更濃了。

這也可以理解，畢竟住建部、地方政府喊話了這么久，只吹風(fēng)不下雨，大家聽(tīng)傳聞多了，對(duì)很多東西已經(jīng)“免疫”。

但這次上層定力不同以往，大概率是要“去地產(chǎn)化”，“去情緒化”，與其長(zhǎng)期被地產(chǎn)牽制，不如短痛來(lái)個(gè)痛快。

要知道，繼續(xù)降低樓市調(diào)控政策，讓購(gòu)房門檻再次刷新底線，方便更多個(gè)體帶著首付和房貸進(jìn)場(chǎng)消化新房，但是這樣無(wú)底線的降低，反而會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人群持幣觀望的心態(tài)繼續(xù)增長(zhǎng)。

但如果不繼續(xù)降低調(diào)控政策，那么就得“賭”市場(chǎng)的自然回暖，這個(gè)回暖的可能不是沒(méi)有，但時(shí)間上就說(shuō)不準(zhǔn)了。這種形勢(shì)下，在座的各位包括買/賣雙方、開發(fā)商都要做好長(zhǎng)線準(zhǔn)備，提前打算。

01.

一損俱損，房企羊毛不能無(wú)底線薅！

大家要明白一個(gè)道理，如今盡管是買方市場(chǎng)，但 房企羊毛也不是往死了一個(gè)勁薅的。 當(dāng)下 南京樓市 ，比好地段，好價(jià)格更重要的是好產(chǎn)品。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，那些花時(shí)間和精力去打磨，花重金去研發(fā)的房子，才是未來(lái)南京市場(chǎng)稀缺品。買這種房子，不僅住得舒心，以后保值潛力也有盼頭。

如果過(guò)分薅，以后遭殃的還是購(gòu)房人，別忘了，房企一旦利潤(rùn)見(jiàn)底，降標(biāo)便成了常規(guī)操作！

都說(shuō)河西堅(jiān)挺，相對(duì)其他區(qū)域而言，目前還算比較體面。但上半年以來(lái)，次新房砸盤數(shù)量也已經(jīng)蓋不住了。

這種現(xiàn)象在2019年及以前簡(jiǎn)直就不敢想象，那個(gè)時(shí)候還有很多人迷之自信的認(rèn)為南京房?jī)r(jià)“只漲不跌”，理由無(wú)非就是房?jī)r(jià)綁定了土地CZ、綁定了地方經(jīng)濟(jì)等等。

可惜也就幾年的光景，就要開始打臉了。

在今年4月份時(shí)候，市場(chǎng)就爆出河西南某些樓盤成交價(jià)，相較于去年同期下跌了20%以上的消息，對(duì)于河西動(dòng)輒幾百萬(wàn)上千萬(wàn)一套的房子，下跌20%可就不是一件小事，是以百萬(wàn)計(jì)的事情了。

從上周河西二手房成交簡(jiǎn)報(bào)來(lái)看，作為風(fēng)光無(wú)兩的河西南一批小區(qū)走下神壇，海峽城最新成交單價(jià)，相比巔峰時(shí)期降了39.7%，正榮潤(rùn)峯最新成交單價(jià)，相比巔峰時(shí)期降了29%…

素有河西南星八客“扛把子”成員之二的海珀濱江、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，最近二手房成交價(jià)均有不同程度的下跌，最大跌幅近30%。

海珀濱江一期：134㎡，去年7月成交價(jià)5.8萬(wàn)/㎡，今年8月成交5.2萬(wàn)/㎡，跌幅10%； 正榮潤(rùn)峯：143㎡，去年3月成交價(jià)6.6萬(wàn)/㎡，今年8月成交價(jià)4.7萬(wàn)/㎡，跌幅29%； 佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)二期：86㎡，去年4月成交價(jià)6.3萬(wàn)/㎡，今年8月成交價(jià)4.9萬(wàn)/㎡，跌幅22%；

然在眾多下跌房源中，上半年才交付的河西北豪宅蘇寧檀悅，上周成交了一套193㎡江景房，成交價(jià)6.6萬(wàn)/㎡（算上交易稅費(fèi)實(shí)際成交價(jià)已超7萬(wàn)/㎡），出乎意料，這也是目前小區(qū)首套成交的二手房。

要知道，蘇寧檀悅今年4月才交付，產(chǎn)證不滿2年，需繳納總房款5.5%的增值稅和1%個(gè)人所得稅，雖然成交價(jià)只有6.6萬(wàn)/㎡，但若算上稅費(fèi)，這套房源實(shí)際成交價(jià)7萬(wàn)/㎡出頭，相比當(dāng)初5.4萬(wàn)/㎡購(gòu)入均價(jià)，漲幅近30%。

當(dāng)然除了項(xiàng)目品質(zhì)出挑，可俯瞰江景外，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)也功不可沒(méi)。蘇寧檀悅隸屬科睿小學(xué)（瑯小分校）+金陵匯文初中雙學(xué)區(qū)，1.5梯隊(duì)+1梯隊(duì)組合堪稱王炸，尤其是初中匯文牛X，鼓樓區(qū)能排上號(hào)的一梯隊(duì)名校。

蘇寧檀悅未交付前，附近老小區(qū)佳和園，小面積成交價(jià)普遍在7萬(wàn)/㎡以上，當(dāng)年檀悅銷售火爆，很大一部分人是沖學(xué)區(qū)來(lái)的。

類似蘇寧檀悅必然只是個(gè)例，總體來(lái)看，河西二手房跌的多漲的少！熟悉南京樓市的朋友都知道，頭部板塊二手房低迷已有段時(shí)間了。

越是降低門檻，越不敢進(jìn)場(chǎng)，就和房企越是降價(jià)新房去化越慢一個(gè)道理，經(jīng)過(guò)樓市這幾輪波段，購(gòu)房群體已明顯得出了一個(gè)淺顯但實(shí)用的結(jié)論。

那就是，政策越是放松示好，房企越是降價(jià)促銷，樓市越是不敢貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)。

02.

房?jī)r(jià)既不能大漲，更不能大跌！

既然說(shuō)到“降價(jià)”這個(gè)話題，那就結(jié)合近期一則熱搜話題與大家展開探討“一味地降價(jià)是否越多越好？

日前“中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)刊文，呼吁允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救”，看到這條新聞的第一反應(yīng)：官媒發(fā)聲，這是允許開發(fā)商降價(jià)了？

單標(biāo)題是夠唬人的，為避免理解失誤，針對(duì)原文我又默讀了兩遍，原來(lái)是呼吁允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救，而非讓開發(fā)商降價(jià)促銷。

降價(jià)，對(duì)于沒(méi)買房的人來(lái)說(shuō)，自然希望降的越多越好；可是對(duì)于已經(jīng)買房的人而言，降價(jià)一旦放開不加約束，可謂是災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)。比如居民財(cái)富縮水、拖垮銀行、帶崩經(jīng)濟(jì)，這些情況都是完全有可能發(fā)生的。

畢竟目前國(guó)內(nèi)居民主要財(cái)富仍然集中在房子，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，其可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)是難以預(yù)估的。

這里面有一個(gè)冷常識(shí)，如果房?jī)r(jià)任由其下跌，房?jī)r(jià)剩余價(jià)值比剩余的貸款余額要小，這個(gè)時(shí)候借款人是要補(bǔ)充抵押物給銀行的。

如果借款人無(wú)法補(bǔ)充抵押物，銀行可以將房子拍賣，其實(shí)這個(gè)時(shí)候拍賣房子已經(jīng)是晚了。 不管是賣不出去，或是賣的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以還債的話，最終結(jié)果就是個(gè)人的房子沒(méi)了，銀行產(chǎn)生了壞賬，社會(huì)發(fā)展不穩(wěn)。

這樣以來(lái)一兩個(gè)，個(gè)例沒(méi)有問(wèn)題，如果大面積出現(xiàn)這種情況，會(huì)導(dǎo)致周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格受壓，被動(dòng)降價(jià)，影響其銷售業(yè)績(jī)，會(huì)產(chǎn)生“傳導(dǎo)效應(yīng)”，進(jìn)一步影響市場(chǎng)。

此外，房?jī)r(jià)下跌也可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)進(jìn)步萎縮，并觸發(fā)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)裁員和閉店，因此防止房?jī)r(jià)大幅下跌與防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲一樣重要。

去年下半年開始的救市政策鋪開，有些城市出現(xiàn)了“限跌令”，這也算是對(duì)可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌的一種反應(yīng)。

如果有些城市的房?jī)r(jià)有大幅下跌風(fēng)險(xiǎn)，估計(jì)類似的政策也會(huì)出臺(tái)。

當(dāng)然 看不見(jiàn)上漲的樓市，就很難鼓動(dòng)那些還有負(fù)債空間的人進(jìn)場(chǎng)。 既然沒(méi)人進(jìn)場(chǎng)，去化就無(wú)法 加速，房企資金周轉(zhuǎn)就還得維持在龜速上運(yùn)行。

而一旦資金周轉(zhuǎn)陷入了龜速，那房企大量高息債務(wù)就會(huì)吞噬掉房企利 潤(rùn)，甚至是讓其慢性死亡。 最近土地市場(chǎng)蹦跶不起來(lái)， 原因就在這。

03.

大局已定，要認(rèn)清地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)！

那么有人說(shuō)，“救市”政策出來(lái)之后，是不是房?jī)r(jià)就會(huì)快速上漲了？

這種可能性也幾乎沒(méi)有，影響房?jī)r(jià)漲跌是一些系列因素綜合的結(jié)果。

首先，供需關(guān)系影響房?jī)r(jià)，國(guó)內(nèi)樓市供需早就整體平衡了，除了個(gè)別幾個(gè)超大城市，大部分城市的房子已經(jīng)供大于求，隨著城市共有產(chǎn)權(quán)房、公租房上市一定程度山起了平抑作用，有房的人或者租房人多了也就減緩了購(gòu)房需求。未來(lái)除了少數(shù)大城市外，住房供大于求將成為普遍問(wèn)題。

其次，市場(chǎng)都是有“買漲不買跌”的心理，看到房?jī)r(jià)下跌跡象，市場(chǎng)購(gòu)房的心態(tài)也就會(huì)發(fā)生變化。在之前，大家之所以愿意買房，除了自住外，最重要還是房子保值和升值作用很明顯。一旦這個(gè)作用消失了，購(gòu)房動(dòng)力就會(huì)減弱。

當(dāng)下，除了居民杠桿率已處于高位和負(fù)債空間快接近極限這兩個(gè)因素外，預(yù)期就是影響最大銷售的最大因素。

舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，為什么很多人總是把房子與資產(chǎn)、負(fù)債扯上關(guān)系，這意思就是說(shuō)，資產(chǎn)有可能貶值也有可能增值，但債務(wù)該多少還是多少。 房?jī)r(jià)漲價(jià)時(shí)，人人都想買，流動(dòng)性高，這時(shí)候，房子是資產(chǎn)；但不漲時(shí)，流動(dòng)性變差，貸款卻依然要還，它就是負(fù)債，就是包袱。

最后，人口增長(zhǎng)乏力與城鎮(zhèn)化率放緩，也是當(dāng)前及未來(lái)需要經(jīng)歷的事情。去年我國(guó)人口已出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，而且這個(gè)趨勢(shì)一旦形成很難逆轉(zhuǎn)，同在將來(lái)也會(huì)不可避免進(jìn)入老齡化社會(huì)。出生人口減少，住房供大于求的問(wèn)題將越來(lái)越嚴(yán)重。

除了以上因素，樓市低迷與市場(chǎng)大環(huán)境也是有關(guān)系的， 在過(guò)去房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程中，大家 對(duì)樓市都是信心滿滿，有些人甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)“只漲不跌”。

而經(jīng)歷這幾年的波動(dòng)與下跌，口罩原因、房企暴雷、樓盤延期降標(biāo)，市場(chǎng)信心嚴(yán)重受挫，那么，結(jié)果也就非常好理解，暫緩購(gòu)房，以待時(shí)變！

趨勢(shì)已經(jīng)明顯，未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，就是要維持房?jī)r(jià)的平衡，防止房?jī)r(jià)大漲、大跌可能引發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，讓房子回歸 到“住”的屬性上來(lái)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型平穩(wěn)過(guò)渡。

個(gè)人覺(jué)得，大家對(duì)當(dāng)下樓市不必過(guò)分失落，利好會(huì)有，只是有些政策措施的出臺(tái)牽一發(fā)而動(dòng)全身，需要時(shí)間來(lái)準(zhǔn)備和評(píng)估。但在樓市企穩(wěn)之前，對(duì)于真正有自住需求的人來(lái)說(shuō)，其實(shí)沒(méi)有啥可糾結(jié)的，該買還得買。

因?yàn)榻酉?來(lái)不管政策 怎么 出 ，樓市 都 不可能回到 過(guò)去那種， 全民炒房致富的時(shí)代 ，既然自住，就要放棄賭徒心理，低杠桿， 挑選安全性高、性價(jià)比高，同時(shí)兼顧一家人未來(lái)10年住房需求的明牌 ！

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