大家還記得去年土拍爆冷的梅花鋁廠(chǎng)（南廠(chǎng)區(qū)）地塊嗎？

在最近廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的2023經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書(shū)優(yōu)化修編中，它以牛利崗北街以西AT0208111地塊的名字再次回歸了。

(相關(guān)資料圖)

這塊地位于配套成熟的天河梅花園板塊，與越秀·天河·和樾府一路之隔，卻有著和他全然不同的命運(yùn)。

今年這個(gè)地塊

還會(huì)遇冷嗎？

去年這塊天河宅地爆冷，我認(rèn)為一半是自身原因，一半是受整體行情所累。

自身原因是因?yàn)椤?/p>

在配建幼兒園和314套安置房后，它的實(shí)際樓面價(jià)要突破5萬(wàn)/㎡，總價(jià)算下來(lái)還是比較高的。

行情原因是因?yàn)椤?/p>

2022年樓市整體冰凍下，廣州土拍呈現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)：

1、國(guó)家隊(duì)兜底

2、多數(shù)地塊以底價(jià)成交

3、開(kāi)發(fā)商求穩(wěn)心態(tài)明顯

而如今時(shí)移世易，今年的行情其實(shí)有非常明顯的變化。

就天河土拍而言，世界大觀(guān)地塊未拍先火。

在起拍樓面價(jià)就已經(jīng)能把它送到廣州地價(jià)前十的前提下，中海、越秀、保利、華發(fā)多家實(shí)力開(kāi)發(fā)商都在看地。

天河今年已經(jīng)拍出的兩塊地，，

即便是其它區(qū)域的“回鍋肉”——嘉禾望崗地塊和番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊，今年都被拍到封頂搖號(hào)。

更何況，這塊地本身就相當(dāng)值得期待。

它位于天河、白云交界處，屬于梅花園板塊，而梅花園板塊新盤(pán)本就不多。唯一能與它對(duì)壘的或許就是越秀·天河·和樾府。

而與越天和樾府相比，梅花鋁廠(chǎng)（南廠(chǎng)區(qū)）的體量更大。

越秀·天河·和樾府用地面積約為46058㎡，而根據(jù)供地藍(lán)皮書(shū)，梅花鋁廠(chǎng)（南廠(chǎng)區(qū)）地塊用地面積為73953㎡，足足大了近一倍。

而容積率方面，越天和為3.65，總層高為27-30層，兩梯四戶(hù)或兩梯三戶(hù)，整體舒適度在中心區(qū)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)算高了。

梅花鋁廠(chǎng)（南廠(chǎng)區(qū)）地塊容積率更低，僅為1.9。在去年出讓公告里，它的容積率還是3，今年降低容積率，會(huì)更有利于開(kāi)發(fā)商借機(jī)打造舒適度更高的改善項(xiàng)目。

從配建來(lái)看，越天和會(huì)配建中小學(xué)、幼兒園，而梅花鋁廠(chǎng)（南廠(chǎng)區(qū)）地塊在去年的公告里要求配建的是精裝安置房源。

它在小區(qū)自身配套上會(huì)略輸越天和。

從價(jià)格來(lái)看，在去年7月廣州第二輪集中土拍中，越天和所在地塊去年拍地時(shí)的起拍樓面價(jià)為42000元/㎡，成交樓面價(jià)為50842元/㎡，現(xiàn)在售價(jià)8.5萬(wàn)+/㎡。

在去年出讓公告中，梅花鋁廠(chǎng)（南廠(chǎng)區(qū)）地塊起拍樓面價(jià)37622元/㎡，略低于越天和，但鑒于它需要無(wú)償配建安置房源（套內(nèi)面積22471.8㎡），且須按精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓（裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于1500元/㎡），扣除配建的話(huà)，實(shí)際樓面價(jià)約5萬(wàn)/㎡。

起拍樓面價(jià)就與越天和接近，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)也不會(huì)低于它。

地塊還能望白云山，在市區(qū)來(lái)說(shuō)也是比較稀缺的。

如果今年梅花鋁廠(chǎng)（南廠(chǎng)區(qū)）地塊再入市，可能就不會(huì)再被冷遇了。

實(shí)踩地塊

具體情況

至于這個(gè)地塊的具體情況，不妨跟著我的視角一起去看看吧！

這塊地離3號(hào)線(xiàn)的梅花園地鐵站很近，步行距離約398米。

在這短短的幾百米之內(nèi)，你可以看到不少很有生活氛圍的早餐店、夜宵檔、面包房……平民配套還是相當(dāng)豐富的。

地塊旁的道路綠化不錯(cuò)，一路之隔還有一些比較老舊的小區(qū)。

站在牛利崗北街，就可以看到越天和在建中的工地。

梅花鋁廠(chǎng)（南廠(chǎng)區(qū)）地塊目前被圍墻包圍了起來(lái)，大門(mén)寫(xiě)著“場(chǎng)地修復(fù)施工現(xiàn)場(chǎng)”字樣，門(mén)口停了不少車(chē)。

我站在門(mén)口努力往里望，內(nèi)部荒草叢生，沒(méi)有建筑也沒(méi)有人。

地塊情況說(shuō)完，我們來(lái)看看它整體的配套情況。

交通方面，除了我開(kāi)頭提到的3號(hào)線(xiàn)，向南五站到珠城，向北直達(dá)機(jī)場(chǎng)，非常方便。

未來(lái)，地塊附近還會(huì)有18號(hào)線(xiàn)北延線(xiàn)的京溪路站，雖然“死亡3號(hào)線(xiàn)”非常擁擠，但有18號(hào)線(xiàn)為它分流后，“堵人”的情況應(yīng)該會(huì)改善不少。

梅花園站地鐵口

當(dāng)然，由于身處天河的區(qū)位，自駕去天河、海珠、黃埔也是比較方便的。

但身在市區(qū)，堵車(chē)再所難免。

實(shí)在嫌棄，小電驢可以安排上。

商業(yè)配套方面，由于周邊的小區(qū)建設(shè)年代已經(jīng)比較久了，周?chē)纳鐓^(qū)商業(yè)都非常成熟。而且像信達(dá)金茂廣場(chǎng)這樣的大型商業(yè)綜合體，距離地塊只有幾百米。

周邊小區(qū)社區(qū)商業(yè)

教育方面，地塊附近有京溪小學(xué)（怡園校區(qū)）、四海小學(xué)、云英實(shí)驗(yàn)學(xué)校、成龍中學(xué)、廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)附屬天河學(xué)校等教育資源。

京溪小學(xué)（怡園校區(qū)）

其實(shí)我發(fā)現(xiàn)這邊有一個(gè)很大的亮點(diǎn)是它的醫(yī)療配套。

在去年動(dòng)過(guò)一場(chǎng)手術(shù)后，我才發(fā)現(xiàn)，家附近能有一家三甲醫(yī)院能省很多事兒。而這里不止一家，廣東三九腦科醫(yī)院、南方醫(yī)科大學(xué)南方醫(yī)院等都在附近。最關(guān)鍵的是，地塊旁邊還有一家廣東省婦幼保健院（天河院區(qū)），對(duì)于新婚夫婦也是一大利好。

說(shuō)完配套，再看看周邊市場(chǎng)情況。

附近新房不多，以二手為主。

最近的新盤(pán)是越秀·天河·和樾府，在售108-140㎡三到四房，均價(jià)8.5萬(wàn)/㎡。

二手方面，由于樓齡不同，價(jià)格跨度較大，次新房基本要在6.5萬(wàn)+/㎡。

總的來(lái)看，地塊周邊生活氛圍不錯(cuò)，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套基本都有，配套充足。

周邊以二手樓盤(pán)供應(yīng)為主，很多大型開(kāi)發(fā)商都有參與建設(shè)，整體居住環(huán)境是比較好的。

但問(wèn)題是，周邊樓盤(pán)品質(zhì)參差不齊，樓齡跨度也比較大，優(yōu)質(zhì)的選擇不多。這個(gè)地塊有望成為梅花園板塊難得的低密高端山景住宅。

結(jié)合周邊越秀·天河·和樾府的售價(jià)，以及去年拍地時(shí)的起拍樓面價(jià)3.7萬(wàn)/㎡（未扣除配建），預(yù)計(jì)這個(gè)地塊也會(huì)賣(mài)到8萬(wàn)+/㎡。

而該地塊的短板在于周邊產(chǎn)業(yè)比較缺乏，沒(méi)有高端的就業(yè)機(jī)會(huì)，未來(lái)房?jī)r(jià)想象空間比較有限。在這里居住的基本都是在珠江新城、天河北的上班族，所以交通方面，高峰期也難免比較擁堵。

那么如果是你，是更愿意入手越天和，還是等待這個(gè)地塊入市？

如果你想了解更多地塊信息，可以在明天的直播與我們暢聊，或者聯(lián)系客服VX：13059164884，備注天河入群。

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