房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色。這不僅因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)本身對(duì)投資、消費(fèi)和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的貢獻(xiàn)，更是因?yàn)樗鼘?duì)許多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。最近一系列房地產(chǎn)利好政策頻出（降低存量房利率、城中村改造等等），筆者之前也寫過好幾篇系列文章。

筆者認(rèn)為，以上政策更多是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“維穩(wěn)”上，而近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了針對(duì)部分購房群體的利好消息。

【資料圖】

據(jù)中國基金報(bào)7月28日?qǐng)?bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部?倪虹在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

此政策一出，激起了社會(huì)各界的討論，其中有關(guān)專業(yè)人士預(yù)計(jì)，未來核心城市限貸政策有望得到優(yōu)化和改進(jìn)，這將有助于顯著降低改善性住房的購買門檻，從而推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍。

“認(rèn)房認(rèn)貸”

在辦理購房貸款過程中，我們經(jīng)常會(huì)聽到“認(rèn)房認(rèn)貸”的概念，其實(shí)這主要是銀行的甄別標(biāo)準(zhǔn)之一。“認(rèn)房”是指銀行通過查詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記系統(tǒng)，確認(rèn)客戶名下是否已擁有一套房產(chǎn)。如果已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)，那么此次購房將被視為“二套房”。

“認(rèn)貸”是指當(dāng)客戶申請(qǐng)買房貸款時(shí)，銀行通過征信查詢發(fā)現(xiàn)該客戶曾經(jīng)辦理過一次買房貸款，銀行會(huì)將此次買房定位為二套房，無論之前的房貸是否已還清，都會(huì)按照二套房的貸款利率執(zhí)行政策。這意味著，如果你曾經(jīng)有過住房貸款，即使已經(jīng)還清，也會(huì)被認(rèn)為是二套房貸款并按照更高的利率計(jì)算。這一政策對(duì)于許多購房客來說是一個(gè)重要的考慮因素。

目前部分核心城市仍執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的信貸政策，所謂核心城市，目前來看主要集中在以下幾個(gè)城市：北京、上海、廣州、深圳、成都等。

而隨著此次住建部提出的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，該項(xiàng)政策對(duì)于一線城市影響是最大的。一線城市由于限購，往往采取更嚴(yán)格的限購措施，二套首付比例較高。因此，此次政策松綁后，影響也是最大的。

可以說，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策抑制了部分換房改善的群體的需要 ，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應(yīng)適時(shí)調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場(chǎng)交易。

以北京為例，按照當(dāng)前認(rèn)房又認(rèn)貸政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若是優(yōu)化該政策，二套房首付比例最低將至35%、房貸利率可以降至4.75%。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”

認(rèn)房不認(rèn)貸意思是只看購房者名下是否有房，不考慮歷史貸款記錄。認(rèn)房不認(rèn)貸情況下，不管購房者有沒有貸款記錄，只要購房者證明其名下無房，其就可以按照首套房認(rèn)定，如果購房者名下已經(jīng)有一套房，則無論是否貸款，貸款有無還清，再買房，都按照二套房來認(rèn)定。

其實(shí)筆者認(rèn)為，這個(gè)政策最利好兩種情況。舉個(gè)例子，比如你在上海名下沒有房產(chǎn)，但是你在上海之外的城市有房貸記錄，你在老家曾經(jīng)貸款買過一套房，即使說你把那個(gè)老家的房子房貸還清了，你也沒法按照現(xiàn)在的認(rèn)房又認(rèn)貸的政策在上海享受首套房貸款的首付比例，只能按照二套房的首付比例來買房，那么很多人由于高比例的首付成本，打消了在一線城市買房子的念頭。

而現(xiàn)在的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，意味著把老家的房子賣了，就可以按照首套的首付比例來上海買房了，筆者預(yù)計(jì)，未來一線城市地產(chǎn)市場(chǎng)的部分增量將來自于這種情況。

此外，本次政策也利好想要換改善房的，把名下的房產(chǎn)給賣掉或者其他辦法處理掉，也能做首套貸款的資格，一買、一賣雙向操作，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力將得到激發(fā)。

降低首付比例

此外，住建部在此次會(huì)議還提及了其他房地產(chǎn)政策，包括降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免等等。

目前，許多城市已經(jīng)實(shí)施了20%的最低首付比例，但對(duì)于核心一二線城市，這一比例通常更高，大多不低于30%。這意味著購房者需要有更多的首付款來購買首套住宅，這也增加了他們的經(jīng)濟(jì)壓力。

例如，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，而二線城市：鄭州、沈陽首付最低比例為20%，這些城市降無可降，空間不大。因此，住建部提出的降低首付比例，旨在一些強(qiáng)一線城市。

尾聲

筆者預(yù)計(jì)下半年，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化可能會(huì)繼續(xù)，不過可能是以一線城市為主，整體力度有望加大。而普通的二線和三四線城市已經(jīng)基本放開了房地產(chǎn)限制性政策，政策上沒啥空間。且筆者認(rèn)為，盡管目前來看限購政策略有松綁的跡象，但一線城市房?jī)r(jià)仍在高位，需求和信貸還是房地產(chǎn)市場(chǎng)能否回暖的根本問題。

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