一項關于“超大特大城市城中村改造”的重要指導意見得到了審議通過，這份指導意見不僅為我們提供了對城中村改造政策的深入解讀，同時也揭示了中國城市版圖中的新焦點——超大和特大城市。

根據住建部在2022年10月公布的《2021年城市建設統(tǒng)計年鑒》以及第七次人口普查的數據，中國的城市被劃分為超大和特大兩類，以城區(qū)人口1000萬和500萬為界限。在這個名單中，上海、北京、天津、廣州、深圳以及新興的成渝城市占據了前七席。值得注意的是，武漢以其超過1094萬的城區(qū)人口成功晉級為超大城市，這也引發(fā)了媒體的關注。

(資料圖片僅供參考)

然而，這份超大特大城市名單并非只有經濟實力的競爭。在長期占據地級市GDP首位的蘇州未能入選的同時，江浙兩省的南京和杭州兩個省會城市也未進入名單。這似乎暗示著未來的城市規(guī)劃和發(fā)展將不再僅僅依賴于GDP這一單一指標。

與2015年時有什么不同？

在探討2015年貨幣棚改與當前新政的差異時，可以發(fā)現兩者之間存在顯著的不同。

其一，就“城中村改造”的范圍而言，過去的棚改政策是全國性的，但隨著人口紅利的消失，只有超大和特大城市才能吸引足夠的人口進行改造。而如今的新政則將范圍縮小到了特定城市，這是因為這些城市有能力并需要進行這樣的改造。

其二，新政的執(zhí)行主體從開發(fā)商轉變?yōu)榱说胤秸?，同時也鼓勵民間資本參與其中。這種轉變意味著改造過程更加民主化，也更有可能吸引更多的社會資源。

此外，新政不僅關注棚戶區(qū)的改造，還將其與保障房建設、各種業(yè)態(tài)的發(fā)展相結合，以期待實現長期可持續(xù)運營的目標。然而，像上海這樣的一線超大城市在城中村改造過程中仍面臨一些挑戰(zhàn)，如高昂的土地成本和拆遷難度等。

最后，我們需要合理控制拆遷規(guī)模，避免超過市場承受能力，以確保改造工程的有效進行。總的來說，雖然新政在實施過程中可能會遇到一些困難，但其目標仍然是推動城市的可持續(xù)發(fā)展。

這次的實施城中村改造有什么意義？

首先，城市的發(fā)展成果應該惠及更多的城市居民。城中村的環(huán)境臟亂差與人們對美好生活的期待相去甚遠，因此，改造城中村就是改善居住環(huán)境的重要行動。其次，城中村改造是一項民生工程和發(fā)展工程，對于促進投資和擴大內需都有重要作用。同時，推進城中村改造還能激發(fā)上下游相關產業(yè)的發(fā)展活力，帶動有效投資和消費。當然，這也將有助于補齊超大特大城市發(fā)展的短板，改善城市環(huán)境，完善公共服務，提升城市文明程度，推動城市的高質量發(fā)展。

城中村改造并非簡單的拆除重建。我國的城市發(fā)展已經從大規(guī)模增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整并重的新階段。城中村改造是超大特大城市推進城市更新的重要內容。

城中村改造不僅可以對建筑和環(huán)境進行改造提升，還可以與產業(yè)發(fā)展結合起來。例如，可以考慮將歷史悠久的古祠堂、古民居等進行開發(fā)利用，挖掘其發(fā)展文旅產業(yè)的潛力。有些城中村本身就是產業(yè)型城中村，如廣州的“淘寶村”里仁洞和服裝產業(yè)較為聚集的康樂村，這些城中村的改造應與產業(yè)轉型升級結合在一起，更好地帶動城中村的經濟發(fā)展。

進一步，城中村改造還可以與保障性住房建設相結合。將城中村住房轉化為更多高品質、可負擔的保障性租賃住房。例如，深圳市正在進行的城中村保障性住房品質化安全改造提升工作就是一個很好的例子，有助于更好地解決外來建設者的住房問題。

為了推動城中村改造，還需要鼓勵和支持民間資本積極參與?？梢酝ㄟ^創(chuàng)新專項金融產品、實施更大的稅收優(yōu)惠等措施吸引更多社會資本介入，加快城中村改造的步伐。同時，也可以鼓勵各類民間資本以獲取經營性收入的方式進入。廣東省創(chuàng)新戰(zhàn)略研究會高級研究員駱仁童博士表示，對于本輪政策，應積極創(chuàng)新改造模式，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，才能實現可持續(xù)運營。

哪些城市可能會受益？

在超大型和特大城市中，人口增長呈現出兩極分化的趨勢。一些城市，如深圳、成都和廣州，在過去的十年里仍能保持約500萬的人口增長。武漢和濟南則屬于中等增幅的城市，而上海、青島和南京則面臨著人口增長放緩甚至負增長的問題。

總的來說，超級和特大城市仍然是中國人口的主要流入地。這次的城中村改造不僅針對那些人口眾多且經濟基礎雄厚的大城市，同時也要考慮到一些已經進入發(fā)展瓶頸的城市，比如哈爾濱，這個城市的城區(qū)人口已經連續(xù)五年下降。

東莞是一個值得一提的特大城市，其建成區(qū)面積已達到1196平方公里，實際面積位列全國第七，遠超成都、天津等特大城市。有機構曾對中國城市的建設用地面積進行統(tǒng)計，從1980年開始算起，東莞的實際建筑用地面積已經擴大了驚人的26倍，在全國所有地級市中位列榜首。目前已經誕生了如美宜佳這樣的企業(yè)，未來可能會誕生更多的新商業(yè)企業(yè)?！丁?/p>

一定規(guī)模的人口附加城區(qū)建設，才能構成超、特大城市。這其中建成區(qū)面積和人口的比例，也能從一個側面反映城市發(fā)展的未來空間。在特大城市中，合肥和哈爾濱的建成區(qū)面積相對較低，或許這些原本的二線城市才是這一輪城中村改造中最直接的受益者。

總的來說，城中村改造有助于挖掘相關土地的商業(yè)資源，同時可以積極引進各類公共設施，對于城市功能的重建和升級有很好的導向。廣東省創(chuàng)新戰(zhàn)略研究會高級研究員駱仁童博士指出，新時代城中村改造不再以房地產為主，而是突出公益性，主要解決城市嚴重缺乏公共性的短板，提高居民生活質量。

可以預見，城中村改造計劃將加速我國房地產資源向特大城市聚集，本輪城中村改造可以理解為基礎設施投資，通過城市升級改造，刺激當地消費需求，不僅有利于民生，也有利于經濟增長。

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