近日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于印發(fā)鄭州市示范文本的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)。《通知》提到，新版的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》將自2023年9月1日起，在全市推廣施行，屆時(shí)現(xiàn)行鄭州市《買(mǎi)賣(mài)合同》同時(shí)廢止。

9月1日起推廣新版買(mǎi)賣(mài)合同

《通知》表示，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者，對(duì)商品房交易投訴量占比較大的問(wèn)題，主要為單方違約、一房多賣(mài)、面積差價(jià)款、房屋質(zhì)量、延期交房、房產(chǎn)糾紛等多方面問(wèn)題。

(相關(guān)資料圖)

推行新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，既能大幅度減少因商品房買(mǎi)賣(mài)合同而產(chǎn)生的糾紛，避免因合同條款不完善和當(dāng)事人意愿表示不真實(shí)、不確切，而造成顯失公平和公正等方面問(wèn)題，同時(shí)又能最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。

根據(jù)啟用時(shí)間節(jié)點(diǎn)，新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》將于2023年9月1日起，在全市推廣實(shí)施，要求全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在企業(yè)售樓處、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)示范文本》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)示范文本》。同時(shí)，現(xiàn)行鄭州市《買(mǎi)賣(mài)合同》廢止。

新版買(mǎi)賣(mài)合同新增抵押方信息

相比現(xiàn)行的《買(mǎi)賣(mài)合同》，新版的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》除了對(duì)住房信息以及買(mǎi)受雙方信息的登記方面，又將抵押情況、預(yù)售監(jiān)管資金情況、抵押方信息、裝修建材標(biāo)準(zhǔn)等寫(xiě)入合同，受法律保護(hù)。

新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第四條明確：目前合同所涉及商品房的有關(guān)抵押情況與否，對(duì)抵押類(lèi)型、抵押人、抵押權(quán)人、抵押登記機(jī)構(gòu)等信息均有明確標(biāo)注。

新版第六條商品房?jī)r(jià)款部分明確，合同涉及商品房是否有內(nèi)裝部分，內(nèi)裝部分價(jià)款將單獨(dú)明細(xì)進(jìn)行標(biāo)注，并按照“已含在該商品房總價(jià)款內(nèi)”統(tǒng)計(jì)。

第七條內(nèi)容對(duì)付款方式及期限進(jìn)行了明確，將預(yù)售監(jiān)管資金賬戶(hù)名稱(chēng)、賬號(hào)、開(kāi)戶(hù)行等信息寫(xiě)入合同，并明確提醒“買(mǎi)受人應(yīng)將全部房?jī)r(jià)款直接存入該項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)”，同時(shí)對(duì)于首付、貸款金額打入監(jiān)管賬戶(hù)都有金額標(biāo)注。

目前，鄭州市部分新建小區(qū)交付，已經(jīng)在業(yè)主中部分實(shí)現(xiàn)“交房即發(fā)證”，這條前置性政策，也在新版合同中有所標(biāo)注。

同時(shí)，有別于此前《買(mǎi)賣(mài)合同》中“七通一平”的交付標(biāo)準(zhǔn)，新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)于綠地率、非市政道路、規(guī)劃的車(chē)位車(chē)庫(kù)、物業(yè)服務(wù)用房等均有日期及達(dá)到率的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)到期未達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)，明確標(biāo)注相應(yīng)的違約條款。

多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于未收房商品房、未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)商品房物業(yè)費(fèi)如何支付的問(wèn)題，新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)也有明確：該商品房未達(dá)到交付條件或具備交付條件但出賣(mài)人未通知買(mǎi)受人交驗(yàn)房的，由出賣(mài)人負(fù)責(zé)繳納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)；該商品房達(dá)到交付條件且出賣(mài)人已通知買(mǎi)受人交驗(yàn)房的，自通知發(fā)出之日起30日后，由買(mǎi)受人負(fù)責(zé)繳納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

為了避免因?yàn)樾麄餮b修標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)的出入，以及個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)明確品牌不明確型號(hào)等行為，新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件八內(nèi)，將材料、品牌、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量等進(jìn)行了明確標(biāo)注，且分功能區(qū)域進(jìn)行約定。

買(mǎi)房更加有保證賣(mài)房市場(chǎng)更規(guī)范

那么對(duì)于新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的啟用，在購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中間，又會(huì)激起什么樣的浪花呢？

鄭州市民周女士2018年底，在農(nóng)業(yè)路附近購(gòu)買(mǎi)了一套公寓產(chǎn)品，剛簽合同的幾個(gè)月，開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾的返月供等活動(dòng)還是正常進(jìn)行，半年之后，月供的返還政策，就突然停止了，2019年6月，項(xiàng)目開(kāi)始處于停工狀態(tài)?！伴_(kāi)發(fā)商監(jiān)管賬戶(hù)里一分錢(qián)都沒(méi)有，停工之后，還要繼續(xù)還月供，但什么時(shí)候交房，遙遙無(wú)期。”

在已經(jīng)人去樓空，大門(mén)緊鎖的售樓處，周女士得知，新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，對(duì)于監(jiān)管資金賬戶(hù)以及第三方抵押方有了明確的責(zé)任劃分，項(xiàng)目監(jiān)管資金出現(xiàn)問(wèn)題，再也不是和她一樣的購(gòu)房者單獨(dú)承擔(dān)資金壓力，“如果當(dāng)時(shí)簽的責(zé)任劃分有這么詳細(xì)，可能我們2000多戶(hù)業(yè)主，就不用這么被動(dòng)了”。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和營(yíng)銷(xiāo)人員來(lái)說(shuō)，宣傳以及銷(xiāo)售標(biāo)準(zhǔn)的更加明細(xì)，對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)銷(xiāo)售行為，有更多的保證。

曾就職于金水北某項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)陳女士表示，之前因?yàn)樗陧?xiàng)目宣傳口徑和實(shí)際交付內(nèi)容的出入，業(yè)主將對(duì)房子的不滿(mǎn)，全盤(pán)發(fā)泄在她的身上。陳女士坦言，對(duì)外銷(xiāo)售口徑是公司統(tǒng)一培訓(xùn)的說(shuō)辭，實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)由工程部把關(guān)，“中間跨部門(mén)，業(yè)主對(duì)未交房的不滿(mǎn)與意見(jiàn)，可能只是轉(zhuǎn)發(fā)到客戶(hù)關(guān)系部門(mén)”。

陳女士說(shuō)，把裝修標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)在合同里，蓋的是公司的章，就有相應(yīng)的法律效力，出現(xiàn)問(wèn)題后不會(huì)由置業(yè)顧問(wèn)來(lái)“背鍋”，“不然出現(xiàn)問(wèn)題了，公司就說(shuō)是置業(yè)顧問(wèn)自己瞎說(shuō)的，人已經(jīng)開(kāi)除，所以都寫(xiě)進(jìn)合同里，賣(mài)房的時(shí)候我們也更有底氣跟客戶(hù)承諾”。

制度查漏補(bǔ)缺體現(xiàn)法治的進(jìn)步

對(duì)于鄭州推行新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，精裝修以及交付標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)域，是購(gòu)房者權(quán)益受侵害較多的領(lǐng)域，寫(xiě)入新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，主要還是受“保交樓”等后續(xù)政策的影響，此類(lèi)合同范本，更多地保護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)益。

“相比此前監(jiān)管容易被架空的情況，從這個(gè)角度看，其實(shí)也是填補(bǔ)了過(guò)去的一些漏洞?！眹?yán)躍進(jìn)告誡廣大開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于此類(lèi)監(jiān)管本身是為了促進(jìn)行業(yè)和企業(yè)健康發(fā)展，不能簡(jiǎn)單理解為“為難房企”，要以健康心態(tài)認(rèn)識(shí)此類(lèi)合同。

“從單純的概念性買(mǎi)賣(mài)合同到約定細(xì)節(jié)交付標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了法治的進(jìn)步?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清指出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，這次政策調(diào)控其實(shí)也是友好的，有利于構(gòu)建更加和諧的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，可以提升消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任度，增進(jìn)買(mǎi)賣(mài)雙方的相互了解和理解，“雖不一定能夠立即實(shí)現(xiàn)對(duì)過(guò)往房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的清零，但將大大減少新增問(wèn)題，大大優(yōu)化樓市交易環(huán)境，大大提高買(mǎi)賣(mài)雙方的信心。”

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤提到，監(jiān)管信息、抵押信息等內(nèi)容記入合同更加明確監(jiān)管責(zé)任，對(duì)開(kāi)發(fā)商使用預(yù)售資金起到約束作用，能夠有效避免違規(guī)挪用資金的問(wèn)題，一定程度上可以緩解延期、停工、爛尾等問(wèn)題，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，對(duì)于房企運(yùn)用預(yù)售資金的限制更多，現(xiàn)金流壓力增加不可避免，特別是對(duì)于銷(xiāo)售乏力和融資受阻的房企，現(xiàn)金流壓力將變得更加緊張，而對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、銷(xiāo)售良好的房企影響則較為微弱。來(lái)源：金水發(fā)布

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