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樂居財經(jīng) 李禮 6月30日，國信證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè) 2023 年 7 月投資策略。

行業(yè)：基本面復(fù)蘇短期趨弱。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，銷售復(fù)蘇趨弱，2023 年 1-5月，商品房銷售額 49787 億元，同比+8.4%，增幅較 1-4 月收窄 0.4 個百分點；商品房銷售面積 46440 萬㎡，同比-0.9%，降幅較 1-4 月擴大 0.5 個百分點。由于商品房除商品住宅以外還包括辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，后兩者不論是銷售額還是銷售面積在 1-5 月均有超 10%的同比跌幅；而商品住宅銷售額同比+11.9%，銷售面積同比+2.3%。我們認為，雖然整體復(fù)蘇趨弱，但核心居住需求仍相對堅實。從新房維度，30 城銷售弱復(fù)蘇態(tài)勢不變。2023 年 6月 27 日，30 城商品房 7 天移動平均成交面積同比-45%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域 7 天移動平均面積同比分別為-51%、-41%、-47%、-37%；一線城市、二線城市、三線城市 7 天移動平均成交面積同比分別為-31%、-51%、-36%。截至 2023 年 6 月 27 日，30 城商品房累計成交面積為 7133 萬㎡，同比+1.5%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計同比分別為+3%、-3%、+5%、-2%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計同比分別為+22%、-4%、-3%。

板塊：6 月跑贏滬深 300 指數(shù) 1.0 個百分點。自上期策略報告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊上漲 0.8%，跑贏滬深 300 指數(shù) 1.0 個百分點，在 31 個行業(yè)中排 11名。根據(jù) Wind 一致預(yù)期，按最新收盤日計，板塊 2023 年動態(tài) PE 為 9.7 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍動態(tài) PE）高 45.2%。

投資策略：雖然地產(chǎn)復(fù)蘇短期趨弱，但市場復(fù)蘇大勢并未改變，且優(yōu)質(zhì)房企的銷售低點、業(yè)績低點均已過去。經(jīng)歷了近 2 月的熱度回歸期、政策空窗期，地產(chǎn)股已經(jīng)跌出了β空間，板塊已非常具備性價比。繼續(xù)強烈建議左側(cè)投資者布局地產(chǎn)及地產(chǎn)鏈，重點跟蹤銷售數(shù)據(jù)邊際變化和新聞動態(tài)，任何被市場感知到的基本面或政策向好，都會帶來豐厚的回報。7 月核心推薦保利發(fā)展、中國海外宏洋。

重點推薦：1）保利發(fā)展：增發(fā)預(yù)案已獲證監(jiān)會批復(fù)，銷售復(fù)蘇態(tài)勢良好。近日，公司收到中國證券監(jiān) 督管理委員會出具的《關(guān)于同意保利發(fā)展控股集團股份有限公司向特定對象發(fā)行股票注冊的批復(fù)》，同意公司向特定對象發(fā)行股票的注冊申請。2023 年 5 月，公司實現(xiàn)簽約面積 262 萬平方米，同比增加 7.8%；實現(xiàn)簽約金額 408 億元，同比增加 7.5%。2023 年 1-5 月，公司實現(xiàn)簽約面積 1150 萬平方米，同比增加 13.3%；實現(xiàn)簽約金額 1966 億元，同比增加 23.5%，銷售復(fù)蘇態(tài)勢良好。2）中國海外宏洋：背靠央企錯位競爭，估值極具性價比。公司背靠央企股東，第一大股東中國海外發(fā)展連續(xù)十年持股近 40%，共享“中海地產(chǎn)”品牌。公司精耕下沉市場，2022 年在 18 個城市的銷售額位列當(dāng)?shù)?Top3，接近已布局城市半數(shù)。公司權(quán)益比高把控力強，2022 年銷售額、新增土儲地價、總土儲建面權(quán)益比分別高達 85%、82%、85%。公司估值在低位，當(dāng)前 PB 僅 0.41，2023 動態(tài) PE 僅 3.4X，均位于國央企最低水平。

風(fēng)險提示：1、后續(xù)政策落地效果不及預(yù)期；2、行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊。

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