樂居財經(jīng) 李禮 6月29日，開源證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點評報告。

(資料圖)

事件：住建部部長倪虹提出要提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度

6 月 26 日，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，指出要鼓勵引導金融機構(gòu)參與城市建設和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市；要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

房屋養(yǎng)老金主要用于共用部位、共用設施設備維修更新

住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備（一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、車庫、文體設施等）保修期滿后的維修和更新、改造的資金，被稱為房屋的“養(yǎng)老金”。2008 年建設部、財政部聯(lián)合頒發(fā)《住宅專項維修資金管理辦法》中規(guī)定，每平米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的 5%至 8%，但各地可合理確定并實時調(diào)整。

諸多實踐中的痛點等待制度破局

從實踐中看，住宅專項維修資金也存在交存不規(guī)范、使用困難、使用率低的問題。以山東為例，截至 2019 年底，山東省維修資金賬面余額約 857.42 億元，累計使用金額約 28.66 億元，使用比例僅 3.3%。隨著房屋房齡增加，住宅維修投入相應大幅增加，從數(shù)據(jù)看，1999-2008 年，我國累計新開工住宅 47.2 億平米。這些住宅房齡已經(jīng)超過 15 年，未來對于維修保養(yǎng)的需求將持續(xù)增加。我們認為，探索中的房屋養(yǎng)老金制度將會著力解決當前交存不規(guī)范、使用困難、使用率低的痛點，幫助提升住房品質(zhì)。

投資建議

住建部提出建立房屋養(yǎng)老金制度，表明了存量房時代中央對于居民住房品質(zhì)的關(guān)注，房屋養(yǎng)老金相關(guān)政策試點或?qū)⒓铀偻七M。6 月以來，我們跟蹤的新房和二手房成交同環(huán)比均出現(xiàn)回落，樓市也再度出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱勢頭，在央行下調(diào) LPR 后，市場對于穩(wěn)定房地產(chǎn)需求端的政策分外期待。2023 年我們持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國企；（2）萬科 A、金地集團、新城控股、美的置業(yè)等財務穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

風險提示：（1）行業(yè)銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大；（2）調(diào)控政策超預期變化，行業(yè)波動加劇。

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