交了首付款之后就拿到房子住進(jìn)去，如果后續(xù)貸款沒有獲批導(dǎo)致購房合同解除，那么這期間的房屋占用使用費如何計算呢？在山東青島就有一起這樣的案例，按照開發(fā)商的計算方式，業(yè)主居住的時間長達(dá)55個月，應(yīng)該支付的占用使用費超過35萬元。而法院最終判決中，認(rèn)定的該費用不到18萬元。

為什么差距這么大？一起來看一看詳情吧。

2018年1月1日，青島市民黃先生以約125萬元的總價買下市北區(qū)中鐵青島廣場一套約75平方米的商品房，在與開發(fā)商中鐵置業(yè)集團(tuán)山東有限公司（以下簡稱中鐵置業(yè)山東公司）簽訂的首付分期協(xié)議中，雙方約定首付款為房屋總價款的50%，分三期支付，剩余房款62萬元以貸款方式支付。在第一期首付款26萬余元支付之后，中鐵置業(yè)山東公司暫將房屋交付黃先生。

(相關(guān)資料圖)

至2019年12月初，黃先生支付了全部首付款，但是后續(xù)的貸款因為黃先生自身的原因未獲批準(zhǔn)，導(dǎo)致逾期付款，購房合同解除。

此后的索賠爭議中，房屋的占用使用費是重點之一。

按照中鐵置業(yè)山東公司的算法，從2018年1月1日將房屋交付黃先生，到2022年7月底在法院的調(diào)解下黃先生騰退房屋，占用時間為55個月，應(yīng)該以2.89元/m2/天計算房屋占有使用費。

這個2.89元是怎么來的呢？

中鐵置業(yè)山東公司提供了兩項證據(jù)，其一是房屋中介網(wǎng)站上查詢的房屋租賃信息，青島中心廣場租金價格為2.78元每平每日至3.1元每平每日；其二是在2020年的一起訴訟中，中鐵置業(yè)山東公司與宋女士的商品房預(yù)售合同糾紛案里，涉及房屋調(diào)解確定的租賃價格是2.89元。

黃先生同樣提交了多家房屋中介網(wǎng)站上查詢到的房屋租賃信息，顯示同地段同類型房屋在精裝修的情況下租賃價格平均在2.3元/㎡/天左右。至于2020年訴訟中確定的租賃價格，黃先生認(rèn)為民事調(diào)解書是在雙方協(xié)商讓步等諸多因素的情況下形成的，并不能證明真實的客觀情況。

此外，黃先生對中鐵置業(yè)山東公司主張的房屋占用時長也持異議。

那么，法庭是如何審理的呢？

法庭審理后否定了2.89元這個標(biāo)準(zhǔn)，理由是黃先生已經(jīng)支付了50%以上的購房款，中鐵置業(yè)山東公司在通知解除合同后仍然全部占有使用該購房款，且在通知黃先生解除合同后較長時間內(nèi)未采取適當(dāng)措施防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

中鐵置業(yè)山東公司主張的房屋占用時長也被法庭削減，原因是期間黃先生提出付款展期，雙方存在就繼續(xù)履行合同進(jìn)行交涉的事實。也就是說，中鐵置業(yè)山東公司在選擇行使合同解除權(quán)后又就對方提出繼續(xù)履行合同同意磋商，在雙方最終未達(dá)成一致意見后提起本案訴訟，導(dǎo)致該合同在長達(dá)兩年左右的時間內(nèi)處于客觀上不穩(wěn)定的狀態(tài)之中。

這樣七七八八算下來，法庭最終酌定的房屋占有使用費（租金損失）為177,000元，約為中鐵置業(yè)山東公司主張數(shù)額的一半。

本案中，法庭的判決邏輯主要有4點，其一，黃先生在合同解除前已經(jīng)支付部分房款，依照合同約定占有房屋，屬于合法占有，可以視為支付房款的合同對價；其二，房屋占有期間，中鐵置業(yè)山東公司亦持續(xù)占有使用黃先生的已付購房款；其三，期間雙方繼續(xù)就履行合同進(jìn)行磋商，應(yīng)該共同分擔(dān)損失擴(kuò)大的責(zé)任；其四，調(diào)解書涉及房屋調(diào)解確定的租賃價格不能直接認(rèn)定為市場價格，且與本案房屋并非同一房屋，不能直接適用。

文/肖華林

編輯：李進(jìn)文

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