作者 | 梁秀杰

編輯 | 劉玉嬌

【資料圖】

責(zé)編 | 韓瑋燁

馬上630，房企們也將交上“年中”成績(jī)單。但從整體市場(chǎng)情況來(lái)看，今年二季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，市場(chǎng)下行壓力仍在不斷加大。

房地產(chǎn)下行壓力猶存

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%，跌幅較上月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；1-5月份，商品房銷(xiāo)售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%；商品房銷(xiāo)售額49787億元，增長(zhǎng)8.4%，增速較上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

單月數(shù)據(jù)方面，5月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額為1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增速較上月收窄21.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖表1：近期中國(guó)房地產(chǎn)行情走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái) 源：Wind，睿和智庫(kù)整理

整體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力依然較大，購(gòu)房者置業(yè)信心不足。步入6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊延續(xù)降溫趨勢(shì)，市場(chǎng)預(yù)期也再次轉(zhuǎn)向悲觀(guān)。

多地托市政策密集出臺(tái)，松綁樓市

正是在這一背景下，不少核心一二線(xiàn)城市又開(kāi)始密集優(yōu)化樓市政策，出手托市，方向包括放松限購(gòu)、公積金政策優(yōu)化、購(gòu)房補(bǔ)貼等等，政策力度不小。

6月25日，揚(yáng)州住建局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中明確在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)改善性住房的，不再執(zhí)行限購(gòu)政策，其原有住房也不再執(zhí)行限售政策，有效期一年，意味著揚(yáng)州限購(gòu)限售政策已基本放開(kāi)。

圖表2：近期部分樓市相關(guān)地方政策一覽

資料來(lái)源：公開(kāi)資料，睿和智庫(kù)整理

此外，宏觀(guān)層面也在試探性出臺(tái)政策，松綁調(diào)控。其中，LPR雙降更直接釋放出拼經(jīng)濟(jì)、救樓市信號(hào)。

6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，雙雙均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

由于5年期以上LPR直接掛鉤住房商貸利率，居民住房貸款利率也將隨之下降。據(jù)睿和智庫(kù)了解，目前多家銀行房貸利率已隨之跟進(jìn)調(diào)整，綜合來(lái)看主流首套房貸款利率已全面降至4%附近。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，本次降息一方面有利于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，進(jìn)而為住房需求釋放帶來(lái)支撐；另一方面，5年期以上LPR降息也體現(xiàn)出監(jiān)管部門(mén)對(duì)于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

圖表3：近期樓市相關(guān)政策一覽

資料來(lái)源：公開(kāi)資料，睿和智庫(kù)整理

同時(shí)值得注意的是，在歷時(shí)半年之后，A股房企定增迎來(lái)“破局”。6月，包括招商蛇口、福星股份、大名城、中交地產(chǎn)、保利發(fā)展等多家房企的定增計(jì)劃集中獲批，此時(shí)距離2022年11月28日“第三支箭”發(fā)布，恢復(fù)上市房企及涉房上市企業(yè)再融資已過(guò)去半年有余。

在流動(dòng)性普遍承壓的現(xiàn)狀下，房企的股權(quán)融資加速落地，對(duì)改善行業(yè)流動(dòng)性、提振購(gòu)房者信心將起到積極的促進(jìn)作用，背后也傳遞出“救市”的信號(hào)。從供給側(cè)支持房企融資，一方面是打破行業(yè)流動(dòng)性僵局的有力舉措，更重要的是定增募資用途聚焦于保交付，有助于打消觀(guān)望的購(gòu)房者對(duì)交付和房屋質(zhì)量問(wèn)題的擔(dān)憂(yōu)，激活需求側(cè)活力。

但目前來(lái)看，頻頻放松的樓市政策，短期內(nèi)或許能起到緩解市場(chǎng)信心不足的作用，但對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售端的帶動(dòng)作用，以及對(duì)整體市場(chǎng)行情的拉動(dòng)作用相對(duì)有限。購(gòu)房者入市節(jié)奏并未好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依然較為平淡。

樓市回暖，需要整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇助力

究其原因，目前的樓市政策，尤其宏觀(guān)面的政策，大主旨未變，即堅(jiān)持“房住不炒”。而樓市就是個(gè)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的市場(chǎng)，只有市場(chǎng)預(yù)期改善和行業(yè)信心修復(fù)才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回暖，各項(xiàng)不同層面利好政策的推出，也只能起到助力作用，而無(wú)法起到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期的決定性作用。

更重要的是，目前我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，其它產(chǎn)業(yè)也處于深度調(diào)整期，導(dǎo)致就業(yè)市場(chǎng)不好，需求減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，自然也就減弱了托市政策的拉動(dòng)效應(yīng)。

而想要改善預(yù)期、調(diào)動(dòng)需求，歸根結(jié)底還是要看促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)消費(fèi)的政策是否能有顯著成效。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍處于震蕩的局勢(shì)之下，就業(yè)沒(méi)有穩(wěn)定增長(zhǎng)，收入預(yù)期就沒(méi)有逐漸改善的可能性，在房地產(chǎn)等大宗消費(fèi)上，購(gòu)房者自然會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。

綜上，睿和智庫(kù)認(rèn)為，唯有經(jīng)濟(jì)基本面的企穩(wěn)才能真正的救樓市。

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