導(dǎo)語(yǔ)

【資料圖】

廈門、南京今日的土拍均以較高的熱度收?qǐng)?，整體仍呈現(xiàn)局部火熱、整體分化的格局。

◎ 文 / 謝楊春、吳嘉茗

5月10日，廈門、南京同日迎來(lái)集中供地出讓。作為年內(nèi)首次土拍，廈門首拍雖然僅有3宗地塊，卻呈現(xiàn)出超高熱度，2宗地進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，其中1宗高達(dá)88家房企參與搖號(hào)，整體溢價(jià)率達(dá)到10.39%；南京也延續(xù)了首輪的熱度，本次3宗地塊搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率持續(xù)攀升至9.23%。

01

廈門：稀缺供應(yīng)+倒掛顯著助推土拍火熱華南央國(guó)企悉數(shù)“登場(chǎng)”

島內(nèi)供應(yīng)稀缺、房?jī)r(jià)堅(jiān)挺支撐土拍火熱

自2015年到2022年，廈門含宅用地總成交建面為1705萬(wàn)平方米，而成交的普通住宅建面為1751萬(wàn)平方米，土地呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

細(xì)化到區(qū)域?qū)用鎰t更加明顯，島內(nèi)作為廈門最為核心的區(qū)域，由于受到天然地理因素的限制，土地供應(yīng)連讀多年處于低位，2021年和2022年，在島內(nèi)提升土地供應(yīng)量的情況下，島內(nèi)的土地成交建面才占全市總成交建面的三成左右，而此前占比均在20%以下。

而島內(nèi)的商品住宅成交來(lái)看，成交規(guī)模有所起伏，但均價(jià)持續(xù)走高，2022年島內(nèi)商品住宅的成交均價(jià)已達(dá)70289元/平方米。

綜合來(lái)看，土地供應(yīng)的持續(xù)稀缺、房?jī)r(jià)的一路走高和本次土拍降配建的轉(zhuǎn)變，在三者共同作用下，本次土拍的高熱已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)。

優(yōu)質(zhì)地塊一二手房倒掛近3萬(wàn)元/平方米，提振房企競(jìng)拍積極性

本次集中供地是廈門年內(nèi)首次含宅地塊供應(yīng)，整體來(lái)看延續(xù)了“體量小、地塊精”的供應(yīng)方式，一共僅有3宗地塊，總建筑面積為26.6萬(wàn)平方米。

3幅地塊中有2幅位于湖里區(qū)五緣灣板塊，另1宗則位于翔安區(qū)彭厝板塊。五緣灣板塊向來(lái)是廈門市場(chǎng)的熱門板塊，本次的2宗地塊也備受關(guān)注；翔安區(qū)彭厝地塊雖然位于島外，但地塊周邊地鐵站、教育資源等配套齊全。

結(jié)合周邊市場(chǎng)來(lái)看，五緣灣的2宗地銷售限價(jià)均為7.2萬(wàn)元/平方米，周邊二手房售價(jià)已接近10萬(wàn)元/平方米，一二手房倒掛，未來(lái)項(xiàng)目的銷售火爆已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)；翔安區(qū)彭厝地塊銷售限價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米，與周邊市場(chǎng)價(jià)格相當(dāng)。

此外，湖里區(qū)P06號(hào)的最低戶均面積可達(dá)90㎡，符合島內(nèi)近兩年需求“趨小化”的走勢(shì)，也填補(bǔ)了小戶型產(chǎn)品的空白。降低戶均面積有利于大幅降低總價(jià)、降低購(gòu)房門檻，進(jìn)一步為項(xiàng)目未來(lái)的去化添利。

島內(nèi)、島外熱度“冰火兩重天”，央國(guó)企是廈門土拍主力

在優(yōu)質(zhì)地塊+稀缺供應(yīng)的推動(dòng)下，本次土拍熱度較去年大幅回溫：島內(nèi)湖里區(qū)的2宗都在開(kāi)拍后迅速進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，參加搖號(hào)的房企數(shù)量分別達(dá)到88家和34家，翔安區(qū)彭厝地塊則以底價(jià)成交，島內(nèi)外地塊成交產(chǎn)生明顯差異。

兩宗搖號(hào)地塊中，招商蛇口以63.7億元搖中湖里區(qū)2023P06號(hào)地塊，成為招商自2017年以后在廈門拿下的第一宗含宅地塊，有效補(bǔ)充了招商蛇口在廈門的土地儲(chǔ)備。另一宗搖號(hào)地塊則由杭州運(yùn)川拿下，成交總價(jià)24.75億元，樓板價(jià)50510元/平方米。此外，底價(jià)成交地塊則由長(zhǎng)期深耕廈門的本土國(guó)企國(guó)貿(mào)地產(chǎn)競(jìng)得。

值得注意的是，由于地塊起拍價(jià)本身較高，因此資金實(shí)力相對(duì)雄厚的央國(guó)企是土拍的主力軍，從報(bào)名情況來(lái)看，華南央國(guó)企占據(jù)多數(shù)。

02

南京：二批次土拍局部火熱、整體分化溢價(jià)地塊均由央國(guó)企所得

供地質(zhì)量不減，多宗優(yōu)質(zhì)地塊意向房企超10家

南京第二輪集中供應(yīng)共掛牌11宗含宅地塊，其中1宗在開(kāi)拍前一天終止出讓，剩余10宗地塊總建面達(dá)到87.6萬(wàn)平方米，棲霞、雨花臺(tái)和江寧各掛牌2宗，溧水、秦淮、浦口和鼓樓則均出讓1宗含宅用地。

整體來(lái)看，本批次的地塊供應(yīng)體量、質(zhì)量都與第一批次相近，依然有幾宗相對(duì)亮眼的優(yōu)質(zhì)地塊，例如江寧區(qū)G16號(hào)百家湖地塊、雨花臺(tái)區(qū)G14號(hào)核心地塊和棲霞區(qū)G20號(hào)燕子磯地塊等，意向參拍房企都超過(guò)10家以上。

其中G16號(hào)地塊是去年曾經(jīng)上架后延期出讓的地塊，本次再度掛牌起拍樓板價(jià)下降約5000元/平方米，進(jìn)一步利好房企。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，江寧區(qū)G16號(hào)吸引了最多房企參拍，包含華潤(rùn)、萬(wàn)科、招商、保利、金地、華發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)等國(guó)央企，也有少量民企如龍湖、大家、偉星、中天美好等；

其次棲霞區(qū)G20號(hào)、雨花臺(tái)區(qū)G14號(hào)和秦淮區(qū)G13號(hào)地塊參拍人數(shù)也超過(guò)10家，招商、華潤(rùn)、保利、金地等國(guó)央企仍然是報(bào)名主力。

4宗地?fù)u號(hào)、溢價(jià)率達(dá)9.28%，延續(xù)局部火熱、整體分化的趨勢(shì)

本次成交的10宗地塊，共有3宗地拍至最高限價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)階段，另外還有2宗地有溢價(jià)，剩余5宗地則是底價(jià)成交。從近兩輪土拍的溢價(jià)率分布可以看出，搖號(hào)成交或底價(jià)成交地塊幅數(shù)占比更高，而普通溢價(jià)成交的地塊幅數(shù)占比總是最低，局部火熱、整體分化的格局并未發(fā)生改變。

整體溢價(jià)率達(dá)到9.28%，與上一輪次相比提升了1.3個(gè)百分點(diǎn)。從2021年集中供地開(kāi)始以來(lái)，南京土拍整體溢價(jià)率由高位大幅跌落至谷底，今年重新有所好轉(zhuǎn)。實(shí)際上結(jié)合商品房市場(chǎng)熱度來(lái)看，南京本月樓市熱度有所消退，房企推盤積極性也有所下滑。土地市場(chǎng)熱度能夠維持高位一方面是受到優(yōu)質(zhì)地塊的影響，另一方面則是近期房企在核心城市投資核心地塊的熱情有所上升，但城市內(nèi)部依然存在很明顯的分化現(xiàn)象。

溢價(jià)地塊均由央國(guó)企拿下，民企投資積極性仍待修復(fù)

從成交結(jié)果來(lái)看，國(guó)央企毫無(wú)疑問(wèn)仍是本場(chǎng)土拍的主力：10宗地塊中有6宗由國(guó)央企競(jìng)得，剩余4宗地塊則由民企和城投公司均分。

值得一提的是，所有的溢價(jià)地塊均有國(guó)央企競(jìng)得：3宗搖號(hào)地塊分別歸屬于國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)和象嶼地產(chǎn)，3家房企均是來(lái)自福建的國(guó)企。而保利和金地則通過(guò)多輪競(jìng)拍分別以24.1億元、10.7億元競(jìng)得G13和G19號(hào)地塊，溢價(jià)率分別為11.06%和7.03%。此外葛洲壩底價(jià)獲得鼓樓區(qū)G21號(hào)地塊。

可以看出，民企、地方城投拿地不僅拿地幅數(shù)少于國(guó)央企，所獲地塊的熱度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)央企所獲得的熱點(diǎn)地塊。一方面體現(xiàn)出民企的投資的積極性目前仍未修復(fù)，參加熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍、搖號(hào)積極性不如國(guó)央企；另一方面也體現(xiàn)出，總價(jià)較高的熱點(diǎn)地塊對(duì)民企的資金要求也更高。

03

總結(jié)

整體來(lái)看，廈門、南京今日的土拍均以較高的熱度收?qǐng)?，整體仍呈現(xiàn)局部火熱、整體分化的格局，也從側(cè)面反映了在當(dāng)前市場(chǎng)筑底回暖階段房企拿地謹(jǐn)慎程度，其策略仍是焦抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、安全性高的一二線核心區(qū)域，且以高周轉(zhuǎn)、流速快、利潤(rùn)足的項(xiàng)目為主。

且從參拍房企來(lái)看，無(wú)論是地價(jià)偏高的廈門還是市場(chǎng)化更高的南京，均是央國(guó)企占據(jù)絕對(duì)主力，換而言之，短期土地市場(chǎng)火熱更多來(lái)自優(yōu)質(zhì)地塊的吸引，以及資金雄厚的央國(guó)企調(diào)倉(cāng)、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的支撐。反觀民企，在市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱之下，銷售的壓力導(dǎo)致投資節(jié)奏恢復(fù)低于預(yù)期。

因此，未來(lái)土地市場(chǎng)依舊會(huì)延續(xù)點(diǎn)狀回暖、城市分化、區(qū)域分化走勢(shì)，優(yōu)質(zhì)地塊推出以及房企一致的“收斂聚焦”策略，使得熱度在“僧多粥少”下仍能維持。

-The End-

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。

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