上半年最熱土拍的寶座上，廈門把北京擠了下去。

(相關(guān)資料圖)

144家房企報(bào)名參加土拍，88家房企搖號爭搶一塊地，房企參拍數(shù)量創(chuàng)近年紀(jì)錄，廈門在昨日完成了今年首場土地出讓，土拍市場很久沒有這么熱鬧過了。

今年以來，民企開發(fā)商開始在各地土拍中顯現(xiàn)，龍湖、濱江持續(xù)攻城略地，萬科、金地的身影也逐漸頻繁，碧桂園也重啟拿地，4月底在杭州耗資28億競得濱江區(qū)地塊，溢價(jià)率高達(dá)11.88%。

中指研究院認(rèn)為廈門土拍參與企業(yè)數(shù)量如此之高，說明了房企投資信心有所修復(fù)。

144家房企確實(shí)頗為罕見，即使是北京今年的首輪土拍，也就42家報(bào)名。一家央企開發(fā)商的中層對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析：“這樣的數(shù)量，肯定是有‘馬甲’的。”

最惹人注意的是被88家企業(yè)圍獵的五緣灣地塊，搖中它的是名不見經(jīng)傳的“杭州運(yùn)川”，業(yè)內(nèi)很多人質(zhì)疑這家公司是十強(qiáng)房企金地的“馬甲”。

就在同天的南京土拍上，金地10.66億摘得南京棲霞區(qū)宅地，溢價(jià)率7.03%。再往前的4月19日，金地在東莞、上海兩地同時(shí)耗資62億拿到三宗地塊，其中東莞地塊刷新了板塊樓面價(jià)新高。

這家市場下行時(shí)逆勢向前沖的房企，近期在各地強(qiáng)力補(bǔ)倉，去年拿地大幅下降后，金地不得不在土地市場更加努力，才能配得上繼續(xù)前行的野心。

88搶一的推手

廈門5月10日舉行的本年首次土拍，一共出讓2宗住宅用地，共144家房企參拍，2宗觸頂，1宗底價(jià)成交，總成交額101.45億元。

2宗觸頂?shù)貕K均在島內(nèi)，分別是五緣灣片區(qū)地塊和湖里體育公園地塊。據(jù)中指研究院測算，五緣灣地塊住宅限價(jià)7.2萬元/平方米，起始房地價(jià)差高達(dá)2.67萬元/平方米，同時(shí)地塊位于島內(nèi)，周邊配套成熟，且靠近地鐵站，未來項(xiàng)目去化預(yù)期相對較好。再加上五緣灣地塊本身體量小，總建面僅4.9萬平方米，起拍價(jià)22.1億元，拿地總價(jià)門檻較低，成為全場爭奪的焦點(diǎn)。

88家企業(yè)報(bào)名參加五緣灣片區(qū)地塊競拍，能叫得上的房企就有本地的建發(fā)、國貿(mào)、聯(lián)發(fā)、廈門住宅，外地龍頭有華潤、保利、中海、招商、金茂等，開拍后10多分鐘、競價(jià)24輪后就觸頂，隨即88家房企一起進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。據(jù)流出的現(xiàn)場圖片顯示，搖號箱里的黃色小球都快放不下了。

“五緣灣地塊那塊地流速特別好，是廈門島內(nèi)很熱的板塊，倒掛至少有萬把塊，進(jìn)入到搖號環(huán)節(jié)是情理之中?！币幻煜B門市場的業(yè)內(nèi)人士對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

“88家房企進(jìn)場搖號反映出當(dāng)前市場穩(wěn)步復(fù)蘇，房企補(bǔ)倉情緒回升，對于質(zhì)優(yōu)地塊的迫切性較高?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪稱。

最終，杭州運(yùn)川企業(yè)管理咨詢有限公司（下稱“杭州運(yùn)川”）運(yùn)氣爆棚，成為1/88，搖中五緣灣地塊，成交價(jià)24.75億，樓面價(jià)約5.05萬元/平方米，溢價(jià)12%。

同在島內(nèi)的體育公園地塊，位置也很優(yōu)越，周邊配套完善，且套均面積限制在90平方米，進(jìn)一步下拉島內(nèi)剛需總價(jià)門檻。只不過地塊本身建面達(dá)13.06萬平方米，是規(guī)劃1300套左右的大盤，起拍價(jià)56.8億元，起拍門檻高了不少。

34家房企參與體育公園地塊拍賣，由招商搖號獲取，成交溢價(jià)率12.2%，住宅限價(jià)也是7.2萬元/平方米。

底價(jià)成交的是廈門島外的翔安彭厝地塊，地段位于非核心區(qū)，且利潤空間有限，市場認(rèn)可度相對較低，由廈門本地國企國貿(mào)兜底。

“島內(nèi)、島外市場分化仍在，疊加廈門土地端供應(yīng)相對稀缺，核心區(qū)域或板塊的土地競爭仍較激烈?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略稣f。

三塊地最終平均溢價(jià)率達(dá)10.39%，相比2022年有明顯的升溫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年廈門市土地出讓的平均溢價(jià)率為4.27%，比2021年的16.76%大幅下滑。

事實(shí)上，在2022年首輪土拍有土地流拍后，廈門就開始調(diào)高限價(jià)，給企業(yè)留有一定的利潤空間。不過，去年許多民企開發(fā)商還沒有緩過勁來，廈門以國企低溢價(jià)率兜底為主。

今年首次土拍，廈門再放松規(guī)則，3宗地塊均取消了“定配建”，采用“定品質(zhì)、限房價(jià)、限地價(jià)+搖號”的方式進(jìn)行。

另外，廈門對“馬甲”的容忍，在一定程度上助推了此次土拍的熱度。

“幸運(yùn)兒”杭州運(yùn)川目前由三個(gè)自然人持股，但它有一個(gè)歷史股東。工商資料顯示，杭州運(yùn)川于2021年3月成立，2021年12月“杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司”（下稱“杭州金地”）認(rèn)繳出資10萬元，持股100%。2022年11月24日，杭州金地退出，11月30日，杭州運(yùn)川注冊資本增加到4億，張樟寶等三名自然人共持股100%。這樣的關(guān)聯(lián)，使外界不禁懷疑杭州運(yùn)川是金地的“馬甲”公司。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》就此向金地方面求證，僅得到回應(yīng)稱：“一切以上市公司公告為準(zhǔn)?！?/p>

不過還有報(bào)道稱，杭州運(yùn)川被閩南的一只家族基金持有，曾參與過廈門保利聯(lián)發(fā)錦上項(xiàng)目的開發(fā)。

“地產(chǎn)公司用‘馬甲’曾經(jīng)很混亂過，在浙江、江蘇尤其多，后來都不允許了，并沒有說市場不好就放松，像北京今年明確同一企業(yè)和它控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地拍賣，深圳、東莞現(xiàn)在也還是非常嚴(yán)的?！鄙鲜鲅肫箝_發(fā)商的中層說，“廈門確實(shí)一直不走尋常路?！?/p>

“廈門對‘馬甲’管得一直很松，以前的規(guī)則也不是封頂搖號。這次80多家搶一塊地，未來可能會做出一定的限制?！币患襎OP10房企廈門公司的員工說。

廈門上一次因“馬甲”引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注還是在2020年的4月，當(dāng)時(shí)疑似中駿的“馬甲”公司103億勇奪廈門地王?！榜R甲”重現(xiàn)江湖，對當(dāng)前的市場來說，不算壞消息。

非國資開始活躍

今年一季度的拿地排行榜中，還是央國企當(dāng)?shù)溃衿罄飪H濱江、龍湖保持高速拿地。以上海首輪土拍為例，參拍的50余家企業(yè)中雖然有近20家民企，但19宗地塊中14塊被國企和地方國資競得。

進(jìn)入4月，還需要規(guī)模以持續(xù)運(yùn)營的民企開始出手了。

4月底的杭州第三批土拍中，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，12宗地塊中，有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達(dá)85%，平均溢價(jià)率8.5%。

其中，碧桂園時(shí)隔9個(gè)月首次在集中供地拿地，通過搖號競得濱江浦沿地塊，總價(jià)28.3億元，也是4月杭州土拍最高地塊。碧桂園副總裁程光煜介紹，從去年下半年到4月底，碧桂園已參與過北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地的公開土拍。

按照碧桂園今年年初的介紹，他們計(jì)劃通過新增土儲布局的調(diào)整，用3-5年時(shí)間，將一二線和三四線的貨值比例提升至50：50。

就在廈門、南京土拍結(jié)束后的第二天，即5月11日，成都土拍也有多家民企出手，郫都地塊競得者邦泰、高新地塊競得者興唐地產(chǎn)都是本地民企開發(fā)商，萬科拿到了武侯地塊。興唐地產(chǎn)和萬科拿下的地塊，均觸頂搖號、溢價(jià)成交。

萬科上一次在成都公開拿地還是2021年的6月，今年前4個(gè)月的成都房企銷售榜里，成都萬科掉至14位。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日，22城成交地塊達(dá)地價(jià)上限的占比為48%，合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超六成，且北京、杭州、成都等多地出現(xiàn)數(shù)十家房企參拍同一地塊的現(xiàn)象。

“萬科、龍湖、碧桂園都在出手，我覺得這些非國資房企基本算渡過難關(guān)了?！鄙鲜鲅肫箝_發(fā)商中層感嘆。

規(guī)模房企的補(bǔ)倉壓力

這些開發(fā)商里，多數(shù)是萬科、金地這種在去年拿地大幅下降的企業(yè)。萬科2022年拿地金額減少80%，金地同比下降7成，他們雖然穩(wěn)居TOP10身位，但如果不抓緊補(bǔ)倉，年底的銷售額排名或許就懸了。

據(jù)金地2022年度報(bào)告顯示，公司計(jì)劃2023年竣工面積1295萬平方米，同比2022年的竣工面積減少8.7%。今年各地市場還沒出現(xiàn)明顯的價(jià)格回升，還在促銷走量，這么看來，金地今年的銷售額很有可能繼續(xù)下滑。

“金地今年內(nèi)部的銷售目標(biāo)同比去年跌幅在20%以上，因?yàn)槿ツ陰缀鯖]有拿地，今年如果不拿地就只能消耗庫存了。”一名金地的內(nèi)部員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，“最近買地都是沒辦法的事情，要保持業(yè)務(wù)連續(xù)?！?/p>

而且雖然金地的銷售額排名在去年上升了，但其實(shí)金地的成績并不漂亮。因資產(chǎn)減值近50億，金地在去年增收不增利：營收1202.08億元，同比增長21.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤61.07億元，同比下降35.09%。

金地今年內(nèi)部經(jīng)營工作會上，其董事長凌克稱：“房企經(jīng)營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落?！?房地產(chǎn)行業(yè)波譎云詭、不進(jìn)則退，凌克所說，印證了金地目前對于拿地的急切心理。

不僅如此，金地還在提高周轉(zhuǎn)率，試圖用今年拿到的地貢獻(xiàn)到今年的銷售額。近日金地2022年度業(yè)績會上，凌克稱要聚焦需求支撐強(qiáng)勁、銷售周期短的項(xiàng)目，要能夠?qū)崿F(xiàn)快開盤、快銷售和快回款。

據(jù)同花順數(shù)據(jù)，2022年權(quán)益銷售TOP10房企中，存貨周轉(zhuǎn)率排第一的就是金地，其二是龍湖。

今年的5月4日，金地在東莞拍得的松山湖地塊取得備案名——松山湖御府，距離其4月19日封頂價(jià)競得地塊僅十余天。項(xiàng)目起止年限為2023年5月1日至2025年12月1日，建設(shè)周期也比較短。

金地在過去許多年里，多次欲沖規(guī)模，又退了回去，是少數(shù)以穩(wěn)健著稱的非國資控股的房企。

這一次，金地又想沖一把。

今年，1959年出生的金地凌克64歲，早已過了常規(guī)的退休年齡。金地是如今TOP10房企里少有的管理層團(tuán)隊(duì)以”60“后為主的房企，最年輕的是1979年生人。可以想見，金地即將面臨的是管理層更迭換代的問題。

這一次，金地戰(zhàn)果如何？或許這是凌克退休前的最后一份成績單。

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