昨日（5月10日），2023年南京二批次土拍順利落幕，戰(zhàn)局激烈、閩系房企三巨頭拿下南京3幅觸頂?shù)貕K，感興趣戳：廈門三巨頭“攻陷”南京……

(資料圖片)

今天，我們來(lái)接著分析一波底價(jià)成交及終止出讓地塊，重點(diǎn)關(guān)注人居森林、祿口、江浦、幕府創(chuàng)新區(qū)及橋北地塊，究竟為何它們賣得不濟(jì)？又有何破局辦法？對(duì)普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，手中的房產(chǎn)又該怎么處置？來(lái)一起看看！

01.

人居森林G15城投托底，

兩次推介卻沒(méi)能爭(zhēng)口氣，

背后原因?yàn)楹危?/p>

人居森林G15底價(jià)成交，被南京寧南房地產(chǎn)（雨花國(guó)資）以總價(jià)18.1億拿下，成交樓面地價(jià)20502元/㎡。

又是國(guó)資托底，而此前人居森林已經(jīng)歷過(guò)兩次流拍，去年4月一批次土拍，人居森林G06慘遭流拍；去年7月二批次土拍，人居森林G42流拍，G41被中北金基拿下，到現(xiàn)在還沒(méi)動(dòng)靜。

今年雨花也先后召開(kāi)了兩場(chǎng)土推會(huì)，但從這次土拍結(jié)果來(lái)看，招商效果并不理想。

4月11日雨花人居森林土推會(huì)，圖源南京房協(xié)

2月21日雨花土推會(huì)

看市場(chǎng)：現(xiàn)在人居森林有越秀天萃和鉑玥江南一大一小兩個(gè)項(xiàng)目在售，都是2021年底入市到現(xiàn)在還沒(méi)賣完，去年底還推出優(yōu)惠（據(jù)悉天萃98折+買包可半價(jià)、鉑玥江南普通樓層2-3個(gè)點(diǎn)+頂?shù)讟?6折），并不易賣。

再加上剛拿的南京寧南G15還有中北金基G41，壓力不小。

看開(kāi)發(fā)商：國(guó)資南京寧南拿地人居森林G15，從我們了解來(lái)看，它不太具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)商品住宅的條件，大概率還是找合作方開(kāi)發(fā)，這又會(huì)拖下來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間。

這就極易陷入江核怪圈，什么是江核怪圈？就是有大量地在國(guó)資城投手里，開(kāi)發(fā)周期不定，導(dǎo)致房企判斷不了這邊的上市節(jié)奏，不敢輕易進(jìn)入。

那如何來(lái)解決這個(gè)局面？在我們看來(lái)兩條路，第一條走市場(chǎng)化機(jī)制，可以借鑒保利的做法，他們?cè)谀媸械臅r(shí)候會(huì)采取兩種方式——1是先用較低的價(jià)格吸引購(gòu)房人進(jìn)入；2是開(kāi)出好條件吸引購(gòu)房人進(jìn)來(lái)，比如保利文華是小高層和洋房，保利就會(huì)先開(kāi)洋房。（購(gòu)房人更喜歡洋房，以洋房來(lái)吸引他們）

如果要學(xué)習(xí)保利的做法，要么就是先讓購(gòu)房人看到板塊的底在哪里，而不是一味打折，讓開(kāi)發(fā)商購(gòu)房人都喪失對(duì)板塊信心；要么是學(xué)保利先把片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊拿出來(lái)出讓。（據(jù)我們了解，人居森林有一幅低密宅地，很多開(kāi)發(fā)商都感興趣，比如金基、仁恒）

用低密宅地加上品牌房企把河西的外溢客戶吸引來(lái)，把區(qū)域居住品質(zhì)打造上來(lái)，再做招商，肯定比現(xiàn)在容易。

第二條走計(jì)劃性機(jī)制，政府統(tǒng)籌一盤棋，把片區(qū)樓盤都摸底，按計(jì)劃上市防止撞車，不要形成惡劣競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于人居森林后面的路怎么走？也歡迎大家留言說(shuō)說(shuō)自己的看法~

02.

江浦G18本地房企抄底？

龍湖都不愿拿，其他開(kāi)發(fā)商更沒(méi)底……

江浦G18，底價(jià)成交，南京帝業(yè)置業(yè)以總價(jià)9.6億元競(jìng)得，成交樓面地價(jià)13983元/㎡。

江浦G18在浦口區(qū)江浦街道公園北路以南、河濱路以東，也就是配套比較成熟的老城地段，按一般拿地邏輯，這種老城+地緣客厚，龍湖、金地此類房企會(huì)考慮拿地。

而在這次房企報(bào)名中，我們也看到龍湖報(bào)了很多項(xiàng)目，但這幅地沒(méi)報(bào)，龍湖都不敢進(jìn)的地，背后原因?yàn)楹?？江浦G18近龍湖央頌，后者貨還沒(méi)出清，龍湖也沒(méi)有必要在這里再拿一次地。

如果連龍湖都沒(méi)有信心，那這個(gè)區(qū)域可能確實(shí)市場(chǎng)購(gòu)買力無(wú)法支撐。而拿下江浦G18的南京帝業(yè)置業(yè)是一家在浦口橋林注冊(cè)的小微企業(yè)，據(jù)悉上次在南京拿地還是2009年7月（在浦口區(qū)烏江鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)了江岸景城），闊別市場(chǎng)多年，能造出和龍湖央頌對(duì)抗的產(chǎn)品嗎？

小結(jié)一下，龍湖、金地都不去拿的地，又被江北小開(kāi)發(fā)商拿了，無(wú)論從產(chǎn)品力還是營(yíng)銷力上來(lái)說(shuō)，我們都不太看好。（除非找民企代建，比如江寧朗詩(shī)玲瓏新亭，之前是明月建設(shè)拿地，后來(lái)被朗詩(shī)100%股權(quán)收購(gòu)，但像朗詩(shī)、綠城等房企對(duì)這里也不熟，也不會(huì)輕易進(jìn)）

03.

祿口G17底價(jià)成交，

鹽城綠洲二進(jìn)，

祿口見(jiàn)底、各盤站位已明！

祿口G17底價(jià)成交，鹽城綠洲以總價(jià)3.46億元競(jìng)得，成交樓面地價(jià)6808元/㎡。

鹽城綠洲這次是繼云湖悅府后二進(jìn)祿口了，應(yīng)該也是探到了這里地價(jià)趨于見(jiàn)底，這次祿口G17不僅屬于近地鐵低密地塊，而且地價(jià)還比周邊盤低，比如云湖悅府樓面地價(jià)8325元/平、碧桂園星語(yǔ)海樓面地價(jià)9518元/平。

至此，祿口市場(chǎng)已經(jīng)筑底成功，后面入手地價(jià)，開(kāi)發(fā)商可以此為參考。

這里也稍微提一句，鹽城綠洲首進(jìn)祿口操盤云湖悅府，也算當(dāng)?shù)匦〖t盤，成功之處在于外觀超配，仿綠城中式建筑，這種操作是給業(yè)主預(yù)留了未來(lái)的升值潛力，為未來(lái)提檔打下基礎(chǔ)。

最后我們也不得不夸一下鹽城綠洲，在祿口走出了獨(dú)立行情還找到了自己的路。畢竟一般開(kāi)發(fā)商來(lái)這就是砸錢買教訓(xùn)，像鹽城綠洲這樣做了紅盤、還穩(wěn)進(jìn)第二塊地的，屬實(shí)少見(jiàn)，實(shí)力不俗。

04.

幕府創(chuàng)新區(qū)G21，

學(xué)區(qū)勾地成功，

中冶中能建鳳樾府血拼在即！

幕府創(chuàng)新區(qū)G21，底價(jià)成交，中能建（葛洲壩）以總價(jià)5.9億元拿下，成交樓面地價(jià)23241元/㎡。

幕府創(chuàng)新區(qū)G21被中能建拿下，大概率是前期跟政府已經(jīng)溝通好了，這幅地學(xué)區(qū)在拍賣前已定，但還是有挑戰(zhàn)性的。為什么？因?yàn)檫@片還有多盤在售，大量貨值壓在開(kāi)發(fā)商手里。

長(zhǎng)江悅府20億貨值沒(méi)出清，中冶今年要推全新小高層組團(tuán)（目前已過(guò)規(guī)劃，預(yù)計(jì)4-6個(gè)月上市，正好跟中能建撞車），鳳樾府去年因?yàn)楣蓹?quán)問(wèn)題一直處于封盤狀態(tài)、還有大量房源沒(méi)售出……

在這幾盤中，我們認(rèn)為，如果鳳樾府能妥善解決股權(quán)問(wèn)題、產(chǎn)品沿用金科，加上本身土地成本不高，如果行情不好，可能低價(jià)出貨。而且鳳樾府性價(jià)比和戰(zhàn)斗力也是不容小覷，去年它以極低的價(jià)格從風(fēng)頭正勁的金基皓樾手里搶了50-100組客戶，這種對(duì)手誰(shuí)敢小覷他？

也就是說(shuō)，要么像鳳樾府這樣性價(jià)比高，要么像金基皓樾產(chǎn)品力強(qiáng)悍，但這幾盤中又有誰(shuí)能成為下一個(gè)金基皓樾？目前看來(lái)不好說(shuō)，畢竟不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都能成為金基的。

05.

橋北G02終止出讓，

疑遭周圍業(yè)主舉報(bào)，

現(xiàn)購(gòu)房人手里資產(chǎn)怎么辦？

橋北G02，純宅地，起拍樓面價(jià)10187元/㎡，最高樓面限價(jià)11654元/㎡，土拍前終止出讓。

橋北G02土拍前終止出讓，傳被周圍業(yè)主舉報(bào)，最終不得已取消土拍！畢竟G02地塊起拍價(jià)10187元/平，最高樓面地價(jià)11654元/平，比對(duì)面中建國(guó)熙公館23083元/平低了1萬(wàn)+/平，業(yè)主能不扎心嗎？

圖源見(jiàn)水印

另外此前也有一個(gè)版本傳，沒(méi)有房企愿意報(bào)名，連龍湖也沒(méi)報(bào)名，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)橋北這邊市場(chǎng)沒(méi)有信心。

而為什么沒(méi)信心呢？一邊是二手房扎堆、新老盤在售，一邊是價(jià)格不穩(wěn)常常打折（這邊新房賣過(guò)2萬(wàn)+/平，也賣過(guò)1萬(wàn)+/平，也賣過(guò)8-9千/平）。如果一個(gè)做品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商貿(mào)然進(jìn)入的話，用品質(zhì)撐價(jià)格，結(jié)果可能是自己扛旗、他人跑路？

那有沒(méi)有站起來(lái)的可能呢？唯一的機(jī)會(huì)可能就是北站，但北站也不好說(shuō)，北站更近高新區(qū)，對(duì)橋北輻射相對(duì)小。

但這片也有優(yōu)勢(shì)，那就是人口密集，配套非常成熟，非常適宜新到南京的年輕人居住。如果是剛到南京年輕人，貓姐建議最好是租而不是買，因?yàn)檫@里二手房?jī)r(jià)非常不穩(wěn)定，你只要不是房東就不用承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

還能享受配套，有地鐵又有商業(yè)，整體生活還是不錯(cuò)的。另外這種地方還是挺適合做商業(yè)的，現(xiàn)已經(jīng)有弘陽(yáng)廣場(chǎng)、金象城等商業(yè)，未來(lái)保不齊成為南湖美食街那樣的打卡點(diǎn)。

南京2023年二批次土拍分析就到此結(jié)束了，關(guān)于人居森林運(yùn)營(yíng)土地，大家有什么更好的想法歡迎留言說(shuō)說(shuō)！關(guān)于其他幾幅地底價(jià)成交、以及橋北G02終止出讓，各位有什么不同看法，也歡迎加貓姐微信交流！

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