下周三（5月10日），南京將迎來今年第二次土拍。

(資料圖片)

在今年首次土拍拿下“開門紅”之后，此次土拍的11幅地塊同樣吸引了不少關注。按照網(wǎng)傳的名單，預計將會有超過20家房企參與“搶地”，競爭激烈。

河西暫退戰(zhàn)場之后，大校場G13、雨核G14、燕子磯G20和江寧百家湖G16等地塊，成為關注的重點。在網(wǎng)傳名單中，燕子磯G20和江寧百家湖G16房企數(shù)量更是名列前茅，大有一爭高下的勢頭。（信息僅供參考）

銳評君對這4幅地塊進行了實探：

燕子磯G20：毗鄰1、7號雙地鐵站、和燕路過江通道，教育、商業(yè)等配套不斷升級中；

江寧百家湖G16：毗鄰規(guī)劃中小學用地，靠近3號線勝太西路站，百家湖、小龍灣等商圈傍身；

大校場G13：東側(cè)是南京外國語學校，南側(cè)遠離繞城路，西北兩側(cè)均有多幅宅地待出讓，居住環(huán)境更純粹；

雨核G14：與萬科雨核G05為鄰，隔著數(shù)字大道，是華潤置地中心的商業(yè)部分，中華中學已建成，江蘇省婦幼已開工，地塊一側(cè)還有規(guī)劃的教育用地，優(yōu)勢明顯。

4幅地塊各有“殺手锏”，誰又將斬獲“土拍最熱”頭銜呢？我們拭目以待。

01

江寧百家湖G16地塊

地塊四至：東至利源路，南至勝太四路，西至勝太二路，北至秦淮路

地塊性質(zhì)：R2二類居住用地

容積率：1.0

建筑限高：60m

出讓面積：31104.63㎡

起拍總價：121000萬元

起拍樓面價：18524元/㎡

最高限價：138000萬元

限制樓面價：21127元/㎡

江寧G16地塊位于百家湖硅巷，曾出現(xiàn)在2022年第三批出讓名單中，其前身為南京東陶有限公司，目前地塊已完成搬遷，內(nèi)部平整且覆蓋綠網(wǎng)。

據(jù)此前發(fā)布的招商信息顯示，G16地塊南側(cè)，為規(guī)劃小學、幼托用地，北側(cè)不遠就是秦淮新河，未來生活氛圍較為濃厚。

另外，地塊臨靠秦淮路、利源北路、明城大道等交通干道，距離3號線勝太西路站不遠，日常交通非常便利。

需要注意的是，地塊周邊有多個產(chǎn)業(yè)園聚集，西側(cè)更是占地規(guī)模較大的上汽大眾汽車有限公司，北側(cè)大片空地尚處于待開發(fā)階段，城市界面較為一般。

最近的江寧新房市場，表現(xiàn)得較為熱鬧，不僅有百家湖的百家臻園持續(xù)熱銷，還有純新盤朗詩·玲瓏新亭、中天·云來推出首批房源，就連暌違已久的龍湖春江酈城，也再次推出28套房源。

朗詩·玲瓏新亭：首開共68套房源，戶型建面約143、167㎡，精裝銷許均價39984元/㎡，吸引了442組成功報名，綜合中簽率約為15%。

中天·云來：首開共144套，戶型建面約99、112、115、143㎡，精裝銷許均價約34410元/㎡。

龍湖春江酈城：加推最后28套房源，戶型建面約124、129㎡，銷許均價約35069元/㎡，首付6成起，驗資255萬。共47組買房人報名，中簽率59.6%，開盤售罄。

對比來看，G16地塊的起拍樓面價只有18524元/㎡，最高21127元/㎡，沒有毛坯限價，在周邊新盤均價34410元/㎡、39984元/㎡的映襯下，G16充滿了更多想象。

總的來說，G16地塊優(yōu)缺點比較明顯：交通便利，距離南站、百家湖商圈都不遠；但周邊工業(yè)園區(qū)聚集，城市界面較為一般。

從另一角度來看，周邊工業(yè)園區(qū)聚集也帶來了更多的人氣，或有一定的客戶群體。

在去年第三批土拍“落選”之后，G16地塊這次能不能成功出讓，我們拭目以待。

02

燕子磯G20地塊

地塊四至：東至燕春路，南至曉莊街，西至和燕路，北至宜春街

地塊性質(zhì)：R2二類居住用地

容積率：1.0

出讓面積：53773.16㎡

起拍總價：279000萬元

起拍樓面價：18530元/㎡

最高限價：319000萬元

限制樓面價：21187元/㎡

從地鐵1、7號線曉莊站出來，一眼便看見被綠網(wǎng)覆蓋的燕子磯G20地塊，四周邊緣清晰、道路通暢，內(nèi)部平整，位置十分優(yōu)越。

從實探來看，燕子磯G20地塊的優(yōu)勢，非常亮眼。

首先是交通，G20地塊毗鄰1、7號線曉莊站，出門就是雙地鐵的配置；西側(cè)是和燕路，可快速通達過江隧道，棲霞大道距離地塊也不遠。

其次是周邊教育資源豐富，除地塊東南角規(guī)劃的幼兒園之外，還有仙林外國語學校燕子磯分校、曉莊小學、伯樂中學、南師附中等。

最后是濃厚的生活氛圍。G20地塊緊靠彩虹廣場，距離華潤商業(yè)綜合體（在建）、招商花園城，也僅有步行20分鐘、地鐵1站路的距離。

同時，周邊既有城市綠洲花園、燕華花園等成熟小區(qū)，也有保利燕璟和頌、萬科燕語光年等新房項目。

但需要注意的是，地塊西側(cè)緊靠和燕路高架，存在一定的噪音影響，這對未來商品房的隔音、降噪、減震的要求比較高。

去年年底，地鐵1號線北延線、7號線北段以及和燕路過江通道的相繼通車，讓燕子磯板塊喜提一波利好，提振了不少市場熱度，不少買房人將目光轉(zhuǎn)向這里。

目前燕子磯板塊的新房庫存較為充足，在售的有頤和四季府、華發(fā)四季雅筑、保利燕璟和頌，以及純新盤江悅堂和星葉燕尚玥府。

距離G20地塊最近的保利燕璟和頌，毛坯限價32640元/㎡，樓面地價20953元/㎡，含包均價約37100元/㎡。

G20地塊如若觸頂，則樓面價為21187元/㎡，與保利燕璟和頌相差無幾，而無毛坯限價，是G20地塊的另一優(yōu)勢，讓買房人對其產(chǎn)品、上市價格都具有一定的想象力。

雙地鐵傍身的燕子磯G20，會再次刷新板塊房價嗎？

03

大校場G13地塊

地塊四至：東至祥天路；南至匯景南路；西至特色街巷；北至匯秀路

地塊性質(zhì)：二類居住用地

容積率：2.5

出讓面積：28037.35㎡

起拍總價：21.7億元

起拍樓面價：30959元/㎡

最高限價：24.8億元

限制樓面價：35381元/㎡

擺上貨架的大校場G13，是純粹的宅地。離繞城路相對遠，南臨在售的潤鴻府，東側(cè)是南京外國語學校，北側(cè)和西側(cè)還有多幅地塊待出讓。

來看地塊自身條件：出讓面積約28037.35㎡，與一路之隔的潤鴻府（29998.68㎡）比略小，但差異不大；容積率2.5，與板塊主流項目同步，未來是如潤鴻府般做高層產(chǎn)品，還是像偉星譽璟府一樣做高低配，就看拿地房企的考量了。

值得一提的是，這塊地起拍樓面價為30959元/㎡，若觸頂成交，地價將達35524元/㎡。這是什么水平？雖然不及“四葉草”，但要比潤鴻府的地價高出超4000元/㎡，今年首批出讓的保利G02地價也不過31727元/㎡。

從航拍視角看，大校場G13以西，有金地大成匯文府、云尚紫薇、金基新睿樾府、偉星譽璟府等主力樓盤扎堆，最近的地鐵站點為5號線神機營站。

大校場G13以北，是金陵華夏中心（已被華潤接手）以及跑道公園。

我們認為，地鐵6號線以及跑道公園、南外圍合的區(qū)域，是大校場的純粹住區(qū)，也是整個板塊最有想象空間的所在。內(nèi)部有豐富的教育、交通資源，稍稍往北是大校場的地標以及多元文娛商業(yè)配套，往東則是生態(tài)資源以及規(guī)劃留白。

區(qū)域的綜合優(yōu)勢，決定了改善能級。這也是偉星譽璟府、金基新睿樾府、秦淮金茂府、金地大成匯文府等樓盤不斷探索升級改善產(chǎn)品的原因。大校場置業(yè)的更多內(nèi)容，可回顧→干貨篇：2023在大校場買房，到底有多少選擇？

那么，南外旁，資質(zhì)非常不錯的G13，最后會不會觸頂呢？下周見分曉。

04

雨核G14地塊

地塊四至：東至守正路；南至數(shù)字大道；西至霖梅路；北至規(guī)劃緯二路

地塊性質(zhì)：二類居住用地

容積率：2.8

出讓面積：36575.88㎡

起拍總價：25.15億元

起拍樓面價：24558元/㎡

最高限價：28.85億元

限制樓面價：28170元/㎡

今年南京首場土拍，河西、雨核、江寧宅地熱度不減，觸頂搖號。比如雨核G05，被10多家房企爭搶，28分鐘觸頂，最后被萬科拿下。

即將出讓的雨核G14宅地，就在萬科拿下的雨核G05旁，兩幅地塊間隔一條守正路。地塊以北，是規(guī)劃的幼兒園、小學用地，以及在建的龍翔初級中學。

G14本身的資質(zhì)如何？一起看看。這塊地的容積率與萬科G05一致，均為2.8；出讓面積比萬科G05略大；起拍樓面價、限制樓面價則與萬科G05相當，兩塊地看起來很像數(shù)字大道以北的“孿生”地。

從所處的位置來看，說G14左手河西、右手雨花不為過，未來可以從數(shù)字大道直達河西。不過，G14以西不遠就是寧蕪公路，在擴能改造完成前難免會受影響。

目前，G14所在的雨核板塊，金基嘉玥已售罄；云上潤府在售房源主力戶型為108-171㎡，總價470萬起；萬科G05案名剛剛公布，為萬科瑧拾，主打99、115、139㎡三種戶型，價格待定，從實探來看，項目已經(jīng)動工，速度較快。

可以看到，雨核的城建正在加速度，中華中學雨花校區(qū)已建成，江蘇省婦幼保健院已開工，華潤置地中心的商業(yè)部分也在如火如荼地建設。加上地鐵先行、周邊交通路網(wǎng)發(fā)達的優(yōu)勢，雨核的居住氛圍越來越濃厚。

下周的土拍，G14能否像G05一樣觸頂搖號，不光是對板塊熱度的見證，也是對南京樓市最新溫度的探測。

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