進入4月，諸多上市房企提交了自己的“2022期末答卷”（年報），成績和不足赫然呈現。去年，整個樓市穿越了難以想象的嚴冬，在反思和希望中堅定前行。

截至3月底，有超過150家房企發(fā)布2022年業(yè)績報或業(yè)績預告，七成以上房企利潤下滑，約六成的房企出現了虧損，其中不少房企是上市以來首次虧損。也有一些房企堅守品質，突破重圍，實現穩(wěn)中有增。

記者發(fā)現，年報業(yè)績亮眼的房企，其項目在太原的表現同樣優(yōu)異突出。在諸多購房利好政策的支持下，市民擱置已久的買房計劃提上日程。那么，市場中哪個品牌令人放心？業(yè)內人士稱，跟著年報表現選樓盤，不會走偏。

【資料圖】

A 業(yè)績分化顯現 不乏“黑馬”突圍

翻看上市房企年報“成績單”，營收下降、利潤下滑甚至虧損的情況非常普遍，上市房企的整體業(yè)績表現不佳。但也有“黑馬”突圍破圈，表現優(yōu)異。

在省城一直擁有市場強大號召力的富力地產，去年銷售業(yè)績一落千丈。其年報顯示，2022年營業(yè)額由上年度的690.01億元減少至290.30億元，下降58%，歸母凈利潤虧損157.79億元。這已經是富力地產連續(xù)第二年陷入虧損。另一個巨虧的房企是雅居樂，根據其發(fā)布的2022年業(yè)績報顯示，全年營收540億元，同比降低26%；歸屬母公司股東利潤虧損149.8億元，成為“虧損百億俱樂部”成員之一。

2022年，國內樓市舉步維艱，退出千億俱樂部的上市房企多達20余家。在上市房企營收大幅下降的同時，依然保持千億及數千億銷售業(yè)績的頭部房企，所謂的利潤率卻一言難盡。逆勢增長、利潤為王的品牌，才是浮華褪去之后真正的王者。

華潤置地2022年年報顯示，去年實現核心凈利潤270億元，同比增長1.5%，保持了自2006年上市以來連續(xù)17年增長。同時，這一指標也位居2022年房地產行業(yè)首位，成為行業(yè)新的“利潤之王”。華潤進入太原已有10年，其開發(fā)的華潤悅府、華潤中海·幸福里、華潤昆侖御等項目均為同時期標桿產品，目前在售的華潤首開·紫雲府長期位居省城單盤銷售前10，2021年是省城樓市單盤銷冠。華潤萬象城從開業(yè)至今一直是太原百貨零售單體項目銷冠。

追求穩(wěn)健發(fā)展及長期主義，不搶爭營收數據的表面光鮮，還有中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中海地產”）。中海公布的2022年度業(yè)績顯示，中海地產去年錄得收入1803.2億元，同比下降25.56%；毛利率21.29%，同比下降2.25個百分點。但中海地產凈利潤在同行中遙遙領先，位居全國第四；歸母凈利潤排名第三。在省城太原，中海三大項目中有兩個項目長期位居省城單盤前三或前五。與樓盤數量多且總銷售額亮眼的品牌相比，中海的品牌表現更加優(yōu)異。而中海在太原市場擁有強大銷售號召力的背后，是中海交房靠譜、實現“房證同交”。

同樣成績優(yōu)異的還有保利發(fā)展，2022年，保利發(fā)展的經營仍然保持穩(wěn)健，2022年公司實現營業(yè)收入2811億元，凈利潤183億元。作為頭部房企，保利發(fā)展憑借穩(wěn)健的經營風格，實現了多項指標的逆勢提升。此外，中國金茂取得簽約銷售金額1550億元。金茂管理層在業(yè)績會上表示，中國金茂全年回款1616億元，回款率104%，創(chuàng)下歷史新高。萬科實現營業(yè)收入5,038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。

總結2022年“逆流而上”的房企，他們共同特點是：嚴守財務底線、重點布局高能級城市及多元化經營，因此也表現出更高的盈利水平和更強的經營韌性。

當然也有部分民企“黑馬”突圍破圈，如龍湖，2022年營業(yè)收入和凈利潤均實現正增長，是為數不多的兩項指標均正增長的民營房企。據龍湖集團2022年財報披露，其開發(fā)業(yè)務實現營業(yè)額2270.2億元，同比增長11.0%，實現地產開發(fā)合同銷售2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米；已售出但未結算的合同銷售額為人民幣2270億元，面積約為1480萬平方米。

B “穩(wěn)健”成為關鍵詞 有定力才有安全感

“穩(wěn)健”，本意是是穩(wěn)而有力。近年來，“穩(wěn)健”是被許多房企頻頻提及的關鍵詞，有的將其作為宣傳口號，或作為奮斗目標。在諸多房企的年報中，“穩(wěn)健”也成為了能帶給人們安全感的代名詞。

2022年報告期內，中國金茂保持了“三道紅線”全綠檔的安全態(tài)勢，融資水平進一步下降至3.9%的歷史最低水平。2022年，中國金茂成功發(fā)行多筆低成本債券，15億元規(guī)模的全國首單并購主題公司債券利率僅3.5%、87億元的全國最大規(guī)模碳中和CMBS產品利率低至3.4%、18億元公司債融資成本則從3.72%下降至3.2%。2022年，中國金茂保持了三大評級機構“全投資”評級。

業(yè)內人士分析，財務穩(wěn)健成為衡量房企抗風險能力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜恕Ｕ劦桨残?，除了“穩(wěn)健”兩字，當然也離不開“保交樓”這三個字。2022年，萬科開發(fā)業(yè)務全年實現合同銷售面積2630萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，結算面積3401.4萬平方米，同比增長9.1%，結算收入4444.0億元，同比增長10.5%。

面對市場下行、交付洪峰和施工時間受限三重問題的疊加，萬科動員全部資源和力量，實現了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付。與此同時，萬科持續(xù)改善開發(fā)業(yè)務的經營管理質量，新增投資的精準度和投后管理進一步優(yōu)化，全年權益總投496億，已開項目投資兌現度近90%，過去幾年存在的操盤離散度過大、投資追高冒進等問題得到有效改善。在省城樓市，萬科從去年至今，把交付力作為品牌營銷的主打歌，12000多戶的高品質交付，為萬科在淡市之中迎得銷售業(yè)績起到重要作用。在財務安全方面，萬科也守住了安全經營的底線，保持“綠檔”和業(yè)內領先的信用評級，經營性現金流連續(xù)14年為正；經營服務業(yè)務保持高速發(fā)展，全口徑收入達到512.6億元，同比增長23.1%。

如果說交付是一場大考，在這場大考中，中海、萬科、保利等上市房企交出了一份有目共睹的亮眼成績單，這份成績單也為品牌爭取更多投資機遇、銷售回款打好了基礎。

C 房企“化債”謀“新生” 減輕債務“碎步向前”

進入2023年，雖然房地產行業(yè)的銷售情況出現回暖，但部分房企仍面臨巨大的債務壓力。而出險房企們能否實現自我救贖重回正軌，關鍵點就是能否在今年盡快與債權人達成協議，完成債務的重組工作。債務纏身、利潤不佳的房企，旗下樓盤在太原的銷售難有起色。

開年至今，已有中國恒大、融創(chuàng)中國等多家房企發(fā)布了化債進展或方案，而目前在美元境外債方面，債券置換、債轉股成為化債方案較為主流的選擇。作為曾經銷售額排名全國前三的房企，融創(chuàng)中國和中國恒大的化債進度及方案更是備受市場關注。

在境外債務重組方案得到債權人小組通過后，3月的最后一天，融創(chuàng)中國終于如期發(fā)布2022年的中報和年報。根據財報，2022年融創(chuàng)合同銷售額1693.3億元，實現收入約967.5億元。受行業(yè)大環(huán)境不佳等因素影響，這兩項指標均比上年有明顯下滑。截至2022年末，融創(chuàng)的現金余額約375.4億元，連同合營公司及聯營公司的現金余額約為1002.6億元。

從兩份財報來看，融創(chuàng)的負債規(guī)模有所下降。截至2022年12月31日，融創(chuàng)負債總額同比下降約481億元。其中，公司有息負債約為2984億元，比2021年減少約233億元；公司連同其合營及聯營公司的有息負債約為人民幣4043億元，減少約642億元。有分析人士預計，若境外債重組方案最終通過，融創(chuàng)還將成功削減200億左右的債務。

備受關注的恒大集團也有了新的動向。3月底，恒大集團發(fā)布最新債務重組進展公告。公告表示，公司已與境外債權人小組簽署債務重組方案的主要條款，針對境外債務發(fā)行新債券以進行置換，如果這一方案得以順利執(zhí)行，將在一定程度上緩解境外債務償還壓力，為公司恢復經營和解決境內債務問題創(chuàng)造條件。

具體來看，恒大集團目前正在推進以新償舊的方案以推進境外債務重組，擬發(fā)行新的期限在4-12年的債券，年利率2%-7.5%不等，其中前三年不付息、第四年開始付息并償付部分本金。如果境外債權人同意上述方案，恒大將以新的債券1:1置換此前的債務，并通過未來設立的專用賬戶來執(zhí)行以新償舊的重組方案。

與此同時，恒大集團也公布了境內債務的重組情況：截至目前，公司已經完成了9筆共計金額達572.03億元（其中本金535億元、利息37.03億元）的債務展期工作，展期時限從半年至一年不等；截至2022年末，公司在境內有息負債逾期規(guī)模達2084億元，商業(yè)承兌匯票逾期規(guī)模達3263億元，或有負債逾期規(guī)模達1573億元，合計逾期債務規(guī)模達7000億元之巨。

住宅業(yè)務方面，恒大集團在保交樓這一首要任務上取得了一定的進展：截至2023年2月末，恒大已交付旗下515個項目的住宅累計42.1萬套，交付總建筑面積達4882萬平方米；2023年1-2月，公司實現合約銷售65.7億元，涉及建筑面積達91.1萬平方米。

業(yè)內人士稱，已經傷了元氣的恒大想重回巔峰難度不小。依賴高周轉、高杠桿運營模式的房企將無法立足，房地產行業(yè)的深度整合和變革在2023年仍在繼續(xù)。正因如此，省城樓市短期內供應縮水、品牌減少狀態(tài)仍會繼續(xù)，需求端信心恢復仍需時日。

D 3月 太原市場供求量同比增加 量價走穩(wěn)仍是主題

看完各房企的“成績單”，再來看看太原“3月成績單”。據朗潤智業(yè)數據顯示：2023年3月土地市場供應2宗，成交1宗；商品房市場供求端均上漲：供應環(huán)比上漲79%；成交面積環(huán)比上漲7%，成交主力項目為太原華僑城天鵝堡（賣點是央企、學校、品質交付）；成交均價11452元/㎡，環(huán)比上漲3%；受太原華僑城天鵝堡、太原諾德逸宸云著等項目熱銷影響，萬柏林區(qū)成交量躍居六城區(qū)排名TOP1。

從商品住宅市場量價表現來看，2023年3月太原市場持續(xù)升溫，整體推貨節(jié)奏加快，去化量同比大幅上漲。3月供應環(huán)比上漲74%，同比上漲23%；成交環(huán)比上漲3%，同比上漲61%；成交均價11391元/㎡，環(huán)比上漲3%，同比持平。在商品住宅市場成交結構方面，本月主力成交面積段為80-110㎡，占比達到45%，主力成交單價段為8000-10000元/平方米，占比達到45%。

在商品住宅成交金額榜來看，單盤銷售額前10的項目中，七個樓盤為優(yōu)秀上市房企的項目，強者恒強的市場規(guī)律更加明顯。這當中，3月太原華僑城天鵝堡受學校落地，品質準現房等優(yōu)勢，成交穩(wěn)居榜首，中海國際社區(qū)位列第二，太原諾德逸宸云著排名第三；排行榜中首置首改項目占比較大。

在商品住宅市場區(qū)域表現方面，2023年3月，除杏花嶺區(qū)，其余五區(qū)均有供應，小店區(qū)受千禧花香四季開盤影響，供應量居于首位；萬柏林區(qū)受華僑城天鵝堡熱銷影響，成交量位居第一。受碧桂園鳳凰城、旭輝江山項目低價成交影響，尖草坪區(qū)為六區(qū)價格底板；受濱河金茂府、龍城金茂府等高價格影響，小店區(qū)為六區(qū)價格頂板。

盡管3月樓市復蘇后勁不足，但在銀行放款加速、房貸利率總體處于歷史低位水平、地方政策調整扶持等多方面支持下，市場信心總體有所恢復，成交量仍保持中高水平。整體來看，省城樓市成交量及價已止跌企穩(wěn)，朝著健康方向演進，優(yōu)秀上市房企對全行業(yè)的帶動及拖底作用比以往更強烈。

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