進(jìn)入4月，諸多上市房企提交了自己的“2022期末答卷”（年報(bào)），成績(jī)和不足赫然呈現(xiàn)。去年，整個(gè)樓市穿越了難以想象的嚴(yán)冬，在反思和希望中堅(jiān)定前行。

截至3月底，有超過(guò)150家房企發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告，七成以上房企利潤(rùn)下滑，約六成的房企出現(xiàn)了虧損，其中不少房企是上市以來(lái)首次虧損。也有一些房企堅(jiān)守品質(zhì)，突破重圍，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有增。

記者發(fā)現(xiàn)，年報(bào)業(yè)績(jī)亮眼的房企，其項(xiàng)目在太原的表現(xiàn)同樣優(yōu)異突出。在諸多購(gòu)房利好政策的支持下，市民擱置已久的買(mǎi)房計(jì)劃提上日程。那么，市場(chǎng)中哪個(gè)品牌令人放心？業(yè)內(nèi)人士稱，跟著年報(bào)表現(xiàn)選樓盤(pán)，不會(huì)走偏。

【資料圖】

A 業(yè)績(jī)分化顯現(xiàn) 不乏“黑馬”突圍

翻看上市房企年報(bào)“成績(jī)單”，營(yíng)收下降、利潤(rùn)下滑甚至虧損的情況非常普遍，上市房企的整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳。但也有“黑馬”突圍破圈，表現(xiàn)優(yōu)異。

在省城一直擁有市場(chǎng)強(qiáng)大號(hào)召力的富力地產(chǎn)，去年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一落千丈。其年報(bào)顯示，2022年?duì)I業(yè)額由上年度的690.01億元減少至290.30億元，下降58%，歸母凈利潤(rùn)虧損157.79億元。這已經(jīng)是富力地產(chǎn)連續(xù)第二年陷入虧損。另一個(gè)巨虧的房企是雅居樂(lè)，根據(jù)其發(fā)布的2022年業(yè)績(jī)報(bào)顯示，全年?duì)I收540億元，同比降低26%；歸屬母公司股東利潤(rùn)虧損149.8億元，成為“虧損百億俱樂(lè)部”成員之一。

2022年，國(guó)內(nèi)樓市舉步維艱，退出千億俱樂(lè)部的上市房企多達(dá)20余家。在上市房企營(yíng)收大幅下降的同時(shí)，依然保持千億及數(shù)千億銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的頭部房企，所謂的利潤(rùn)率卻一言難盡。逆勢(shì)增長(zhǎng)、利潤(rùn)為王的品牌，才是浮華褪去之后真正的王者。

華潤(rùn)置地2022年年報(bào)顯示，去年實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)270億元，同比增長(zhǎng)1.5%，保持了自2006年上市以來(lái)連續(xù)17年增長(zhǎng)。同時(shí)，這一指標(biāo)也位居2022年房地產(chǎn)行業(yè)首位，成為行業(yè)新的“利潤(rùn)之王”。華潤(rùn)進(jìn)入太原已有10年，其開(kāi)發(fā)的華潤(rùn)悅府、華潤(rùn)中?！ば腋＠?、華潤(rùn)昆侖御等項(xiàng)目均為同時(shí)期標(biāo)桿產(chǎn)品，目前在售的華潤(rùn)首開(kāi)·紫雲(yún)府長(zhǎng)期位居省城單盤(pán)銷(xiāo)售前10，2021年是省城樓市單盤(pán)銷(xiāo)冠。華潤(rùn)萬(wàn)象城從開(kāi)業(yè)至今一直是太原百貨零售單體項(xiàng)目銷(xiāo)冠。

追求穩(wěn)健發(fā)展及長(zhǎng)期主義，不搶爭(zhēng)營(yíng)收數(shù)據(jù)的表面光鮮，還有中國(guó)海外發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中海地產(chǎn)”）。中海公布的2022年度業(yè)績(jī)顯示，中海地產(chǎn)去年錄得收入1803.2億元，同比下降25.56%；毛利率21.29%，同比下降2.25個(gè)百分點(diǎn)。但中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)在同行中遙遙領(lǐng)先，位居全國(guó)第四；歸母凈利潤(rùn)排名第三。在省城太原，中海三大項(xiàng)目中有兩個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)期位居省城單盤(pán)前三或前五。與樓盤(pán)數(shù)量多且總銷(xiāo)售額亮眼的品牌相比，中海的品牌表現(xiàn)更加優(yōu)異。而中海在太原市場(chǎng)擁有強(qiáng)大銷(xiāo)售號(hào)召力的背后，是中海交房靠譜、實(shí)現(xiàn)“房證同交”。

同樣成績(jī)優(yōu)異的還有保利發(fā)展，2022年，保利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)仍然保持穩(wěn)健，2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2811億元，凈利潤(rùn)183億元。作為頭部房企，保利發(fā)展憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)指標(biāo)的逆勢(shì)提升。此外，中國(guó)金茂取得簽約銷(xiāo)售金額1550億元。金茂管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，中國(guó)金茂全年回款1616億元，回款率104%，創(chuàng)下歷史新高。萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5,038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)226.2億元，同比上升0.4%。

總結(jié)2022年“逆流而上”的房企，他們共同特點(diǎn)是：嚴(yán)守財(cái)務(wù)底線、重點(diǎn)布局高能級(jí)城市及多元化經(jīng)營(yíng)，因此也表現(xiàn)出更高的盈利水平和更強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性。

當(dāng)然也有部分民企“黑馬”突圍破圈，如龍湖，2022年?duì)I業(yè)收入和凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，是為數(shù)不多的兩項(xiàng)指標(biāo)均正增長(zhǎng)的民營(yíng)房企。據(jù)龍湖集團(tuán)2022年財(cái)報(bào)披露，其開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2270.2億元，同比增長(zhǎng)11.0%，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷(xiāo)售2015.9億元，銷(xiāo)售總建筑面積為1304.7萬(wàn)平方米；已售出但未結(jié)算的合同銷(xiāo)售額為人民幣2270億元，面積約為1480萬(wàn)平方米。

B “穩(wěn)健”成為關(guān)鍵詞 有定力才有安全感

“穩(wěn)健”，本意是是穩(wěn)而有力。近年來(lái)，“穩(wěn)健”是被許多房企頻頻提及的關(guān)鍵詞，有的將其作為宣傳口號(hào)，或作為奮斗目標(biāo)。在諸多房企的年報(bào)中，“穩(wěn)健”也成為了能帶給人們安全感的代名詞。

2022年報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)金茂保持了“三道紅線”全綠檔的安全態(tài)勢(shì)，融資水平進(jìn)一步下降至3.9%的歷史最低水平。2022年，中國(guó)金茂成功發(fā)行多筆低成本債券，15億元規(guī)模的全國(guó)首單并購(gòu)主題公司債券利率僅3.5%、87億元的全國(guó)最大規(guī)模碳中和CMBS產(chǎn)品利率低至3.4%、18億元公司債融資成本則從3.72%下降至3.2%。2022年，中國(guó)金茂保持了三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“全投資”評(píng)級(jí)。

業(yè)內(nèi)人士分析，財(cái)務(wù)穩(wěn)健成為衡量房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)。談到安心，除了“穩(wěn)健”兩字，當(dāng)然也離不開(kāi)“保交樓”這三個(gè)字。2022年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2630萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額4169.7億元，結(jié)算面積3401.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，結(jié)算收入4444.0億元，同比增長(zhǎng)10.5%。

面對(duì)市場(chǎng)下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重問(wèn)題的疊加，萬(wàn)科動(dòng)員全部資源和力量，實(shí)現(xiàn)了超過(guò)34萬(wàn)套新房的平穩(wěn)交付。與此同時(shí)，萬(wàn)科持續(xù)改善開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量，新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理進(jìn)一步優(yōu)化，全年權(quán)益總投496億，已開(kāi)項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度近90%，過(guò)去幾年存在的操盤(pán)離散度過(guò)大、投資追高冒進(jìn)等問(wèn)題得到有效改善。在省城樓市，萬(wàn)科從去年至今，把交付力作為品牌營(yíng)銷(xiāo)的主打歌，12000多戶的高品質(zhì)交付，為萬(wàn)科在淡市之中迎得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)起到重要作用。在財(cái)務(wù)安全方面，萬(wàn)科也守住了安全經(jīng)營(yíng)的底線，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持高速發(fā)展，全口徑收入達(dá)到512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%。

如果說(shuō)交付是一場(chǎng)大考，在這場(chǎng)大考中，中海、萬(wàn)科、保利等上市房企交出了一份有目共睹的亮眼成績(jī)單，這份成績(jī)單也為品牌爭(zhēng)取更多投資機(jī)遇、銷(xiāo)售回款打好了基礎(chǔ)。

C 房企“化債”謀“新生” 減輕債務(wù)“碎步向前”

進(jìn)入2023年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售情況出現(xiàn)回暖，但部分房企仍面臨巨大的債務(wù)壓力。而出險(xiǎn)房企們能否實(shí)現(xiàn)自我救贖重回正軌，關(guān)鍵點(diǎn)就是能否在今年盡快與債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，完成債務(wù)的重組工作。債務(wù)纏身、利潤(rùn)不佳的房企，旗下樓盤(pán)在太原的銷(xiāo)售難有起色。

開(kāi)年至今，已有中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)等多家房企發(fā)布了化債進(jìn)展或方案，而目前在美元境外債方面，債券置換、債轉(zhuǎn)股成為化債方案較為主流的選擇。作為曾經(jīng)銷(xiāo)售額排名全國(guó)前三的房企，融創(chuàng)中國(guó)和中國(guó)恒大的化債進(jìn)度及方案更是備受市場(chǎng)關(guān)注。

在境外債務(wù)重組方案得到債權(quán)人小組通過(guò)后，3月的最后一天，融創(chuàng)中國(guó)終于如期發(fā)布2022年的中報(bào)和年報(bào)。根據(jù)財(cái)報(bào)，2022年融創(chuàng)合同銷(xiāo)售額1693.3億元，實(shí)現(xiàn)收入約967.5億元。受行業(yè)大環(huán)境不佳等因素影響，這兩項(xiàng)指標(biāo)均比上年有明顯下滑。截至2022年末，融創(chuàng)的現(xiàn)金余額約375.4億元，連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的現(xiàn)金余額約為1002.6億元。

從兩份財(cái)報(bào)來(lái)看，融創(chuàng)的負(fù)債規(guī)模有所下降。截至2022年12月31日，融創(chuàng)負(fù)債總額同比下降約481億元。其中，公司有息負(fù)債約為2984億元，比2021年減少約233億元；公司連同其合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司的有息負(fù)債約為人民幣4043億元，減少約642億元。有分析人士預(yù)計(jì)，若境外債重組方案最終通過(guò)，融創(chuàng)還將成功削減200億左右的債務(wù)。

備受關(guān)注的恒大集團(tuán)也有了新的動(dòng)向。3月底，恒大集團(tuán)發(fā)布最新債務(wù)重組進(jìn)展公告。公告表示，公司已與境外債權(quán)人小組簽署債務(wù)重組方案的主要條款，針對(duì)境外債務(wù)發(fā)行新債券以進(jìn)行置換，如果這一方案得以順利執(zhí)行，將在一定程度上緩解境外債務(wù)償還壓力，為公司恢復(fù)經(jīng)營(yíng)和解決境內(nèi)債務(wù)問(wèn)題創(chuàng)造條件。

具體來(lái)看，恒大集團(tuán)目前正在推進(jìn)以新償舊的方案以推進(jìn)境外債務(wù)重組，擬發(fā)行新的期限在4-12年的債券，年利率2%-7.5%不等，其中前三年不付息、第四年開(kāi)始付息并償付部分本金。如果境外債權(quán)人同意上述方案，恒大將以新的債券1:1置換此前的債務(wù)，并通過(guò)未來(lái)設(shè)立的專用賬戶來(lái)執(zhí)行以新償舊的重組方案。

與此同時(shí)，恒大集團(tuán)也公布了境內(nèi)債務(wù)的重組情況：截至目前，公司已經(jīng)完成了9筆共計(jì)金額達(dá)572.03億元（其中本金535億元、利息37.03億元）的債務(wù)展期工作，展期時(shí)限從半年至一年不等；截至2022年末，公司在境內(nèi)有息負(fù)債逾期規(guī)模達(dá)2084億元，商業(yè)承兌匯票逾期規(guī)模達(dá)3263億元，或有負(fù)債逾期規(guī)模達(dá)1573億元，合計(jì)逾期債務(wù)規(guī)模達(dá)7000億元之巨。

住宅業(yè)務(wù)方面，恒大集團(tuán)在保交樓這一首要任務(wù)上取得了一定的進(jìn)展：截至2023年2月末，恒大已交付旗下515個(gè)項(xiàng)目的住宅累計(jì)42.1萬(wàn)套，交付總建筑面積達(dá)4882萬(wàn)平方米；2023年1-2月，公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售65.7億元，涉及建筑面積達(dá)91.1萬(wàn)平方米。

業(yè)內(nèi)人士稱，已經(jīng)傷了元?dú)獾暮愦笙胫鼗貛p峰難度不小。依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿運(yùn)營(yíng)模式的房企將無(wú)法立足，房地產(chǎn)行業(yè)的深度整合和變革在2023年仍在繼續(xù)。正因如此，省城樓市短期內(nèi)供應(yīng)縮水、品牌減少狀態(tài)仍會(huì)繼續(xù)，需求端信心恢復(fù)仍需時(shí)日。

D 3月 太原市場(chǎng)供求量同比增加 量?jī)r(jià)走穩(wěn)仍是主題

看完各房企的“成績(jī)單”，再來(lái)看看太原“3月成績(jī)單”。據(jù)朗潤(rùn)智業(yè)數(shù)據(jù)顯示：2023年3月土地市場(chǎng)供應(yīng)2宗，成交1宗；商品房市場(chǎng)供求端均上漲：供應(yīng)環(huán)比上漲79%；成交面積環(huán)比上漲7%，成交主力項(xiàng)目為太原華僑城天鵝堡（賣(mài)點(diǎn)是央企、學(xué)校、品質(zhì)交付）；成交均價(jià)11452元/㎡，環(huán)比上漲3%；受太原華僑城天鵝堡、太原諾德逸宸云著等項(xiàng)目熱銷(xiāo)影響，萬(wàn)柏林區(qū)成交量躍居六城區(qū)排名TOP1。

從商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，2023年3月太原市場(chǎng)持續(xù)升溫，整體推貨節(jié)奏加快，去化量同比大幅上漲。3月供應(yīng)環(huán)比上漲74%，同比上漲23%；成交環(huán)比上漲3%，同比上漲61%；成交均價(jià)11391元/㎡，環(huán)比上漲3%，同比持平。在商品住宅市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)方面，本月主力成交面積段為80-110㎡，占比達(dá)到45%，主力成交單價(jià)段為8000-10000元/平方米，占比達(dá)到45%。

在商品住宅成交金額榜來(lái)看，單盤(pán)銷(xiāo)售額前10的項(xiàng)目中，七個(gè)樓盤(pán)為優(yōu)秀上市房企的項(xiàng)目，強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場(chǎng)規(guī)律更加明顯。這當(dāng)中，3月太原華僑城天鵝堡受學(xué)校落地，品質(zhì)準(zhǔn)現(xiàn)房等優(yōu)勢(shì)，成交穩(wěn)居榜首，中海國(guó)際社區(qū)位列第二，太原諾德逸宸云著排名第三；排行榜中首置首改項(xiàng)目占比較大。

在商品住宅市場(chǎng)區(qū)域表現(xiàn)方面，2023年3月，除杏花嶺區(qū)，其余五區(qū)均有供應(yīng)，小店區(qū)受千禧花香四季開(kāi)盤(pán)影響，供應(yīng)量居于首位；萬(wàn)柏林區(qū)受華僑城天鵝堡熱銷(xiāo)影響，成交量位居第一。受碧桂園鳳凰城、旭輝江山項(xiàng)目低價(jià)成交影響，尖草坪區(qū)為六區(qū)價(jià)格底板；受濱河金茂府、龍城金茂府等高價(jià)格影響，小店區(qū)為六區(qū)價(jià)格頂板。

盡管3月樓市復(fù)蘇后勁不足，但在銀行放款加速、房貸利率總體處于歷史低位水平、地方政策調(diào)整扶持等多方面支持下，市場(chǎng)信心總體有所恢復(fù)，成交量仍保持中高水平。整體來(lái)看，省城樓市成交量及價(jià)已止跌企穩(wěn)，朝著健康方向演進(jìn)，優(yōu)秀上市房企對(duì)全行業(yè)的帶動(dòng)及拖底作用比以往更強(qiáng)烈。

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