中新經(jīng)緯4月12日電 題：北京樓市擬謹(jǐn)慎試水“一區(qū)一策”新政

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作者 陳文靜 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)

4月11日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布2023年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及進(jìn)展情況，其中提到多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策，要按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)，相關(guān)內(nèi)容報(bào)請(qǐng)市委市政府同意試點(diǎn)推進(jìn)，下一步需爭(zhēng)取人行營(yíng)管部和住建部同意。

作為全國(guó)樓市調(diào)控最嚴(yán)格的城市，北京在調(diào)控上一直定力十足，如“鐵板一塊”，從不輕易出臺(tái)調(diào)控放松政策。因此，以上消息釋放后，市場(chǎng)反響強(qiáng)烈，尤其是北京購(gòu)房者十分關(guān)注后續(xù)政策的推進(jìn)情況。

2022年，北京在局部區(qū)域、針對(duì)特殊人群，出臺(tái)了影響范圍較小的購(gòu)房新政，比如通州臺(tái)湖、馬駒橋區(qū)域解除雙限，以及老人購(gòu)房特殊支持政策，試點(diǎn)推出昌平、順義3個(gè)全齡友好住宅項(xiàng)目等。

北京在此時(shí)以放松調(diào)控導(dǎo)向施行的一次政策謹(jǐn)慎試水，與當(dāng)前的市場(chǎng)情況不無關(guān)連。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-3月，北京新建商品住宅累計(jì)成交177.4萬平方米，同比增長(zhǎng)14.2%，其中3月，北京新房市場(chǎng)在供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)等因素帶動(dòng)下，成交規(guī)模同環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)，但整體網(wǎng)簽規(guī)模處于近幾年以來的月度中等水平。2023年一季度，北京二手房累計(jì)成交達(dá)到4.7萬套，同比增長(zhǎng)28.3%，前期積壓的需求釋放、以及購(gòu)房入學(xué)需求入市帶動(dòng)了成交量回升。

值得關(guān)注的是，進(jìn)入4月，北京新房、二手房成交活躍度較3月中下旬均有所下滑，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至4月10日，北京市商品住宅日均成交2.8萬平方米，較3月中下旬日均下降10.1%；二手房日均成交348套，較3月中下旬日均下降56.0%。前期積壓需求釋放后，購(gòu)房者置業(yè)節(jié)奏有所放緩。

而位于北京西南一隅的房山區(qū)，2017年以來，整體區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)羸弱，除2021年外，各年商品住宅成交面積均在50萬平方米以下，2022年房山區(qū)商品住宅成交43.4萬平方米，同比下降48.1%，降幅要明顯高于北京全市-25.1%的數(shù)據(jù)。

2023年一季度，房山區(qū)商品住宅成交在低基數(shù)、以及部分項(xiàng)目集中網(wǎng)簽等因素策動(dòng)下，顯現(xiàn)同比增長(zhǎng)，市場(chǎng)情緒也略有修復(fù)。但4月以來，房山區(qū)商品住宅日均成交面積較3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京整體水平。房山區(qū)短期庫存及出清周期仍較大，截至2023年3月末，商品住宅可售面積為103.2萬平方米，按近6個(gè)月的月均銷售面積計(jì)算，短期庫存出清周期為22.3個(gè)月，整個(gè)房山區(qū)的新房市場(chǎng)去化壓力較大。

如何看待本次政策中，北京提出的“多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策按照‘一區(qū)一策’的方式由房山區(qū)試點(diǎn)”的表述？

筆者認(rèn)為可從兩方面來進(jìn)行分析：首先，2022年8月，北京已提出“研究對(duì)多孩家庭、職住平衡購(gòu)房等合理住房需求的支持措施”，而對(duì)多子女家庭和職住平衡家庭住房需求的支持是支持剛性和改善性住房需求的具體體現(xiàn)，符合“房住不炒”的政策導(dǎo)向。

其次，本次政策還尚并未提及具體舉措，我們參考全國(guó)其他城市、以及北京以往經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策有可能落在優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、調(diào)整社保/個(gè)稅年限等多個(gè)方面。

若以上政策能在房山真正落地執(zhí)行，將在一定程度上提升房山地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，加速區(qū)域去化、庫存，同時(shí)也有利于北京的中心城區(qū)人口疏解。

整體來看，當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒出現(xiàn)回落跡象，政策微調(diào)的市場(chǎng)預(yù)期在增強(qiáng)。北京“一區(qū)一策”政策一旦落地，將釋放出強(qiáng)烈信號(hào)，同時(shí)這種模式試水也有望為其他熱點(diǎn)城市的樓市精準(zhǔn)微調(diào)提供了借鑒。(中新經(jīng)緯APP)

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