【金融界名家專欄】本文作者：趙偉，國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家

報告要點

(資料圖片僅供參考)

“見微知著”系列第49期：近期土地市場低位回升、民企拿地提升等積極信號增多，土地市場變化驅(qū)動何在、未來如何演繹？詳細(xì)梳理，供參考。

一、熱點思考：土地成交量價、地區(qū)分化，或約束總體土地成交的恢復(fù)彈性

近期土地市場有何新變化？土地成交結(jié)構(gòu)分化明顯，成交價格好于成交量、中高線核心城市好于中低線城市。

近期土地市場積極信號增多，但量價結(jié)構(gòu)分化明顯，成交溢價抬升、成交量進一步下探。今年主要城市民企拿地占比達(dá)30%、遠(yuǎn)超去年的16%，民企拿地意愿提升等透露土地市場積極信號；但從土地成交情況來看，量價分化明顯，土地成交價明顯提升、溢價率已由1月的4%提升至4月初的7%，但土地成交量仍低迷、3月成交建面較年初下降59%。

不同城市土拍市場亦明顯分化，中高線核心城市土拍較為活躍、土地溢價較高，而中低線城市持續(xù)低迷。3月一線、二線城市土地成交平均溢價率分別較年初提升5.7、1.8個百分點至5.7%、5%，三線城市回落0.5個百分點至3.3%；同時，截至4月初，一線城市土地成交占地面積同比增長64%、明顯高于二線、三線城市的16.8%、28.8%。

土地市場變化驅(qū)動是什么？土地成交階段性受供給側(cè)約束影響，但主要原因在于地產(chǎn)需求的地區(qū)分化。

當(dāng)前土地量價背離，部分受到供地新規(guī)帶來的供給側(cè)擾動。2022年底自然資源部優(yōu)化集中供地機制，要求取消全年工地次數(shù)限制、加強供地信息披露管理，受此影響，土地擬出讓時間段有所延長，使得一季度短期土地集中供應(yīng)量有所減少，3月土地供應(yīng)面積較去年同期回落8.5%，供地量的顯著減少拖累土地成交量走弱。

土地量價背離更關(guān)鍵的原因在于，不同能級地產(chǎn)銷售需求差異帶來的影響。各地地產(chǎn)銷售恢復(fù)分化，1-3月一線城市地產(chǎn)銷售占2019年同期比重明顯超二線、三線城市；供地新規(guī)下，各地土地供應(yīng)直接與地產(chǎn)需求掛鉤，銷售表現(xiàn)相對較弱的中低能級城市土地供應(yīng)亦較差；需求分化進一步影響房企拿地布局，今年土拍中，頭部房企成交地塊均位于一、二線城市；因此，中低能級城市成交量顯著回落、中高能級城市溢價抬升進一步導(dǎo)致當(dāng)前土地市場的“量跌價漲”。

土地市場未來或如何演繹？分化或仍將延續(xù)，占比較高的中低能級土地成交或約束總體土地成交的恢復(fù)彈性。

高能級城市地產(chǎn)銷售改善到房企拿地的經(jīng)驗規(guī)律依然有效，中低能級城市地產(chǎn)銷售較低迷、庫存去化周期長或壓制土地成交。中高能級城市地產(chǎn)需求韌性較強，地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)帶動土地成交積極性有所提升，3月一線城市商品房成交同比提升13個百分點、帶動土地成交提升19個百分點；相較之下，中低能級城市除需求偏弱、商品房庫存去化周期長等拖累外，還存在當(dāng)前已有土儲開發(fā)進度、拿地需求偏弱等問題，盡管三線城市商品房成交提升、但土地成交仍回落。

土地市場分化或仍將延續(xù)，占比較高的中低能級土地成交或約束總體土地成交恢復(fù)彈性。二線、三線城市土地成交面積占比分別達(dá)29%、68%，中低能級土地成交對總體影響大、成交相對低迷或約束總體恢復(fù)彈性，3月一線城市土地成交同比較年初顯著提升24個百分點，二線、三線城市僅提升3、3個百分點，對應(yīng)全國土地成交僅提升3.2個百分點。

二、高頻跟蹤：清明當(dāng)日旅游人次達(dá)2019年六成，清明影響地產(chǎn)銷售顯著回落、節(jié)后恢復(fù)仍待跟蹤

【清明消費出行表現(xiàn)】清明假期國內(nèi)旅游出行人次恢復(fù)至2019年同期六成、旅游收入恢復(fù)至四成，現(xiàn)場祭掃人數(shù)恢復(fù)至2021年同期的五成；受清明假期影響，跨區(qū)人口流動明顯回升，熱門城市執(zhí)行航班架次較2019年同期的平均恢復(fù)強度達(dá)94%、但低于2021年同期的107%；清明當(dāng)日電影票房恢復(fù)至2019年同期的七成。

【地產(chǎn)銷售】本周全國住房成交明顯回落，或部分受清明假期影響。本周30大中城市商品房成交較上周回落49%，一、二、三線城市分別較上周回落45%、37%、45%；全國代表性城市二手房成交面積較上周回落36%；本周房屋銷售全面回落或緣于清明假期影響，清明假期后一日，商品房成交有所改善、較清明假期當(dāng)日提升144%，后續(xù)修復(fù)仍待跟蹤。

風(fēng)險提示

疫情反復(fù)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計存在誤差或遺漏。

報告正文

一、熱點思考：土地市場“新”變化？

1、近期土地市場有何新變化？

近期土地市場積極信號增多，土地成交活躍度回升、民營房企拿地意愿顯著提升。3月土地成交市場邊際改善、土地成交總價有所好轉(zhuǎn)；同時，土地市場活躍度回升、民營房企拿地意愿明顯改善，截至3月下旬，主要城市民營房企拿地金額平均占比達(dá)30%、顯著高于2022年16%的占比水平；具體來看，2022年地產(chǎn)行業(yè)低迷下，以碧桂園為代表的頭部房企拿地投資明顯減少，今年重啟拿地，也釋放了土地市場的樂觀信號。

土地成交價款有所增加，更多緣于成交溢價的抬升，但成交量進一步下探。從土地成交量來看，當(dāng)前土地成交仍然低迷，3月全國300城土地成交總建面進一步回落、較年初下降59.3%、較去年同期下降69.2%；相較之下，土地成交的邊際好轉(zhuǎn)更多體現(xiàn)在成交溢價的抬升，3月成交樓板價較年初提升43.4%，截至4月初，100大中城市成交土地溢價率由1月的3.6%提升至7.2%、已達(dá)2021年8月同期水平。同時，2023年以來多地集中供地也出現(xiàn)“量跌價漲”的現(xiàn)象，比如：已完成2023年首輪土拍的代表性城市的供地數(shù)量較2022年首輪明顯下滑，但地價觸頂成交的地塊占比顯著提升，其中杭州高達(dá)62%。

同時，不同城市土拍市場明顯分化，中高線核心城市土拍較為活躍、土地溢價較高，而中低線城市持續(xù)低迷。地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前較為活躍的土地市場更多集中在核心城市，一方面中高能級城市土地溢價更高，3月100大中城市中一線、二線城市土地成交平均溢價率分別較年初提升5.7、1.8個百分點至5.7%、5%，三線城市回落0.5個百分點至3.3%；同時，在2023年以來代表城市的實際土拍中，一線、新一線代表城市土地成交平均溢價率達(dá)6.8%、遠(yuǎn)高于二線、三線代表城市的0.3%、0.4%。另一方面，中高能級城市土地成交量表現(xiàn)相對更好，截至4月初，一線城市土地成交占地面積同比增長64%、明顯高于二線、三線城市的16.8%、28.8%。

2、土地市場變化驅(qū)動是什么？

不同于過往土地量價同步變化，當(dāng)前土地量價背離，部分受到供地新規(guī)帶來的供給擾動。過往經(jīng)驗顯示，土地成交量價變動較為一致，2022年以來兩者明顯分化；去年土地市場低迷、城投托底拿地下，土地成交量明顯改善、同比由1月的-32%提升至12月的30%，但土地成交溢價延續(xù)低迷；今年土地市場進一步分化，土地成交量走弱、但成交溢價持續(xù)上行；當(dāng)前土地市場分化的部分原因在于供地新規(guī) [1] 出臺所帶來的土地供給側(cè)擾動，供地新規(guī)加強供地信息披露管理，給予市場主體更為充足的決策時間的同時，間接使得年初短期土地集中供應(yīng)量有所減少，今年3月，100大中城市土地供應(yīng)面積較去年同期回落8.5%，供地量的顯著減少拖累土地成交量走弱。

[1] 2022年底自然資源部優(yōu)化集中供地機制，出臺《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，通知取消全年供地次數(shù)限制、要求加強供地信息披露管理，其中“每次公開詳細(xì)清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月”等規(guī)定給予市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判。

土地量價背離更關(guān)鍵的原因在于，不同能級地產(chǎn)銷售需求差異帶來的影響。除供給擾動外，影響土地成交更為關(guān)鍵的邏輯是各地地產(chǎn)需求支撐強弱，當(dāng)前各地商品房成交恢復(fù)程度有所分化，1-3月，一線城市商品房銷售占2019年同期比重達(dá)124%、遠(yuǎn)超二線、三線城市的95%、73%，二線、三線城市銷售程度相較偏弱使得對應(yīng)地區(qū)土地成交仍低迷、影響整體成交量的表現(xiàn)，一線城市銷售相對較好使得土地成交價格仍有支撐。同時，供地新規(guī)下 [2] ，各地土地供應(yīng)直接與地區(qū)地產(chǎn)需求直接掛鉤，年初以來，地產(chǎn)銷售表現(xiàn)相對較弱的中低能級城市土地供應(yīng)亦較差，1-3月，一線城市土地供應(yīng)面積占2019年同期比重達(dá)141%、遠(yuǎn)超二線、三線城市的62%、86%，地產(chǎn)需求分化進一步導(dǎo)致當(dāng)前土地市場的“量跌價漲”。

[2]供地新規(guī)要求，各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應(yīng)的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考；因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住宅供地規(guī)模。

此外，現(xiàn)金流約束下房企戰(zhàn)略調(diào)整，更多集中在中高能級城市布局。前期地產(chǎn)低迷下，房企拿地能力、意愿明顯減弱，去年頭部房企拿地強度顯著回落、拿地金額占銷售金額的平均比重較2021年回落14.3個百分點；當(dāng)前地產(chǎn)總體銷售延續(xù)回暖仍存較大不確定性，使得房企拿地總量顯著提升仍存壓力。此外，不同城市地產(chǎn)需求分化下，房企拿地結(jié)構(gòu)進一步聚焦“換倉提質(zhì)”、加大中高能級城市拿地布局，截至3月下旬，頭部房企成交地塊全部位于中高能級城市，一線、二線城市拿地合計占比明顯高于2021、2022年的69%、88%。

3、土地市場未來如何演繹？

對高能級城市而言，地產(chǎn)銷售改善到房企拿地的經(jīng)驗規(guī)律依然有效，地產(chǎn)銷售相對較好或?qū)罄m(xù)土地市場形成進一步支撐。過往經(jīng)驗來看，商品房銷售好轉(zhuǎn)往往帶動土地成交改善，原因在于，地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)有助于房企資金面改善，而地產(chǎn)需求、房企資金好轉(zhuǎn)共同帶動房企拿地積極性提升。當(dāng)前不同城市地產(chǎn)需求分化、供地新規(guī)、房企加大一二線城市布局等因素影響下，中高能級城市地產(chǎn)銷售改善到房企拿地傳導(dǎo)的經(jīng)驗規(guī)律仍有效，3月一線城市商品房成交同比較1月提升13個百分點、對應(yīng)土地成交同比提升19個百分點；相較之下，中低能級城市銷售好轉(zhuǎn)對土地成交的拉動明顯減弱，3月三線城市商品房成交同比較1月提升18個百分點、而土地成交同比回落10個百分點。

而中低能級城市地產(chǎn)銷售相對低迷、庫存去化時間較長，或繼續(xù)對土地成交產(chǎn)生抑制。中低城市地產(chǎn)需求相較偏弱下，商品房庫存去化周期更長，截至2022年底，三線城市商品房庫存去化周期達(dá)23.8個月，顯著高于一線、二線城市的15.9、19.7個月；受此影響，中低能級城市當(dāng)前已有土地儲備的開工力度相對更弱、進一步拖累后續(xù)土地成交，去年年底至今年2月，房屋新開工表現(xiàn)較弱的地區(qū)普遍為相較欠發(fā)達(dá)地區(qū)、開工表現(xiàn)相對較好的地區(qū)普遍集中在相較發(fā)達(dá)地區(qū)。

總體來看，土地市場的分化或仍將延續(xù)，占比較高的中低能級土地成交或約束總體土地成交改善的彈性。從土地市場成交結(jié)構(gòu)來看，2022年一線、二線、三線城市土地成交面積占比分別達(dá)3.1%、29.2%、67.7%，相較之下，中低能級城市土地成交面積對總體土地成交的影響更大；因此，土地成交占比較高的中低能級土地成交相對低迷、或進一步約束總體土地成交恢復(fù)彈性，3月一線城市土地成交同比較年初提升23.9個百分點，二線、三線城市僅提升2.9、3.1個百分點、對應(yīng)全國土地成交提升3.2個百分點。

二、人流消費跟蹤：清明消費出行較2021年仍有差距，地產(chǎn)銷售顯著回落

今年清明假期國內(nèi)旅游出行人次恢復(fù)至2019年同期的六成、旅游收入恢復(fù)至四成，現(xiàn)場祭掃人數(shù)恢復(fù)至2021年同期的五成。清明假期，國內(nèi)旅游人次2376.6萬人次、達(dá)到去年同期水平的94.5%，但較2019年仍有差距、僅恢復(fù)至2019年同期的63.7%；實現(xiàn)旅游收入65.2億元、較去年同比增長4.2%、但仍僅為2019年同期的40.8%。清明當(dāng)天現(xiàn)場祭掃人數(shù)高于去年同期平均水平，較去年提升96.1%，較2021年同期差距較大、為2021年同期水平的50.8% 。

受清明假期影響，跨區(qū)人口流動明顯回升。本周（4月2日至4月8日），國際執(zhí)行航班架次持續(xù)提升、較上周增長8.9%、恢復(fù)至2019年同期的19%；清明假期當(dāng)日，旅游熱門城市執(zhí)行航班架次較2019年同期的平均恢復(fù)強度達(dá)94%、明顯高于2022年同期的26%、但低于2021年同期的107%；清明假期影響下，反映跨區(qū)人口流動的全國遷徙規(guī)模指數(shù)明顯回升、較上周提升9.6%，整體水平仍超過往同期、為去年同期的199.4%；分地區(qū)結(jié)構(gòu)看，廣州、北京、上海的人口遷入規(guī)模占比較高，分別為2.8%、2.3%、2.3%。

本周地鐵客流、市內(nèi)擁堵情況均小幅回落，但全國市內(nèi)人流仍整體維持高位。本周（4月2日至4月8日），城市地鐵客流量有所回落、較上周下降4.2%，但仍高于過往同期，為2022年同期水平的191%，其中上海、北京、廈門回落較為明顯，分別較上周下降14.9%、10.9%、8.3%；反映市內(nèi)人口流動力度的全國擁堵延時指數(shù)有所回落、較上周回落0.9%、但仍高于過往四年同期水平，分別為2019、2022年同期的102.4%、112.4%，其中?？?、廣州、深圳回落較為明顯，分別較上周下降17.4%、15.3%、10.7%。

清明假期電影院線票房恢復(fù)至2019年同期的七成，線下連鎖茶飲消費走弱、一線城市表現(xiàn)相對較好。清明當(dāng)天（4月5日），全國電影院線票房同比增長59%、遠(yuǎn)超去年同期、恢復(fù)至2019年同期水平的 69%，總出票次同比增長56%、恢復(fù)至 2019 年同期水平的66%，票價水平較2019年同期提升5%；國金數(shù)字未來Lab數(shù)據(jù)顯示，本周（4月2日至4月8日）全國代表茶飲品牌的一線城市周訂單指數(shù)較上周回升1%，新一線、二線、三線城市訂單指數(shù)較上周分別降低4.9%、12.5%、7.8%，或指向近期中高線城市相較中低線城市線下消費恢復(fù)情況更好。

各線城市餐飲恢復(fù)強度均延續(xù)恢復(fù)，城市外賣恢復(fù)強度延續(xù)提升。國金數(shù)字未來Lab數(shù)據(jù)顯示，上周（3月26日至4月1日），反映全國各線城市餐飲商家活躍數(shù)目的餐飲恢復(fù)強度繼續(xù)提升，其中一線、新一線、二線、三線城市分別較前周提升3.8%、4.5%、8.2%、7.2%。反映全國各城市活躍外賣騎手?jǐn)?shù)目的城市外賣恢復(fù)強度延續(xù)提升，一線、新一線、二線、三線城市分別較前周提升5.6%、23.6%、21%、26.1%。

清明假期影響下，全國住房成交明顯回落。本周（4月2日至4月8日），30大中城市商品房成交較上周回落49.2%，一、二、三線城市分別較上周回落45.1%、37.3%、45.4%；全國代表性城市二手房成交面積較上周回落35.7%，其中一線城市回落更明顯、較上周回落48.2%；本周住房市場成交的全面回落主要緣于清明假期影響，日度高頻數(shù)據(jù)顯示，清明假期后一日，商品房成交明顯改善、較清明假期當(dāng)日提升143.7%，后續(xù)修復(fù)仍待跟蹤。

三、人流消費跟蹤：全國市內(nèi)人流維持高位，線下消費場景延續(xù)修復(fù)

清明假期影響下，交通物流修復(fù)持續(xù)放緩，鐵路貨運回落明顯，整車貨運延續(xù)回落、但高于去年同期。上周（3月27日至4月2日），鐵路貨運量較前周回落2.4%、高速公路貨車通行量較前周小幅回升0.2%，貨車通行量持續(xù)高于春節(jié)前水平；郵政快遞業(yè)務(wù)量延續(xù)回落，快遞攬收量恢復(fù)強度較前周下降3.6個百分點至206.3%、快遞投遞量恢復(fù)強度較上周下降3.1個百分點至204.9%。上周，全國整車貨運流量指數(shù)延續(xù)回落、較前周下降2%，但仍高于去年同期水平、為去年同期的122.9%；分地區(qū)來看，寧夏、北京、新疆回落更加明顯，分別較前周回落9.5%、5.2%、5%。

鋼材需求恢復(fù)放緩，對應(yīng)鋼材價格持續(xù)下降、鋼廠盈利能力減弱。本周（4月2日至4月8日），全國鋼材表觀消費量修復(fù)放緩，較上周回落3.2%，較2022年同期下降5.3%；生產(chǎn)情況延續(xù)改善，全國高爐開工率較上周回升0.4個百分點至84.3%、持續(xù)高于近四年同期水平，為2019年同期的102.2%；鋼材需求恢復(fù)放緩，價格延續(xù)下行，較上周降低1.5%，為去年同期的82.9%，國內(nèi)鋼廠盈利能力削弱、盈利率較上周降低4.3%至54.6%，較去年同期差距增大、為去年同期水平的72.8%。

水泥產(chǎn)需修復(fù)持續(xù)放緩，水泥庫存延續(xù)回升、價格回落。本周（4月2日至4月8日），全國水泥開工率有所回落、較上周下降4個百分點至50.9%、較去年同期下降0.1%，水泥需求持續(xù)低迷，全國水泥出貨率較上周回落6.3個百分點至54.4%、已明顯低于去年同期、為去年同期的87.3%；伴隨產(chǎn)需修復(fù)放緩，水泥庫存延續(xù)回升，較上周提高2.7%、已超去年同期、為去年同期水平的102%，同時，全國水泥價格小幅回落，較上周下降0.6%。

玻璃需求恢復(fù)放緩、玻璃生產(chǎn)水平整體偏低，玻璃庫存持續(xù)回落，瀝青開工延續(xù)回升，或指向基建落地進一步恢復(fù)。本周（4月2日至4月8日），玻璃表觀需求較上周回落10.9%，但整體高于去年同期水平、較去年同期提高14.3%，玻璃周產(chǎn)量回升0.4%，但較去年同期降低5.7%、整體水平偏低，對應(yīng)玻璃庫存持續(xù)去化、較上周回落1.7%，分別為2019年、2022年同期水平的101.1%、82.5%。本周，瀝青開工率延續(xù)明顯、較上周提升1.8%至44.6%，與過往同期差距持續(xù)縮小，分別為2019年、2021年同期水平的106.1%、96.8%，或指向基建落地情況持續(xù)改善。

紡織相關(guān)中游開工持續(xù)修復(fù)，汽車相關(guān)開工維持高位。本周（4月2日至4月8日），國內(nèi)PTA開工率較上周提升0.7個百分點至79.7%，超過去年同期的69.5%，滌綸長絲開工率較上周提升1.4個百分點至82.2%，已超去年同期的74.1%，或指向紡織相關(guān)中游工業(yè)生產(chǎn)情況持續(xù)改善。本周，汽車半鋼胎開工率較上周提高1%至74.1%，仍超過往四年同期，較2019年同期提升2.1%，汽車全鋼胎開工率較上周提高3.4%至68.9%，與2019年同期水平差距縮小、達(dá)到2019年同期的92%。

近期出口集裝箱運價指數(shù)下行幅度放緩、東南亞航線運價指數(shù)回升，或指向出口進入筑底階段。本周（4月2日至4月8日），中國出口集裝箱運價指數(shù) CCFI較上周小幅下降0.6%，但降幅收窄，低于上周降幅 1.9%: 分航線看，歐洲航線回落 1.1%，但日本航線、東南亞航線分別回升 4.4%、2.6%，帶動運價指數(shù)隆幅收窄。3 月，東南亞航線運價指數(shù)回落較1月、2月有所放緩，環(huán)比差值分別為 2.3%、1.2%，歐洲航向、美西航線運價指數(shù)企穩(wěn)。

經(jīng)過研究，我們發(fā)現(xiàn)：

（1）近期土地市場積極信號增多，但量價結(jié)構(gòu)分化明顯，成交溢價抬升、成交量進一步下探。不同城市土拍市場亦明顯分化，中高線核心城市土拍較為活躍、土地溢價較高，而中低線城市持續(xù)低迷。

（2）當(dāng)前土地量價背離，部分受到供地新規(guī)帶來的供給側(cè)擾動。土地量價背離更關(guān)鍵的原因在于，不同能級地產(chǎn)銷售需求差異帶來的影響。

（3）高能級城市地產(chǎn)銷售改善到房企拿地的經(jīng)驗規(guī)律依然有效，中低能級城市地產(chǎn)銷售較低迷、庫存去化周期長或壓制土地成交。土地市場分化或仍將延續(xù)，占比較高的中低能級土地成交或約束總體土地成交恢復(fù)彈性。

風(fēng)險提示

1. 疫情反復(fù)。疫情演繹仍存在不確定性，仍需緊密跟蹤各地疫情演變及對疫情防控和經(jīng)濟的 潛在擾動。

2. 數(shù)據(jù)統(tǒng)計誤差或遺漏。一些數(shù)據(jù)指標(biāo)，可能存在統(tǒng)計或者處理方法上的誤差和偏誤；部分?jǐn)?shù)據(jù)結(jié) 果也可能受到樣本范圍、統(tǒng)計口徑等影響。

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