中新經(jīng)緯4月7日電 2022年，房地產(chǎn)業(yè)的底色是焦灼。

正如新城控股(601155.SH)在2022年年報中所坦承的——大環(huán)境“風雨交加”，房企“危機頻發(fā)，規(guī)模房企進入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，業(yè)務持續(xù)縮量”。

(相關(guān)資料圖)

這種形勢下，銷售回落是可預判的。呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售金額為13.3萬億元，同比下降26.7%，重回2017年水平；銷售面積為13.6億平方米，同比下降24.3%，銷售金額和面積同比增速較2021年分別下降31.5和26.2個百分點。近八年來，全國商品房銷售金額和面積首次出現(xiàn)下滑。

投射到業(yè)內(nèi)企業(yè)的表現(xiàn)上，“虧損”“下降”等詞在它們的年度詞條中高頻出現(xiàn)，大部分標桿房企的銷售業(yè)績低于上年同期水平，平均跌幅在20%-30%。此時，正增長盈利底線失守，行業(yè)下行周期如何穿過，幾乎是這類房地產(chǎn)企業(yè)不可調(diào)和，且必經(jīng)的陣痛。

也許正是如此，“韌性”一詞在2022年被各企業(yè)在各種場合頻繁提及。韌者篤行，韌則行遠。這句諺語體現(xiàn)的精神與新城控股一直信奉的“駱駝精神”不謀而合。財報發(fā)布后的業(yè)績交流會上，新城控股董事長王曉松表示：“我相信風再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方”。

行業(yè)筑底時，韌性可以成為企業(yè)穿越周期的底氣。

3月31日，新城控股發(fā)布2022年年度報告。報告顯示，公司全年合同銷售金額達到1160.49億元，合同銷售面積約為1191.52萬平方米；實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。此外，公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%；截至報告期末，公司總資產(chǎn)達4579.07億元。

在財務數(shù)字無法言盡的地方，新城也在思考，近幾年行業(yè)的周期沉浮，帶來了什么樣的教訓與啟示？面向未來，當新周期來臨時，該以什么樣的姿態(tài)探索新的增長空間？又該如何探索？

以長期的確定性平滑周期里的不確定性

中國社會科學院經(jīng)濟研究所教授劉煜輝在做中國經(jīng)濟形勢分析與展望時提出了一個觀點——唯有確定性可以穿越波動。他這里的“確定性”指業(yè)績兌現(xiàn)的確定性和增長的確定性。

將這個觀點引入房地產(chǎn)業(yè)，可以引申為，以長期的確定性來對抗短期恐慌，平滑周期里的不確定性。

對新城控股來說，其“確定性”的表現(xiàn)之一便在于對“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動運作模式的堅定執(zhí)行。新城以住宅開發(fā)為主，同時選取優(yōu)質(zhì)地塊進行商業(yè)綜合體的開發(fā)運營。主要從兩方面發(fā)力，一方面是沉下心來持續(xù)提升品質(zhì)、優(yōu)化服務，做到產(chǎn)品品質(zhì)與服務品質(zhì)同步提升；另一方面是不斷優(yōu)化商業(yè)的全周期能力，做好應對新格局的能力儲備。

2012年，常州武進吾悅廣場、常州吾悅國際廣場相繼亮相，標志著新城控股開啟了商業(yè)模塊的探索之路。從新城方面看來，先期布局商業(yè)地產(chǎn)，即是選擇了需要投入大量精力、兼顧增長性與盈利能力的商業(yè)模式。

如今在開發(fā)業(yè)務將觸“天花板”的當下，再回頭看新城的這個選擇，不得不認可它的前瞻眼光。

時間也最終驗證了先期投入的必要性：根據(jù)年報，2022年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。

百億營收背后，新城控股布局多年的商業(yè)版圖浮現(xiàn)。截至3月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到198座，進駐全國141個城市。新城在規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢，成為其他公司難以輕易逾越的護城河。

同步提升的產(chǎn)品與服務品質(zhì)帶來高盈利，財報披露，2022年物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業(yè)出租及管理毛利率達72.60%。

這一數(shù)據(jù)顯示出新城雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略的優(yōu)勢。在新城管理層看來，“相比于聚焦商業(yè)運營的公司，公司的開發(fā)業(yè)務在充分競爭市場中不斷成長，具有較高的項目操盤與資金回籠能力，是公司區(qū)域深耕的壓艙石；而相比于純住宅開發(fā)的公司，公司在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模化開發(fā)與運營方面具有一定優(yōu)勢，能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流助力于公司穿越周期?！?/p>

吾悅廣場的“能量”

在“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動2.0戰(zhàn)略的指引下，吾悅廣場一直在為新城控股爭取更多的底氣以應對周期的波動。

有智庫分析認為，2022年新城控股商業(yè)運營業(yè)務在收入和占比方面實現(xiàn)了“雙增長”，主要就是因為新城吾悅廣場數(shù)量增加以及商業(yè)運營實力的不斷提升。如上文所述，已經(jīng)形成規(guī)模化的吾悅廣場對公司收入規(guī)模的貢獻逐步加大。

進一步拓展，吾悅廣場更聚合的能量釋放效果在利潤方面顯現(xiàn)。需要重提財報里一個亮眼的數(shù)據(jù)——即72.6%，新城控股出租管理業(yè)務的毛利率。專業(yè)人士認為，這個高比例的毛利率為公司的整體毛利率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)、凈利潤等核心指標提供支撐。比如，報告期內(nèi)新城控股的凈利潤現(xiàn)金含量平均達到294.91%，處于行業(yè)前列。

財報披露，2022年，居民消費和眾多品牌商戶開新店意愿均受到較大影響，吾悅廣場也承受了較大的經(jīng)營壓力。然而，這種壓力卻引導新城控股走上了不斷尋找商業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的模式和路徑的發(fā)展方向。

據(jù)悉，基于對當下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，2023年新城商業(yè)啟動深度運營戰(zhàn)略模式升級。

該模式以用戶思維為根本，通過數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場服務能力和經(jīng)營坪效，實現(xiàn)吾悅廣場更大價值。與傳統(tǒng)運營思路相比，深度運營致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經(jīng)營思維、從客流營造到用戶服務的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關(guān)系。

新城控股相信，隨著深度運營這種具有更高效率的購物中心運營模式落地，新城商業(yè)的運營競爭力或?qū)⑦M一步提升。

還值得指出的是，除了自身營收為公司貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流，高質(zhì)量商業(yè)運營優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)還能為企業(yè)穿越周期再添一部分籌碼。比如，持有大量吾悅廣場的新城能夠通過經(jīng)營性物業(yè)貸獲取融資性現(xiàn)金流。

管理層介紹，2022年有22座吾悅廣場落地經(jīng)營性物業(yè)貸，替換金額約64億元，為融資性現(xiàn)金流提供了重要補充；且還有近50座廣場沒有融資，可以形成融資增量。

高質(zhì)量安全觀

當高質(zhì)量發(fā)展指標取代高速增長指標，意味著經(jīng)濟發(fā)展的底層邏輯已經(jīng)悄然改變。因此，現(xiàn)在看房企的業(yè)績時，更應該考慮的是質(zhì)量高不高，而不是只關(guān)注單純的指標增長。

“高質(zhì)量”在財務領域的表現(xiàn)形式為安全、自律。

行業(yè)深度調(diào)整期內(nèi)，財務安全是最后的底線。只有守住安全，才有可能在新周期來臨時保持穩(wěn)步發(fā)展。

為此，新城控股一方面穩(wěn)現(xiàn)金，一方面降負債。

財報顯示，截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。

債務方面，新城控股繼續(xù)壓降有息負債，進一步優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位；合聯(lián)營權(quán)益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。此外，2022年，公司還償還了127.91億元境內(nèi)外公開市場債券。

安全的財務，為新城控股在行業(yè)周期的更迭中，帶來了融資端的優(yōu)勢。

將時間撥回2022年5月，新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)；次月，境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，也是彼時房企首筆無增信措施的美元債。

之后在9月和12月，公司在中債增全額擔保支持下，分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發(fā)債最低利率水平。公司150億元中票注冊額度也在年底正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持。

時間來到今年3月，新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質(zhì)量。

隨著政策回暖，房地產(chǎn)業(yè)的這輪風波應當已經(jīng)接近尾聲，此時正臨近新周期的開端?？梢灶A見，這一輪大浪淘沙后，行業(yè)將進入一個新的分水嶺。而新城控股恰巧在今年迎來了三十“而立”，也許正因如此，輕裝上陣的它在今年會如何探索新空間才更有看頭。(中新經(jīng)緯APP)

【編輯：郭晉嘉】

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