獨立觀點，靜觀西安樓市。

板塊分析，避免霧里看花。

品控“失控”的碧桂園！西安碧桂園云頂、云墅兩盤“雙響”齊開，能買嗎？

(資料圖)

西安航天基地的碧桂園云頂和高新CID的碧桂園云墅項目再次加推，受到了不少人的關注。

不過到底能不能買的問題，卻也同樣在所有購房者的腦海中久久縈繞，所以想著就用一篇文章來試著解答下，以供大家參考。

對于碧桂園一提起來首先讓人想到的就是“債務”和“品控”，這兩個問題在之前關于碧桂園的文章中也多有提到。

【1】斷臂求生，戰(zhàn)略之危

最近，碧桂園2022年的全年財報發(fā)布，全年營收4303.71億元，同比下降17.72%；但碧桂園歸母公司凈利潤同比卻下滑122.58%，虧損60.52億元，這也是碧桂園上市16年來首次虧損。

截目2022年末，碧桂園凈負債率下降至40%，剔除預收賬款資產負債率下降至69.4%，現金短債比為1.6倍，可以看到碧桂園的“降債行動”已取一定得成效。

這應該也是碧桂園雖然外界傳言風風雨雨，但仍被評為“優(yōu)質房企”的一個原因，當然這背后付出的可謂是“血淋淋”的代價，為了縮減成本僅在2022年裁員達30000多人，裁減比例30.56%。

碧桂園有“三四線開發(fā)之王”的稱號。截止2022年12月31日碧桂園在三、四線城市的土地儲備仍舊高達61%，其三、四線城市合同銷售額長期占比在60%以上；而三四線城市是“涼”的最早的區(qū)域。

2023年碧桂園“換帥”二代楊惠妍接手，公司高層表示“將重啟拿地，將系統(tǒng)性調節(jié)土儲結構，計劃用3-5年的時間將公司“一二線”和“三四線”的貨值比例提升到50%對50%?！?/p>

對于碧桂園，一方面堅持到了金融層面融資渠道的拓寬，降負債、保信用讓其獲得了銀行授信、發(fā)融資票據、配售新股的機會；但另一方面，樓市的現狀是否能支撐其完成戰(zhàn)略轉型還有待觀察。

當然更不希望再出現像2022年11月份突然停工的事件。

【2】產品“失控”，品牌之危

提起碧桂園的產品，真的是讓人非常失望的一件事情！

失望的原因并不是產品的設計不好，產品的品質時?！胺棚w自我”，關于房屋的交付質量表現處于“失控”狀態(tài)，“品控”能力堪憂。

這種表現并不是某一個項目，而是具有普遍性；根據《艾普思輿情大數據》2022年房地產投訴量前五位為碧桂園、綠地、融創(chuàng)、萬科、龍湖；其中碧桂園的質量問題投訴占比39%，服務投訴占比41%；在《黑貓投訴》碧桂園的投訴量多達1695條。

在西安碧桂園鳳凰城、碧桂園瓏悅、碧桂園閱江府、碧桂園文景府、碧桂園國湖等項目出現過滲水、漏水、墻面裂痕甚至出現象樓體沉降、墻體裂縫相當嚴重、存在重大安全隱患的現象。

而對出現的問題，根據業(yè)主投訴信息內容碧桂園的服務反應效率往往差強人意，推諉拖延、扯皮撩胯，最后問題往往難以得到根本性解決。

以上兩點也是不給大家推薦碧桂園項目最大的原因，在此也希望碧桂園能夠把產品質量真正地抓起來，重塑品牌口碑，這也是未來日趨激烈的房企競爭中的關鍵是所在。

【3】云頂&云墅，利弊權衡

航天基地的碧桂園云頂3期16號樓，總高26層148套房源，精裝均價20488.06元/㎡。

高新CDI的碧桂園高新云墅2期8、11、12號樓26層的高層，總共312套房源，精裝均價23846.5元/㎡。

不難看出兩個項目在各自板塊都有一定的價格優(yōu)勢。

碧桂園云頂三期地塊的最后一棟樓，雖然在內側位置，但仍距神舟四路和航天大道較近，噪音問題還需要考慮。

南側的330千伏超高壓線路、樓體東側帶有多層商業(yè)裙樓，北側為項目東出入口，都是需要去關注的問題。

項目臨近地鐵4號線航天大道站點，有航天城第六小學和航天城第三初級中學的教育資源。

高新CID的碧桂園云墅二期項目，在位置上與一期已經是完全兩個區(qū)域了，直線距離相差1.8公里左右，在這件事上千萬不敢犯迷糊。

二期位于未來之瞳項目西側，區(qū)域前景“逼格”拉滿；目前的不足之處就是教育資源，附近的幾塊教育用地還都處于規(guī)劃中；在交通方面不如一期項目便利，距離地鐵6號線站點國際醫(yī)學院要有近2公里的距離。

此次開盤戶型有94㎡兩室、121㎡三室、141㎡四室三種，偏向于剛需、剛改類型，所以需要提醒的還是教育配套的不確定性。

另外學籍問題也是老生常談了！航天基地和高新三期行政都屬于長安區(qū)管轄，不能報考城六區(qū)高中的學籍問題一直讓購房者如鯁在喉，只能期待后續(xù)能夠迎來大尺度調整。

每個人的購房需求不同，側重點也不同，各自心里有數，但愿大家能夠買到好房。

關鍵詞：