編者按：在傳統(tǒng)的交易觀念里，“一手交錢，一手交貨”是再正常不過的。但涉及到二手房的買賣，卻往往存在著賣方尚未還清購房貸款的問題。除了通過第三方“贖樓”，是否能有一種更加高效、安全且低成本的方式？

近日，自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，提出以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過戶”。此前已經(jīng)在多地積累了豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的“帶押過戶”創(chuàng)新舉措，有望在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)常態(tài)化開展。那么，什么是“帶押過戶”？哪些地方的房產(chǎn)可以“帶押過戶”？

一、什么是“帶押過戶”？

(資料圖)

“帶押過戶”是對于上市交易、存在抵押的房產(chǎn)，無需提前還清貸款、無需墊付資金以解除抵押，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。

在傳統(tǒng)的二手房交易過程中，若二手房貸款尚未結(jié)清，需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖樓”，通過“贖樓”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進(jìn)而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。若交易方“贖樓”資金不夠，還需借助于“過橋墊資服務(wù)”。在紅網(wǎng)“問政湖南”“百姓呼聲”平臺(tái)，有市民呼吁推廣“帶押過戶”，進(jìn)而減免“過橋費(fèi)”的聲音。

不僅有“過橋費(fèi)”，在前期金融315的報(bào)道中，紅網(wǎng)還關(guān)注到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)關(guān)聯(lián)公司捆綁收取數(shù)千元貸額額度費(fèi)的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象無疑推高了二手房交易的成本。

二、目前，哪些地方的房產(chǎn)可以“帶押過戶”？長沙的房產(chǎn)可以嗎？

目前全國有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了“帶押過戶”。

其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等地已經(jīng)全面開展。各地在實(shí)踐探索中，主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等“帶押過戶”模式。

此前，針對長沙市民關(guān)注“帶押過戶”政策，2月8日，長沙市住建局在紅網(wǎng)《問政湖南》平臺(tái)回復(fù)網(wǎng)友稱，“目前長沙相關(guān)部門正在組織研究‘帶押過戶’政策，政策制定實(shí)施情況會(huì)向社會(huì)公開?！?/p>

事實(shí)上，長沙已有銀行試水二手房“帶押過戶”。湖南建行通過辦理“存房轉(zhuǎn)貸通”業(yè)務(wù)，幫助市民完成了二手房交易。不過，在上述成功案例中，二手房交易雙方均是在同一銀行辦理房貸業(yè)務(wù)。

三、“帶押過戶”有哪些優(yōu)勢？

1、可以縮短交易周期。“帶押過戶”有望大幅縮短交易時(shí)間，有利于有置換改善需求的人盡快收回資金。

2、可以節(jié)省“過橋資金”成本。對于原來需要借錢墊款償還房貸的人來說，“帶押過戶”可以節(jié)省一大筆“過橋資金”成本，也降低了市場上“過橋資金”這個(gè)灰色地帶可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3、能夠盤活二手房市場。政策有助于加快換房需求入市，對提升新房交易量有所助力，會(huì)促進(jìn)新市民購買二手房及在該城市扎根落戶，可進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

四、對買賣雙方來說，“帶押過戶”有潛在風(fēng)險(xiǎn)嗎？

“帶押過戶”是一種房地產(chǎn)交易模式的創(chuàng)新，而新機(jī)制往往帶來新情況和新問題。在享受“帶押過戶”帶來的便捷與高效的同時(shí)，買賣雙方仍需警惕哪些新的潛在風(fēng)險(xiǎn)？

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，對買方而言，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于交易期間房屋被查封。

交易過程賣方抵押解除前，若賣方出現(xiàn)無法償還到期債務(wù)的情況，銀行有權(quán)要求查封、拍賣、變賣房屋，這將對買方造成不利影響。此時(shí)，買方的購房款可通過公證處提存專用賬戶原路返還，但是解除買賣合同較復(fù)雜，需耗費(fèi)大量時(shí)間。

對賣方而言，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于提前償還貸款的可能性。

交易過程中賣方抵押解除前，若房屋出現(xiàn)重大且不可挽回的價(jià)值損失，觸發(fā)銀行提前還款的情形，賣方貸款將加速到期，從而導(dǎo)致其承受較大的還貸壓力。

而據(jù)中國網(wǎng)報(bào)道，二手房“帶押過戶”模式下，買賣雙方還需警惕這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)：

一個(gè)方面是，“實(shí)施帶押過戶后，雖然購房人成了新房主，但是剛開始老抵押并未注銷，房屋依舊是老抵押的抵押物。購房人接著用房屋辦理按揭貸款，在房屋上設(shè)定新的抵押，用新抵押來的貸款優(yōu)先償還之前老抵押所對應(yīng)的債權(quán)。相關(guān)債務(wù)還清后，原房主的老抵押也就注銷了，而之前的抵押權(quán)人銀行也實(shí)現(xiàn)了債權(quán)。購房人作為新房主，開始償還新抵押所對應(yīng)的按揭貸款。”

在這一過程中，“帶押過戶”需要賣方、買方、不動(dòng)產(chǎn)登記部門和銀行這四方主體密切配合、無縫銜接，任何一個(gè)主體都必須及時(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。對于購房人而言，雖然可以實(shí)現(xiàn)過戶，但是可能在一定期限內(nèi)，自己所購買的房子還處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，對之前賣方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。如果沒有順利實(shí)現(xiàn)解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會(huì)處于一種‘不安全’狀態(tài)，并沒有取得“完整意義”上的所有權(quán)。

另一個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是，“帶押過戶”如果是跨銀行操作，難度會(huì)更高。老抵押和新抵押如果是同一個(gè)銀行，相對好操作，如果不是同一個(gè)銀行就相對比較麻煩。沒有老抵押銀行的同意，是無法實(shí)現(xiàn)帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時(shí)償還或提存，都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制。

需要特別強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，購房者務(wù)必注意核實(shí)擬購買的房屋“是否可以”帶押過戶。因?yàn)楦鶕?jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，雖然抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但是“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定?！?/p>

即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產(chǎn)都可以實(shí)現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押的時(shí)候，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則約定優(yōu)先。

（本文內(nèi)容綜合來源于中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)網(wǎng)站、中國新聞網(wǎng)、中國網(wǎng)）

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