集中供地正轉(zhuǎn)向常態(tài)化。

10月以來(lái),多地完成了第三輪集中土拍轉(zhuǎn)而進(jìn)入第四輪集中供地,截至目前北京、深圳、南京、杭州等地已完成第四批次集中供地,上海第四輪集中土拍也將于12月9日開(kāi)拍。

(資料圖片僅供參考)

隨著集中供地制度靈活化,不少城市第五輪集中供地也來(lái)了。

10月28日,無(wú)錫成為率先推出第五批次地塊出讓計(jì)劃的城市,至11月,又有部分城市推出第五批集中供地出讓,比如蘇州、南京、武漢等城市,北京第五輪集中供地也被提上日程。

“小步快跑”式集中供地并未調(diào)動(dòng)房企拿地積極性。11月房企投資力度降至谷底,房企融資方面的利好短期內(nèi)在投資端尚未體現(xiàn),50強(qiáng)單月拿地金額創(chuàng)三年以來(lái)新低,即便是央國(guó)企拿地腳步也有所放緩。

12月5日,蘇州五批次集中供地正式競(jìng)價(jià)出讓,10宗地全部成交,其中有2宗地塊觸頂搖號(hào),總成交金額132億元。

同日,徐州第五輪集中土拍落幕,28宗地塊共成交26宗。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已有至少7城已經(jīng)發(fā)布或完成了第五批次集中供地,比如北京、南京、武漢、無(wú)錫和長(zhǎng)沙等城市。

11月30日,長(zhǎng)沙正式開(kāi)啟2022年第五批次集中供地,此前在今年9月,長(zhǎng)沙便提出調(diào)整土地推介方式,即“今后不再按年度批次推介土地,更改為年度常態(tài)化更新?！?/p>

武漢集中供地更是“三變六”,土地出讓更加常態(tài)化。9月21日,武漢自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知稱(chēng),將在9月、10月、11月繼續(xù)安排3個(gè)批次(第四、五、六批次)的集中供地,成為首個(gè)要完成第六批集中供地的城市。11月18日,武漢開(kāi)啟第五批次集中供地,共推出19宗地塊。武漢市土地交易中心稱(chēng),后續(xù)將適時(shí)發(fā)布本年度第六批次集中供地公告。

剛剛完成第五輪集中土拍的徐州,也早早上線(xiàn)第六批次集中供地地塊。

從已完成第四輪和第五輪集中土拍的城市來(lái)看,城市分化、國(guó)企“托底”的特征仍然沒(méi)有明顯改善。北京和杭州土拍熱度提升,地塊無(wú)一流拍,整體溢價(jià)率分別提升3和4個(gè)百分點(diǎn)至10%和8%。

無(wú)錫第五輪集中供地則稍顯冷清,城投公司拿地比例超過(guò)80%。

在“少量多次”供地節(jié)奏之下,土地市場(chǎng)熱度持續(xù)低迷。

雖然近期關(guān)于房企發(fā)債、融資利好不斷,但房企的投資意愿持續(xù)保持在低位。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,11月TOP50房企有接近9成沒(méi)有拿地,而2022年前11月來(lái)看,投資“暫停”的房企依然超過(guò)30家,單月銷(xiāo)售50強(qiáng)房企拿地金額不足200億元,同環(huán)比分別下降53%和68%,創(chuàng)下近三年新低,對(duì)比2021年以來(lái)投資金額高點(diǎn)時(shí)下降了97%。

這意味著,房企拿地意愿、參拍積極性仍在谷底。

集中供地節(jié)奏變化,頻次雖然在增加,但是供應(yīng)體量卻有所減小。

目前房企投資基本集中在22城和長(zhǎng)三角區(qū)域,在“少量多次”的供地節(jié)奏影響下,多城土拍較為清冷,單月只有9個(gè)城市集中供地,僅成交92宗地塊,疊加民企資金壓力尚未得到實(shí)質(zhì)性緩解,他們?cè)谕恋厥袌?chǎng)依然處于“隱身”狀態(tài),比如碧桂園,已經(jīng)連續(xù)兩月沒(méi)有新增土地入賬。即便是前三輪積極拿地的央國(guó)企,拿地節(jié)奏也大幅放緩,從華潤(rùn)和招商11月拿地金額也可以看出,單月不足30億元。

從拿地銷(xiāo)售比也可以看出,臨近年底,房企投資意愿并不高,11月末百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比只有0.18。隨著房企資金壓力得到緩解,后續(xù)投資預(yù)期將有待恢復(fù)。

2022年集中供地已接近尾聲,自2021年年初實(shí)施集中供地以來(lái),供地政策發(fā)生了多輪變化和調(diào)整。

實(shí)際上,過(guò)去兩年集中供地的嘗試中,也經(jīng)歷了土拍規(guī)則不斷放寬和調(diào)整,臨近年底,土地市場(chǎng)寬松政策已基本“見(jiàn)底”,也就是說(shuō)進(jìn)一步放寬的難度較大。在這一過(guò)程中,有不少資金實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)央企和少部分民企擇機(jī)逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng),獲取一定優(yōu)質(zhì)地塊,這也為這些房企進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)份額提供了機(jī)會(huì)。

三季度以來(lái),集中供地節(jié)奏轉(zhuǎn)向,目前越來(lái)越多城市今年明確進(jìn)行第五批次甚至第六批次集中供地,但從后幾輪整體供應(yīng)量來(lái)看,明顯不如前三輪集中供地,只有少部分城市后幾輪集中供地能有亮點(diǎn),尤其是一線(xiàn)城市在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下,熱度還將居高不下,比如北京第四輪集中供地。

11月以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)在信貸、發(fā)債、融資等方面利好頻傳,尤其11月末證監(jiān)會(huì)的“第三支箭”發(fā)布,給房企在資本市場(chǎng)上運(yùn)作帶來(lái)了更大可能性,對(duì)市場(chǎng)的作用也更像一劑強(qiáng)心針。但這“三支箭”對(duì)于房企目前更大的作用在于恢復(fù)現(xiàn)金流的穩(wěn)定、恢復(fù)經(jīng)營(yíng)、恢復(fù)預(yù)期、保交流、保交付等方面,并不會(huì)直接體現(xiàn)在投資上,因此短期內(nèi)對(duì)恢復(fù)土地市場(chǎng)熱度效果不會(huì)太顯著。

對(duì)于大部分二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),在“少量多次”的節(jié)奏之下,土地市場(chǎng)還將平淡收尾。

集中供地節(jié)奏生變,從三輪到五輪乃至第六輪,各地土地供應(yīng)意愿有所增強(qiáng),但房企投資意愿仍在谷底。

即便是“少量多次”供地,供地規(guī)模有所增加,但短期房企投資弱勢(shì)的態(tài)勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)。城市之間市場(chǎng)分化將愈發(fā)顯著,一線(xiàn)城市和少部分核心城市在市場(chǎng)信心帶動(dòng)下熱度有望回升,而二線(xiàn)城市和大部分三四線(xiàn)城市預(yù)計(jì)還將較長(zhǎng)時(shí)間地處于低溫狀態(tài)。

關(guān)鍵詞： 集中供地