近幾年，“房住不炒”的主基調(diào)下，炒房客退場(chǎng)，房子開(kāi)始更多為真正的居住者服務(wù)。人們的購(gòu)房理念也發(fā)生了重要的轉(zhuǎn)變，不再只局限于地段和配套，更多開(kāi)始追求品質(zhì)。近日，多家媒體報(bào)道稱，全國(guó)多個(gè)一線城市套總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上的高端住宅熱度持續(xù)飆升，而記者在調(diào)查中也了解到，作為新一線城市的青島，套總價(jià)在500萬(wàn)元以上的高端住宅銷量持續(xù)走高。究其背后的原因，更多是因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)于“品質(zhì)居住”的更高需求。也正因此，房企在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的時(shí)候，越來(lái)越多地專注購(gòu)房者的體驗(yàn)感。

(資料圖)

業(yè)內(nèi)：優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)抗通脹性高置業(yè)者熱衷以量換質(zhì)

為什么如今高端住宅市場(chǎng)有如此高的熱度？

青島房產(chǎn)網(wǎng)紅天團(tuán)特邀專家張斌認(rèn)為，主要是受制于目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，有一定資金實(shí)力的人群，更著眼于固定資產(chǎn)的投資，而優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)便排在前列。相較于其他類型的投資，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的抗通脹性更高?！爱?dāng)然，還有個(gè)重要的原因是，以前500萬(wàn)元在青島能買(mǎi)套前海的豪宅，近幾年，前海幾乎沒(méi)有新樓盤(pán)，高端產(chǎn)品開(kāi)始‘內(nèi)陸化’，同樣的房?jī)r(jià)只能買(mǎi)到主城區(qū)偏‘內(nèi)陸’地帶的產(chǎn)品。這一定程度上說(shuō)明，高端住宅的門(mén)檻正在降低，也正因此，不少改善級(jí)的人群，也能購(gòu)買(mǎi)到稱心如意的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。”張斌說(shuō)。

青島房產(chǎn)網(wǎng)紅天團(tuán)特邀專家、卓易數(shù)據(jù)高級(jí)市場(chǎng)分析師王玟琳認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開(kāi)征的預(yù)期下，很多人會(huì)產(chǎn)生“以數(shù)量換質(zhì)量”的想法。“他們傾向于把多套普通房子，置換成少數(shù)資產(chǎn)屬性強(qiáng)的高端住宅，這在一定程度上也推動(dòng)了高端住宅成交量的上漲。同時(shí)，隨著二孩、三孩的到來(lái)，人們的居住需求也不得不變，三居室、四居室產(chǎn)品更受青睞?！蓖蹒淞照f(shuō)。

現(xiàn)象：一線城市千萬(wàn)級(jí)以上高端住宅銷量飆升

回顧今年上半年的樓市行情，全國(guó)各地市場(chǎng)情緒偏低，剛需產(chǎn)品降價(jià)打折，利好政策頻出。然而，高端住宅市場(chǎng)卻格外火熱，尤其是北京、上海、廣州等一線城市的高端住宅項(xiàng)目紛紛走出“獨(dú)立行情”，成交火爆。

比如，今年6月底，被稱為北京二環(huán)“頂流豪宅”的北京麗澤板塊端禮著開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目均價(jià)約11．2萬(wàn)元／平米，單套總價(jià)在1500萬(wàn)元～2000萬(wàn)元，首日便成交49．54億元；同處北京二環(huán)的高端住宅北京瑞府，均價(jià)10．25萬(wàn)元／平米，開(kāi)盤(pán)第一天實(shí)現(xiàn)了35．3億的高成交額。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年初至6月20日，北京套總價(jià)1000萬(wàn)以上的高端住宅共成交3770套，單價(jià)10萬(wàn)元／平米以上的共成交1233套，兩者較去年上半年的成交量均增加了3成左右。

再來(lái)看上海，今年上半年，套總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上的高端住宅招商虹璽，推出均價(jià)12．15萬(wàn)元／平米的產(chǎn)品，首開(kāi)的379套房源，當(dāng)日即售罄，項(xiàng)目攬金46．134億元。同樣是上海的高端樓盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期，推出340套高層住宅，當(dāng)日售出303套，去化高達(dá)近9成，攬金約46億元。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1～5月，深圳市套總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上的住宅共計(jì)網(wǎng)簽3239套，同比大增50．7％。而廣州2021年的數(shù)據(jù)尤為明顯：套總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上的高端住宅（不含別墅）共計(jì)成交2802套，首次沖破2000套大關(guān)，創(chuàng)歷史新高。

青島：高端產(chǎn)品熱銷，占成交TOP10半壁江山

島城也不例外，市場(chǎng)刮起一股“高端風(fēng)”。

據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017～2022年，島城套總價(jià)500萬(wàn)元以上的住宅銷售套數(shù)分別為1185套、1808套、1818套、2604套、3866套和2196套，呈逐年上漲的趨勢(shì)。值得注意的是，2022年的數(shù)據(jù)是截至7月7日，因此業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年的銷售數(shù)據(jù)有望超越2021年的。同時(shí)，500萬(wàn)元以上住宅的銷量占比也在逐年上升，2017～2022年7月的占比分別為0．81％、1．45％、1．64％、2．2％、3．29％和3．68％。由此可見(jiàn)，高端住宅需求的火熱。

而今年1～7月新建商品住宅單盤(pán)成交金額排行榜，便是對(duì)這個(gè)行情最好的印證。卓易數(shù)據(jù)顯示，主城區(qū)進(jìn)入前10名的項(xiàng)目均屬高端，總體呈現(xiàn)大面積段、高單價(jià)、高總價(jià)的特點(diǎn)，市場(chǎng)持續(xù)向改善市場(chǎng)靠攏。其中，僅嶗山區(qū)就有5個(gè)高端產(chǎn)品入圍，占比達(dá)50％，包括大云谷金茂府、魯信海曙云霞、佳源華府、海信君瀾和銀豐玖璽城。

記者發(fā)現(xiàn)，近些年，隨著沿海可開(kāi)發(fā)地塊的減少，島城高端住宅市場(chǎng)“內(nèi)陸化”的特征開(kāi)始顯著。嶗山區(qū)的金家?guī)X中心、張村河南岸等區(qū)域是高端住宅聚集之地。尤其值得注意的是嶗山區(qū)松嶺路沿線，早年的上實(shí)海上海、新華錦愛(ài)丁堡、海信都市果嶺，加上目前融創(chuàng)嶗山壹號(hào)院、魯信有鄰花園的高端定位，這里有望成為島城下一個(gè)高端住宅區(qū)。另外，東李片區(qū)經(jīng)過(guò)十多年蝶變，如今已從剛需板塊晉級(jí)高端改善板塊，今年更是迎來(lái)多盤(pán)上市的熱鬧局面：綠城春溪云廬、綠城錦上月鳴、森林公園、萬(wàn)竹云峰等紛紛上市，吸引了眾多高端改善類需求的目光。

調(diào)查：改善家庭需求仍是主流，更多關(guān)注品質(zhì)

那么，哪類人群在青睞高端住宅？

記者探訪時(shí)，浮山后一高端樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，其所在的區(qū)域周邊目前聚集著四、五家同檔次的高端項(xiàng)目，因此競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。“來(lái)我們這看房的，多數(shù)是年齡在35～45周歲的中青年群體，他們都有不錯(cuò)的財(cái)富積累，更多出于改善生活品質(zhì)的目的。但這類人群通常也會(huì)對(duì)同區(qū)域的各個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行對(duì)比，不一定最終選擇哪一家?！?/p>

采訪中，也有置業(yè)顧問(wèn)表示，除了改善級(jí)以上的家庭，也有不少年輕人購(gòu)房高端產(chǎn)品?！斑@類人群只占其中比較小的一部分，多數(shù)是父母掏錢(qián)包。畢竟‘三孩’時(shí)代下，人們對(duì)三居室及四居室的需求越來(lái)越大，與其過(guò)幾年換房，不如現(xiàn)在‘一步到位’?！?/p>

當(dāng)然，這部分高端住宅的消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品也有了更多更高的要求。不久前，一專做高端品質(zhì)住宅的品牌房企曾對(duì)全國(guó)近2萬(wàn)名業(yè)主及3000多名非業(yè)主進(jìn)行了調(diào)研，了解人們的真實(shí)需求。他們發(fā)現(xiàn)，人們對(duì)戶型有了更高的需求，不僅要求南北通透，更多需要?jiǎng)屿o分離，家庭共享空間及私人空間都要有所強(qiáng)化；同時(shí)，對(duì)于廚房和衛(wèi)生間的設(shè)置，也更多傾向于放在便于消殺的位置，以保證家庭人員的安全與方便。

除了戶型，嶗山區(qū)張村河南岸一高端樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)在近期的客戶成交中觀察到，人們開(kāi)始追求全齡化的社區(qū)配套以及健康態(tài)的園林景觀。兒童游樂(lè)場(chǎng)所、年輕人的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、老年人的健身場(chǎng)所等的建設(shè)，增強(qiáng)了人們的居住體驗(yàn)。

另外，高端購(gòu)房者對(duì)于產(chǎn)品裝修的檔次、物業(yè)的服務(wù)水平也有了更深的認(rèn)識(shí)。格調(diào)、品位、個(gè)性逐漸開(kāi)始引領(lǐng)市場(chǎng)。而優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)水平，對(duì)于房產(chǎn)的升值十分重要，所以，用什么樣的物業(yè)，也成為這部分人選房的一個(gè)重要考慮。

半島全媒體記者 江海峰 實(shí)習(xí)生 韓嘉怡

關(guān)鍵詞： 高端產(chǎn)品