嶗山區(qū)株洲路片區(qū)。 本報(bào)資料圖

隨著城市群、都市群的加速發(fā)展，主城區(qū)作為青島的核心，正面臨著城市功能的升級(jí)。于是，合理控制規(guī)模，優(yōu)化開(kāi)發(fā)格局，推動(dòng)城市發(fā)展由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變，便成為“十四五”時(shí)期青島城市發(fā)展的重要方向?！肚鄭u市自然資源和規(guī)劃“十四五”行業(yè)規(guī)劃》中提出，未來(lái)5年內(nèi)，青島將重點(diǎn)發(fā)展12個(gè)片區(qū)，其中主城區(qū)便占8個(gè)。這便釋放出一個(gè)明顯的信號(hào)：青島城市發(fā)展的重心，將重新回歸主城區(qū)。今天，我們就一起來(lái)了解一下這些重點(diǎn)片區(qū)。

未來(lái)5年，這些片區(qū)將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)

(資料圖片僅供參考)

近年來(lái)，“大青島”一詞被頻繁提到，而青島的城市發(fā)展也在不斷向外擴(kuò)張著，新興片區(qū)不斷崛起。但對(duì)于一座城市而言，盤活存量資源，為城市發(fā)展帶來(lái)的影響，并不亞于開(kāi)發(fā)新城區(qū)。對(duì)于青島而言，所需要盤活的存量資源，便是主城區(qū)大規(guī)?！膀v龍換鳥(niǎo)”后閑置出來(lái)的寶貴的土地資源。

不久前，《青島市自然資源和規(guī)劃“十四五”行業(yè)規(guī)劃》中提出，將推動(dòng)城市更新和低效用地再開(kāi)發(fā)，并列出12個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的片區(qū)：歷史城區(qū)、郵輪港區(qū)、市北區(qū)老四方工業(yè)區(qū)、李滄區(qū)北客站及周邊區(qū)域、李滄區(qū)世博園及周邊區(qū)域、樓山區(qū)域、城陽(yáng)區(qū)白沙河北岸區(qū)域、青島軌道交通產(chǎn)業(yè)示范區(qū)及周邊區(qū)域、青島西海岸新區(qū)王臺(tái)老工業(yè)區(qū)、青島前灣保稅港區(qū)及周邊區(qū)域、嶗山區(qū)株洲路兩側(cè)區(qū)域以及嶗山區(qū)張村河兩岸區(qū)域。值得關(guān)注的是，12個(gè)片區(qū)中有8個(gè)位于主城區(qū)，而這8個(gè)片區(qū)的發(fā)展思路頗為務(wù)實(shí)，均是對(duì)區(qū)域內(nèi)已有資源進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)。

歡樂(lè)濱海城片區(qū)剛需和改善聚集

從房地產(chǎn)的角度來(lái)看，作為老城區(qū)的市北區(qū)，“十四五”期間可集中開(kāi)發(fā)的區(qū)域主要為老四方工業(yè)區(qū)，而歡樂(lè)濱海城作為從環(huán)灣大道進(jìn)入青島的門面工程和市北區(qū)的發(fā)展出路，成為主城區(qū)崛起的重要抓手。

這個(gè)區(qū)域的籌劃最早始于2008年左右，那時(shí)的原四方區(qū)打算將這個(gè)區(qū)域打造成集購(gòu)物、休閑、居住、旅游為一體的新城市地標(biāo)區(qū)域。2013年，保利、綠地兩家房企進(jìn)駐歡樂(lè)濱海城，開(kāi)始了首輪土地開(kāi)發(fā)。隨后的幾年中，九年一貫制的青島濱海學(xué)校的投入使用，為片區(qū)補(bǔ)齊教育短板；長(zhǎng)沙路立交橋的通車，徹底打通片區(qū)的快速出行通道；以休閑旅游為依托的郵輪母港的崛起，成為片區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐……可以說(shuō)，歡樂(lè)濱海城承載了產(chǎn)城一體化園區(qū)的發(fā)展重托。

近兩年，眾多品牌房企不斷進(jìn)駐歡樂(lè)濱海城，為片區(qū)發(fā)展注入新的活力，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不僅有剛需產(chǎn)品，還有高端改善類產(chǎn)品，房源單價(jià)也從每平米2萬(wàn)元到4萬(wàn)元不等。先來(lái)看剛需產(chǎn)品：位于宜昌路的保利時(shí)代，目前在售建面約78～97平米的高層房源，均價(jià)約為21000元／平米，套總價(jià)150萬(wàn)元起；位于發(fā)電廠附近的中海觀瀾庭，目前主要在售66～69平米的瞰?，F(xiàn)房，均價(jià)19500元／平米，套總價(jià)99萬(wàn)元起。再來(lái)看改善及以上的產(chǎn)品：位于傍海中路的中國(guó)鐵建中心，目前在售108～127平米的房源，帶裝修交付，均價(jià)約為24500元／平米；位于開(kāi)平路的綠城和錦誠(chéng)園，目前105～127平米的高層，均價(jià)約為27000元／平米；位于青島理工大學(xué)附近的中海寰宇時(shí)代，目前在售105～143平米的小高層，均價(jià)約為28500元／平米；位于后海的青鐵云上觀海，目前在售143～200平米的大平層產(chǎn)品，均價(jià)約為31000元／平米。

株洲路兩側(cè)及張村河兩岸將大變樣

前幾十年的發(fā)展過(guò)程中，嶗山區(qū)形成了較明顯的南北分化。浮山前一帶已經(jīng)十分成熟，而北部的中韓一帶，尚有大片集中區(qū)域待開(kāi)發(fā)。今年2月，嶗山區(qū)在城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)動(dòng)員大會(huì)上提出，未來(lái)3年，將重點(diǎn)發(fā)展株洲路兩側(cè)區(qū)域及張村河兩岸區(qū)域。

針對(duì)株洲路兩側(cè)區(qū)域升級(jí)改造方面：依托總面積約10．34平方公里的株洲路兩側(cè)區(qū)域，計(jì)劃利用3年時(shí)間，推動(dòng)株洲路兩側(cè)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)及建成投用；多渠道處置低效或閑置用地，收回盤活土地，重點(diǎn)發(fā)展虛擬現(xiàn)實(shí)等新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，“青島的中關(guān)村”呼之欲出。而對(duì)張村河片區(qū)將實(shí)施12個(gè)社區(qū)的更新改造，包括張村、李家下莊、劉家下莊、枯桃等住宅房屋和非住宅房屋的拆遷工作。同步推進(jìn)華潤(rùn)萬(wàn)象匯、山東中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院青島醫(yī)院、張村河南側(cè)配套初中等配套設(shè)施。

在兩個(gè)片區(qū)迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，融創(chuàng)、魯信、海信、君一控股等眾多品牌房企紛紛在此搶灘，打造的產(chǎn)品也大多走高端路線，均價(jià)動(dòng)輒每平米四五萬(wàn)元。其中，融創(chuàng)嶗山壹號(hào)院目前在售188平米的小高層產(chǎn)品，均價(jià)約為48000元／平米；魯信有鄰花園目前規(guī)劃已出，將建設(shè)8棟高層商品住宅和1棟人才住房，據(jù)了解將主要開(kāi)發(fā)大平層產(chǎn)品，均價(jià)待定；靜山悅園目前在售多層花園洋房和小高層，其中洋房建面在170～320平米之間，均價(jià)55000元／平米，小高層建面約為150平米和190平米，均價(jià)49500元／平米；海信璞悅近日加推新樓座，建面約118～175平米裝修高層和小高層，均價(jià)在36000元～38000元／平米；中聯(lián)依山伴城目前在售4期高層產(chǎn)品，建面86～128平米，均價(jià)24000元／平米。

東李多盤大戰(zhàn)再迎高光時(shí)刻

近些年，李滄區(qū)的發(fā)展扶搖直上，東李、北客站和樓山片區(qū)成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。而“十四五”規(guī)劃中也將這幾個(gè)片區(qū)作為青島市重點(diǎn)打造的區(qū)域。但從房地產(chǎn)角度來(lái)看，目前優(yōu)質(zhì)土地和品牌房企相對(duì)集中的片區(qū)主要是東李。

東李位于李滄東部，世園大道以北。未來(lái)規(guī)劃圍繞世博園復(fù)興，高標(biāo)準(zhǔn)打造以園藝景觀、文化旅游、科普教育為特色的生態(tài)休閑旅游目的地，并加快園區(qū)西側(cè)土地出讓和開(kāi)發(fā)建設(shè)。

而從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，近兩年鮮少有新盤入市的東李，隨著新地塊的出讓、老地塊的動(dòng)工，在今年迎來(lái)新高光時(shí)刻，出現(xiàn)了多盤集結(jié)上市的盛景，除高層改善大戶型產(chǎn)品外，還有大平層、電梯洋房、剛需小戶型等多種產(chǎn)品，可以滿足各位置業(yè)需求。

由金地、萬(wàn)科等多家品牌房企合作開(kāi)發(fā)的森林公園，目前在售建面約113～143平米的產(chǎn)品，均價(jià)約為25000元／平米；綠城春溪雲(yún)廬，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建面在127～190平米，目前僅剩少量房源，均價(jià)約為35000元／平米；綠城錦上月鳴目前在售建面118～156平米的產(chǎn)品，均價(jià)26000元／平米；尚未開(kāi)盤的萬(wàn)竹云峰預(yù)計(jì)近期首推建面190平米左右的大平層和210平米的疊拼別墅，價(jià)格待定；華新園珺臺(tái)預(yù)計(jì)8月中旬首次開(kāi)盤，項(xiàng)目規(guī)劃共計(jì)10棟樓，為10～16層的洋房和小高層，戶型建面在104～136平米之間，價(jià)格待定。

半島全媒體記者 江海峰

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