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打破開(kāi)發(fā)商壟斷的“集資建房”模式,為何如此難以落地?

2023-09-09 09:13:43來(lái)源:Paul哥的地產(chǎn)觀

極目新聞報(bào)道:四川成都市武侯區(qū)中央花園的一個(gè)萬(wàn)人小區(qū)欲「自拆自建」

極目新聞報(bào)道:四川成都市武侯區(qū)中央花園的一個(gè)萬(wàn)人小區(qū)欲「自拆自建」。

從2018年提出,到現(xiàn)今已經(jīng)過(guò)去五年,雖然99%的業(yè)主同意重建,但始終未能獲得審批通過(guò)。2020年4月在成都發(fā)布《城市有機(jī)更新實(shí)施辦法》,當(dāng)時(shí)業(yè)主以為看到希望了,因?yàn)椤锻▓?bào)》中對(duì)拆舊建提出的要求是達(dá)到“96%”。但到最后依然還是需要達(dá)到100%。

小區(qū)都已經(jīng)快成為危樓了,都不能「自拆自建」。


(資料圖片)

究竟是怎么回事呢?

因?yàn)槔妫?/p>

利益沒(méi)有分配好,項(xiàng)目自然也就推動(dòng)不了。

關(guān)于老舊小區(qū)重建,大家都知道有法律條款支持。

民法典條款:(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

以前物權(quán)法也有約定:按份共有的2/3以上共有人同意,就有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)。

然而,現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)達(dá)到99%的同意率,為何都不能自拆自建呢?

這里面當(dāng)然有問(wèn)題。

1%的業(yè)主不同意就不能拆嗎?

根據(jù)司法原則,房屋是土地的附屬物。

主物權(quán)與從屬物權(quán)的關(guān)系來(lái)判斷,房屋是需要隨地走的。所以,土地的處理原則可以作為房屋的處理原則。

超過(guò)2/3以上的共有人同意,在均衡公眾利益與個(gè)人利益的角度,1%的業(yè)主是不能反對(duì)重建的。

或者說(shuō),即使反對(duì)也沒(méi)用。

在城市里搞小區(qū)改造,由開(kāi)發(fā)商牽頭舊改,就屬于“城市更新”,由小區(qū)業(yè)主自拆自建,則歸“集資建房”的范疇。

相對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)做的城市更新而言,自行組織的集資建房需要繳納的行政費(fèi)用是低很多的。即使同樣需要向政府補(bǔ)交土地出讓金,也比城市更新來(lái)得便宜。

按照當(dāng)前小區(qū)市場(chǎng)價(jià)2萬(wàn)一平而言,哪怕重建的建筑成本達(dá)到4000元一平,都是非常劃算的。

是不是很奇怪,在這樣的情況下,為何依然無(wú)法開(kāi)展自拆自建?

其實(shí)提出反對(duì)的背后,才是值得深究的問(wèn)題。

隱藏在容積率中的巨大利益

這種所在城市的第一批小區(qū),以當(dāng)前小區(qū)的居住人口規(guī)模,就可以推斷出小區(qū)所屬片區(qū)的人口密度級(jí)別。

不出意外的話(huà),屬于一級(jí)人口密度區(qū)域。

也就是說(shuō),一旦小區(qū)重建,幾乎鐵定可以獲得增加容積率指標(biāo)。

假設(shè):小區(qū)占地一萬(wàn)平,多獲得1.0的容積率的話(huà),就可以多建1萬(wàn)平米的住宅。

按照市場(chǎng)價(jià)值,這里是2個(gè)億的額外增值!

那么問(wèn)題來(lái)了:誰(shuí)不想占有這部分多出來(lái)的利潤(rùn)呢?

可能你會(huì)說(shuō),很簡(jiǎn)單啊,按各自原來(lái)持有的面積占比來(lái)分配,不就可以公平解決了?

事實(shí)只會(huì)走向反面,在非合作博弈下,誰(shuí)都想拿得更多。一定會(huì)有人想通過(guò)反對(duì),來(lái)獲得更多的利益分配。

或者再問(wèn)一句:這1%反對(duì)的業(yè)主,背后是誰(shuí)?或者在代表誰(shuí)?

其實(shí)哪怕最終100%的業(yè)主同意自拆自建,項(xiàng)目在相關(guān)審批部門(mén)也不會(huì)那么容易通過(guò)的。

原因嘛,自己聯(lián)想聯(lián)想一下吧。

會(huì)不會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目沒(méi)有給出“參與集資”的條件呢?

為什么要有開(kāi)發(fā)商來(lái)搞舊城改造?為什么基本都沒(méi)有過(guò)自拆自建的先例?

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商是中間最好的“利益調(diào)和者”??!

話(huà)只能說(shuō)到這里了。

懂的都懂吧。

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責(zé)任編輯:hnmd004

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    2023-07-04 09:52:57
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