觀點網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境動蕩之下，房企普遍面臨經(jīng)營壓力。相關數(shù)據(jù)顯示，截至8月18日約有近80家房企披露上半年業(yè)績預告，其中逾6成預計虧損，累計總虧損超過千億元，并有越來越多房企陷入流動性危機。

那些本就暴露風險的房企，業(yè)績狀況自然也還沒有太大改善。

(資料圖片僅供參考)

8月30日晚間，金科股份發(fā)布2023年半年度報告，期內公司營收260.75億元，同比下降16.75%；歸母凈虧損19.4億元，較去年同期虧損14.37億元繼續(xù)擴大；扣非歸母凈虧損10.77億元，虧損有所縮窄；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正轉負，為-4.43億元。

上半年，金科股份及其投資的公司共計實現(xiàn)銷售金額174.63億元，另實現(xiàn)代建項目銷售金額2.77億元，這兩項數(shù)據(jù)同比分別下降了58.03%、92.68%，反映“爆雷”對企業(yè)所造成負面影響。同時，受存貨跌價拖累，公司資產(chǎn)減值損失增至9.55億元。

比較令人寬慰的是，期內金科銷售回款209億元，回款率119%。在一些輕資產(chǎn)運營業(yè)務上亦仍保持擴張，新增輕資產(chǎn)項目9個。

相比于上述輕重業(yè)務的發(fā)展，上半年金科股份更主要的工作，一方面在于保交付，期內新開工面積萎縮，竣工面積卻增長近6成至741萬平方米，并相當于去年全年竣工的77%。至7月底，該公司累計交付面積達到1050萬平方米，涉及交付7.37萬套。

另一方面則是債務風險化解，金科股份表示，截至公告披露日，公司累計完成約356.64億元有息負債的期限調整工作。

為此，該公司已啟動司法重整程序，并于7月引入長城國富作為重整投資人，但目前相關工作仍在推進，尚無明確的時間表。

對于金科而言，要重新恢復正常經(jīng)營，仍需邁過數(shù)重坎。

流動性困境

2023年上半年，由于物業(yè)上市平臺金科服務大股東變更為博裕資本，金科股份在報表上將其從“重要子公司”調成“聯(lián)營企業(yè)”，這也導致金科股份不再錄得生活服務業(yè)務的收入（上年同期為19.48億元）。

從營收結構看，上半年，房地產(chǎn)銷售及運營業(yè)務貢獻收入255.53億元，同比下降9.43%，占收入比重從89.98%提高至97.89%；其他業(yè)務貢獻收入僅5.49億元，同比下降53.86%。

毛利率方面，房地產(chǎn)銷售及運營業(yè)務錄得毛利率13.44%，同比上升9.06個點，并較去年底上升7.83個點，顯示公司結轉貨值結構有所優(yōu)化。受此拉動，公司總體毛利率也回升至13.47%，但仍未恢復至2021年水平（17.22%）。

不過，金科股份指，受房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷等影響，公司在售房地產(chǎn)項目的銷售規(guī)模及銷售毛利率仍有下滑趨勢，存量房地產(chǎn)開發(fā)項目逐步竣工導致符合利息資本化的項目及對應的金額減少，相關有息負債費用化增加。

期內，金科銷售規(guī)模下滑58%，資產(chǎn)減值損失9.54億元，同比增加422.62%，這主要系計提存貨跌價準備所致；財務費用增長49.01%至11.17億元，主要系借款利息費用化增加所致。

銷售規(guī)模下滑也引發(fā)了連鎖反應，直接導致公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由去年同期87.30億元降至-4.43億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-19.27億元，去年同期-76.83億元，拖累貨幣資金從去年底119.58億元降至100.38億元。

金科對此解釋，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為正，但受歸還到期有息負債金額增加、新增融資上賬金額減少等因素影響，公司6月末貨幣資金余額較年初減少約19.2億元。

該公司進一步表示，受預售監(jiān)管資金使用受限及融資受限因素影響，金融機構及項目合作方股東對項目公司資金調用較為謹慎，對項目資金監(jiān)管加強，公司可自由動用貨幣資金減少。

現(xiàn)金流減少又將制約新增投資，上半年金科股份及所投資的公司新開工面積僅約24萬平方米，同比下降79.13%；期末在建項目370個，在建面積4277萬平方米，同比下降21.94%。

在半年報中，金科股份對于自身持續(xù)經(jīng)營能力做出了較為消極的評價，表示自2022年以來，因受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境多重不利因素疊加影響，公司融資受阻，到期融資無法續(xù)期、新增開發(fā)貸款和購房客戶按揭貸款放緩，陷入債務違約的流動性困境。

截至6月底，金科股份到期未能償還的有息債務本金285.91億元，其中金融性有息負債246.58億元、其他應付款拆借款逾期39.33億元；此外，部分經(jīng)營性應付款項亦存在逾期未償還情況。

期末短期借款69.22億元，一年內到期的非流動負債320.82億元，其他應付款拆借款和紓困資金96.24億元，長期借款及應付債券278.96億元。金科表示，公司可用于償還一年內到期有息負債的貨幣資金嚴重不足，資金流動性困難。

觀點新媒體了解，金科已到期未支付土地出讓金17.19億元，對于可能支付的違約金，公司新增計提1.54億元；未能按期償還的有息負債本息之外的違約金、罰息等，根據(jù)案件訴訟進展情況，公司也新增計提2.81億元；以及其他重大訴訟及仲裁事項，涉及逾期本金21.22億元。這些都是金科形成的或有負債，將繼續(xù)對其造成壓力。

自半年報資產(chǎn)負債表日至8月30日，金科股份新增到期未能償還的金融機構借款15.47億元、非金融機構借款0.06億元、應付債券14.00億元；截止目前，該公司及控股子公司收到新增訴訟、仲裁案件金額合計27.80億元。

現(xiàn)狀與未來

面對流動性困難，金科股份繼續(xù)提及將堅持“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營發(fā)展策略。這一策略據(jù)稱自2021年已落實，主要涉及堅持穩(wěn)健發(fā)展，降低負債、降低庫存，提升核心競爭力、提升盈利能力、提升資產(chǎn)運營能力。

比如，盡管上半年金科的銷售規(guī)模下滑，但該公司仍認為174.63億元銷售額及2.77億元代建銷售額的成績，是持續(xù)提升營銷能力換取的成果。

期內該公司實現(xiàn)銷售回款209億元，對應回款率119%，較去年全年增加約1個點；另外管理費用實現(xiàn)壓降53.92%至6.33億元，主要得益于嚴控費用支出的舉措。

相比于提質增效的舉措，金科股份投入更多精力的是保交樓工作，這被其稱為“第一要務”。上半年該公司實現(xiàn)竣工面積741萬平方米，同比增長59.70%；期內累計交付項目則達到128個、交付住宅及商業(yè)6.6萬套、批次184個，交付面積917萬平方米。

按照金科股份官微披露口徑，1-7月公司累計交付面積增加至1050萬平方米，交付套數(shù)增至7.37萬套。截至8月30日，該公司也累計獲得國家及地方政府專項借款額度逾37億元，其中逾33億元可用資金已撥付至項目公司。

其次是債務重組工作，與大部分出險房企的操作相似，金科股份對境內債務主要采取分別協(xié)商展期的方式，并取得了一定成效。

目前，該公司累計完成約357億元有息負債的期限調整工作；同時在報告期內，其于深交所發(fā)行的存續(xù)期公司債及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品分別召開持有人會議，審議通過相關展期議案，涉及債務本金111.97億元。

金科股份將更多的期待放在了司法重整之上，該公司曾在5月表示，重整不同于破產(chǎn)清算，是以挽救債務人企業(yè)、恢復公司持續(xù)盈利能力、保護債權人合法權益為目標的司法程序。公司將第一時間成立專項工作小組，積極支持、強力推動債務重整工作。

7月，金科股份與長城國富簽訂合作，雙方計劃在推進資產(chǎn)盤活、重整工作、戰(zhàn)略整合三方面開展合作。對此金科預計，未來長城國富戰(zhàn)略投資公司后，公司將通過重整化解自身的流動性困局，恢復正常經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展。

其中，上述合作提及的戰(zhàn)略整合，與金科未來朝“輕重并舉”轉型的規(guī)劃有所聯(lián)系。

按照計劃，金科計劃在聚焦主業(yè)的同時，加大代建、產(chǎn)業(yè)和商業(yè)等輕資產(chǎn)業(yè)務拓展力度和運營能力構建，并結合戰(zhàn)略投資者引進，研究與國家戰(zhàn)略方向一致的新賽道。

觀點新媒體了解，上半年金科股份新增輕資產(chǎn)項目9個，其中代建項目新增1個；累計獲取輕資產(chǎn)項目60個，分布于重慶、上海、深圳、南京、無錫、長沙、大連等城市，一二線城市項目占比78%。

但金科并未披露輕資產(chǎn)具體的規(guī)模情況。以代建為例，去年底該公司代建儲備貨值約500億元，今年上半年則不再提及該指標。

除此以外，今年6月，金科股份還宣布從大股東手中收購綠色新型建材、裝配式EPC總包公司恒昇大業(yè)共20%股權，并將此次收購視作促進重組和轉型升級之舉。

據(jù)觀點新媒體了解，恒昇大業(yè)曾由黃紅云胞弟黃一峰長時間控股，直到2022年才轉至黃紅云名下。

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