房地產(chǎn)利好政策一波又一波，這個我們不能否認(rèn)，它有一定的積極作用也是客觀事實，但就目前來看，大多數(shù)城市的政策方向仍然沒有抓住問題的本質(zhì)，誠意還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

據(jù)央視8月15日消息，7月24日國家提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來，多地積極研究調(diào)整限購、限售等限制性政策。據(jù)悉，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。

(資料圖片僅供參考)

如果限購取消后，當(dāng)?shù)厥滋?、二套房最低首付比例可進(jìn)一步降至20%、30%，有望激活剛性和改善住房需求，提升房地產(chǎn)市場交易活躍度。后續(xù)，可能還有其他優(yōu)化政策出臺。

降低首付比例在去年全國各地推出的政策中占主流，大多數(shù)都是三四線城市，不能說沒有作用，但影響不太大。要是影響大也就奇了怪了。

為什么這么說呢？

不可否認(rèn)，降低首付比例在一定程度上可以減輕購房者的買房門檻，只能說是門檻，我從來不想承認(rèn)是降低了壓力，反而我認(rèn)為是增加了壓力。

大家都知道，降低首付比例可以讓一些人提前夠得著買房門檻，表面上是好事，但一點(diǎn)都沒有給購房者減輕壓力，因為你該付的錢一點(diǎn)都沒少。當(dāng)然如果非要往上湊材料，或許可以把通脹考慮進(jìn)去，或許還算劃算一些。

門檻降低后，也就意味著你要支付的按揭更多，原來你只需要還80萬，現(xiàn)在可能需要還100萬，因為你的首付減少了。這個賬實際上怎么算你都沒有撿到便宜。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)好的時候或許還可以通過其他手段來彌補(bǔ)，可眼下大家掙錢都不容易。

你把壓力攢到后邊，雪球越滾越大，想想就頭疼。

而且我們再來看，房子是用來住的不是用來炒的這個定位是告別過去的高杠桿高負(fù)債，而如今降低首付比例等于讓你加杠桿，負(fù)債越多，風(fēng)險就越大。我們還得回到現(xiàn)實，大家現(xiàn)在掙錢都不容易。

所以，降低首付比例治標(biāo)不治本，不能說沒有用，一定有用，可以刺激一部分不缺錢就缺機(jī)會的購房者，但我敢說效果一定不會太明顯，畢竟不差錢的人太少了，有錢的在投資心理上可能比差錢的還理性。

福州、廈門、成都、沈陽都是熱點(diǎn)二線城市，包括之前已經(jīng)率先出臺政策的鄭州和南京在內(nèi)，作為地方經(jīng)濟(jì)重要貢獻(xiàn)者，庫存壓力巨大，為什么是這些城市呢？原因很簡單，大多數(shù)三四線城市都在去年已經(jīng)出手了，效果不太顯著，壓力都在二線城市身上，而目前一線城市仍然在觀望中。

等于目前的二線城市要出臺的政策仍然流于表面功夫，還未觸動到購房者的興奮點(diǎn)。大多數(shù)還都是在首付比例上大做文章，卻不知道購房者想要什么，痛點(diǎn)是什么。

別說是變相松綁限購，即使全部取消，二線城市都不一定能怎樣。實際上，未來的松綁效果寄托在一線城市身上。只有一線城市的松綁或許能見到立竿見影的效果。

我們再回過頭來說，降低首付比例不是不可以，但它只是配套措施中的一環(huán)，還得有相應(yīng)的降低房貸利率，或者降價，因為這些才是實實在在的減輕購房者負(fù)擔(dān)。老百姓現(xiàn)在比專家都聰明，忽悠不了他們。

如今的房地產(chǎn)就是一場死局，而今天這樣的局面就是對房子回歸居住屬性貫徹不太徹底造成的。雖然我們不能否認(rèn)房地產(chǎn)的投資屬性，但是如果因為房價降了就不買房了，那還談什么剛需和改善？

還不是一副炒房的嘴臉？你想啊，市場僵持下，看不到房價上漲的希望，投資者不敢買，剛需也跟著不買。這都是過去慣出來的臭毛病，忘了自己的需求是什么了。

而剛需和改善購房者也清楚，你把房價漲成了今天這樣，卻又看不到未來繼續(xù)漲價的預(yù)期，不是投資也有了投資心態(tài)，那不是等著讓自己接盤嘛！說到底，房價太高了，高不可怕，可怕的是買了還可能虧本。剛需也會算這筆賬。

現(xiàn)在除了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，那就是降價，已經(jīng)有一些城市鼓勵降價了，他們說得比較含蓄，叫鼓勵房企讓利。不知道一個降價整那么神秘干嘛？降價不丟人，也擾亂不了市場秩序，那只是捍衛(wèi)高房價的說辭。

都到今天了，沒必要一點(diǎn)點(diǎn)試探了，二線城市該取消限購就取消，該降價讓利就降價，像首付比例下調(diào)可以，但房貸利率該降就降，一切為老百姓增加收入和買房減輕真負(fù)擔(dān)的都用上。單純降低門檻加杠桿讓他們買房的確是沒有抓住此次市場下行的精髓，沒想到購房者需要什么。

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